Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 28 de Octubre de 2022, expediente CIV 048480/2015/CA001

• Fecha de Resolución: 28 de Octubre de 2022
• Emisor: Camara Civil - Sala F

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F

48480/2015 GONZALES CHAVES, M. c/ CERTEZA

FIDUCIARIA SA Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre de 2022, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: Dr. Liberman - Dra. S. - Dr. R.F..

A la cuestión propuesta el Dr. L. dijo:

I.M.G.C., promovió demanda contra Clevertec Constructora S.A. y Certeza Fiduciaria S.A. por los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de una operación inmobiliaria frustrada.

Relató que con fecha 25/03/10 adquirió un inmueble -que en apariencia se había empezado a construir- dentro de un barrio privado denominado Las Calas en la localidad de Villa Rosa -Partido de P.. Abonó por ello U$S35.500.

La propiedad debía entregarse en agosto de 2010,

prorrogándose dicha entrega por sesenta días más. Transcurrido el plazo de prórroga se firmó un convenio de opción de compra Fecha de firma: 28/10/2022

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA

27234808#347223101#20221028084215790

irrevocable con la vendedora Clevertec Constructora S.A. por el precio en U$S35.500, que no se concretó.

Certeza Fiduciaria S.A. al presentarse en autos opuso excepción de transacción y conciliación y contestó la demanda en su contra.

Expuso que no tiene responsabilidad por cuanto intervino en el fideicomiso como fiduciaria, es decir, como administradora del patrimonio fideicomitido y que su rol no era otro que el de garantizar en una primera etapa la cesión fiduciaria del inmueble y el pago del precio acordado con su propietario, S.M.J.. Mientras que en el caso que se ingresare a la segunda etapa, la garantía se limitaba a velar por la correcta aplicación de los fondos que Clevertec Constructora S.A. recibiera de los compradores de las unidades a la construcción de las mismas, la afectación del proyecto y su posterior afectación al régimen de propiedad horizontal.

2. La sentencia de fecha 9/12/21 hizo lugar a la demanda y condenó a Clevertec Constructora S.A. y a Certeza Fiduciaria S.A. de forma concurrente a pagarle al accionante U$S37.096 en concepto de restitución de lo pagado y la seña y $200.000 como indemnización por daño moral.

   Contra dicho pronunciamiento se alzó la demandada Certeza Fiduciaria S.A. por los fundamentos expuestos a fs. 232/238

   de las actuaciones digitales, los que no fueron contestados dentro del término de ley.

   Sostiene la recurrente que el fallo es claramente injusto y se encuentra teñido de arbitrariedad y que, incluso, beneficia al accionante en detrimento de sus intereses, aún cuando no admite discusión que las condiciones pactadas entre las partes para que el vínculo pudiera considerarse perfeccionado, no se han producido por cuestiones que le son ajenas. Agrega que la crisis que afectó al sector inmobiliario y de la construcción en el año 2010 generó una distorsión Fecha de firma: 28/10/2022

   Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA

   27234808#347223101#20221028084215790

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F

   de los precios como consecuencia de la inflación y una profunda recesión en ambos sectores.

   Continúa diciendo que, tratándose de una demanda por cobro de pesos a raíz del incumplimiento de un contrato de compraventa inmobiliaria, se debe determinar si la falta de cumplimiento obedece a hechos o circunstancias imputables al pretenso deudor o si son consecuencia de situaciones de las que es ajeno.

   Señala también que no intervino como parte vendedora en el negocio celebrado entre Clevertec Constructora S.A. y el actor, y que tampoco percibió el importe que éste dice abonado en concepto de pago cancelatorio del precio, que habría sido recibido por Clevertec Constructora S.A.

   Afirma que Certeza Fiduciaria S.A. ha actuado en forma diligente en el cumplimiento de sus obligaciones. En tal sentido,

   menciona que resulta aplicable en las relaciones contractuales el principio contenido en el art. 1109 del código velezano, que establece que si se quiere hacer valer la responsabilidad del alguien, es imprescindible probar su culpa.

   Manifiesta que del propio contrato de fideicomiso surge que la fiduciaria asume exclusivamente obligaciones de medios mas no de resultados, limitadas a su administración. Y que no cabe duda que Certeza Fiduciaria S.A. ha sido un administrador fiel como custodio del patrimonio fideicomitido. En fin, reproduce las defensas esgrimidas al contestar la demanda (véase fs. 84/96).

3. Resulta de las actuaciones que el 25/03/10 el actor suscribió en carácter de comprador un boleto de compraventa con Clevertec Constructora S.A. -fiduciante- y Certeza Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciaria, por el cual adquirió la unidad en construcción y a terminar, destinada exclusivamente a vivienda, designada provisoriamente como...