Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala E, 14 de Abril de 2023, expediente COM 006986/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala E |
GIUSTRA, A.C. Y OTRO c/ BRICK PROPIEDADES & SERVICIOS Y OTRO s/ ORDINARIO”
(Expte. N° 6.986/19).
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA E
GIUSTRA, A.C. Y OTRO c/ BRICK PROPIEDADES &
SERVICIOS Y OTRO s/ ORDINARIO
(Expte. N° 6.986/19) -Juzg. 29 S.. 58- 13-14
En Buenos Aires, a los días del mes de abril de dos mil veintitrés reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “GIUSTRA, A.C. Y OTRO c/
BRICK PROPIEDADES & SERVICIOS Y OTRO s/ ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Á.O.S. y H.M.. El Dr. M.F.B. no interviene en el presente acuerdo por hallarse en uso de licencia (cfr. RJN. 109).
Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia definitiva de la instancia de grado apelada?
El J.Á.O.S. dice:
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En el fallo de la anterior instancia,
Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
Firmado por: A.O.S., VICE PRESIDENTE SEGUNDO
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: F.J.T., SECRETARIO DE6.986/19
Expte. N° CÁMARA 1
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la magistrada a quo: a) rechazó la acción de daños y perjuicios derivados de la frustración de un negocio inmobiliario que promovieron ANA CONCEPCIÓN GIUSTRA y P.M.K.; b) absolvió a BRICK PROPIEDADES &
SERVICIOS DE J.S.K. y c) distribuyó las costas del juicio en el orden causado, pero eximiendo a los pretensores consumidores del pago de las mismas por aplicación del “beneficio de justicia gratuita”
consagrado en el art. 53 de la LDC.
Para así decidir, definió la cuestión controvertida y procedió a pronunciarse sobre la excepción de falta de legitimación activa que interpuso la demandada.
Señaló que la acción fue promovida con sustento en la firma de una reserva de compra de un PH,
en el que habitaría el grupo familiar compuesto por los actores y sus dos hijas menores de edad.
Refirió que el vínculo conyugal fue acreditado en las actuaciones y que esa circunstancia tornaba abstracto cualquier cuestionamiento sobre la cuestión.
Aclaró que el corredor actúa como intermediario entre dos partes y no asume la representación de ninguna de ellas.
Indicó que la causa legitimante de la Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
Firmado por: A.O.S., VICE PRESIDENTE SEGUNDO
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
Expte. N° 6.986/19
Firmado por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA 2
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actuación del agente es la autorización.
Especificó las obligaciones del corredor conforme a lo dispuesto por el art. 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Apreció que si el corredor indujera a error a los contratantes o tomara partido en favor de uno de ellos en detrimento del otro será responsable ante el perjudicado por los daños que su obrar culposo o negligente le causare.
Explicó que el corredor debe actuar con buena fe, lealtad y diligencia, para que los contratantes puedan encontrarse en condiciones de celebrar un negocio con pleno conocimiento de las condiciones que lo rodean.
Recordó la carga que tiene el que asegura la existencia de un hecho controvertido e intenta fundar en él su acción (o defensa) de aportar evidencias para demostrarlo.
Comentó que los accionantes habían consultado al operador inmobiliario si PH era “Apto Crédito” porque supeditarían la operación a la obtención de un crédito hipotecario que sería gestionado ante el Banco Nación.
Describió la impresión de pantalla de la oferta de venta del PH en cuestión que se arrimó como prueba a la causa.
Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
Firmado por: A.O.S., VICE PRESIDENTE SEGUNDO
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: F.J.T., SECRETARIO DE6.986/19
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Estimó que del aviso referido no surge que el PH reuniera la característica de ser “Apto Crédito”.
Consideró que esa circunstancia, sumada a la orfandad probatoria que se vislumbra en el caso, sella la suerte adversa del reclamo.
Destacó que los actores no demostraron haber realizado el llamado que dijeron efectuar a la inmobiliaria para cerciorarse de que el inmueble ostentara esa cualidad.
Concluyó que las evidencias del expediente no acreditan la conducta antijurídica que los actores le atribuyen a la demandada.
Manifestó que el rechazo de la financiación pretendida habría sido propiciado por la entidad bancaria.
Expresó que la aplicación de la teoría de las cargas dinámicas no puede relevar totalmente a los accionantes de la carga de demostrar la responsabilidad que invocan.
Juzgó que las consideraciones hasta allí
vertidas resultaban suficientes para desestimar la demanda.
Y, dispuso que, por aplicación de la exención prevista en el art. 53 LDC, debía eximirse a los Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
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Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
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actores consumidores del pago de las costas del proceso que fueran condenados a satisfacer.
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Dicho acto jurisdiccional fue apelado por ambas partes. Los memoriales de agravios para respaldar los recursos fueron presentados en tiempo y forma y replicados tempestivamente por la respectiva parte antagónica.
Las críticas de los actores se dirigieron a cuestionar que el pronunciamiento en crisis: i) tratara la pretensión como “un único reclamo” y no los considerara individualmente legitimados del perjuicio que dijeron padecer; ii) soslayara que la intermediación inmobiliaria es una actividad de neto corte mercantil y que el titular de la firma demandada es proveedor de bienes y servicios en los términos del artículo 2 de la Ley 24.240; iii) realizara una interpretación errónea del aviso publicitario de la demandada que los llevó a tomar la decisión de adquirir la vivienda objeto de compraventa; iv) omitiera considerar que se trata de una publicidad engañosa que ocultaba un elemento esencial para la determinación de su voluntad de contratar; v)
prescindiera de valorar que la demandada dispuso la venta de una propiedad con casi 40 metros cuadrados sin declarar y no les comunicó dicha circunstancia; vi) no merituara que la reserva de la unidad se encontraba Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
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expresamente supeditada al otorgamiento del crédito hipotecario del Bco. Nación; vii) no ponderara que el actuar de la firma inmobiliaria condujo al pleno convencimiento de que el P.H contaba con la posibilidad cierta y concreta de ser sometido a la aludida garantía hipotecaria; viii) no justipreciara que la compañía demandada incumplió con el deber de información,
asesoramiento y consejo que estaba obligada a honrar para evitar ocasionar un daño a sus clientes consumidores y ix) desestimara la acción que promovieron con el afán de obtener un resarcimiento por el perjuicio que invocaron sufrir.
La compañía demandada, por su parte, se agravió de que la sentencia apelada: i) rechazara la excepción de falta de legitimidad que interpuso al contestar el traslado de la demanda por encuadrar,
incorrectamente, el caso en la órbita de aplicación de la ley de defensa del consumidor; ii) no empleara el principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 68
del código de rito al disponer la condena en costas y iii) considerara que el sub-judice se encuentra alcanzado por la previsión del art. 53 de la Ley 24.240.
La Representante del Ministerio Público ante esta Cámara se pronunció el 14/10/22 manifestando que: i) las cuestiones debatidas versan sobre intereses Fecha de firma: 14/04/2023
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Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
Expte. N° 6.986/19
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patrimoniales esencialmente disponibles de las partes y sobre aspectos de hecho, prueba y derecho común que son ajenos a los intereses cuyo resguardo tiene encomendado;
ii) los intereses de la parte actora se encuentran a debido resguardo y iii) dejaba de esa forma contestada la vista conferida.
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No se encuentra controvertido en esta instancia que: i) el Sr. P.M.K. se vinculó con B. propiedades & Servicios de J.S.K. mediante la suscripción, el 29/05/17, de una reserva de compra, “ad referéndum de la vendedora” y por la suma de u$s 190.000, del inmueble -encomendado a la venta por la Srta. X.X. y ofrecido a esos efectos por la inmobiliaria- sito en la calle C.. Niceto Vega 4871 PB “1” de esta Ciudad (fs. 64); ii) en ese acto, la demandada recibió del Sr. P.M.K., en concepto de reserva y en efectivo, la suma de u$s 1.000;
iii) la consumación del negocio se encontraba supeditada a la aprobación definitiva de un crédito hipotecario preaprobado de la reglamentación 518 “Nación tu casa”
-cancelable en 360 cuotas fijas en pesos- de $ 1.300.000
solicitado por los actores -P.M.K. y A.C.G.- en el año 2017 al Banco Nación (circunstancia que surge explícita de la cláusula “Ad Referéndum Crédito Hipotecario” inserta en el documento Fecha de firma: 14/04/2023
Alta en sistema: 17/04/2023
Firmado por: A.O.S., VICE...
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