Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 19 de Septiembre de 2023, expediente CIV 029458/2019
| Fecha de Resolución | 19 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre de 2023, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces y la Sra. Jueza de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer los recursos interpuestos en los autos caratulados: “G.S.L. c/ “Bayres Building SA” s/cumplimiento de contrato” (EXP. CIV 29458/2019) respecto de la sentencia dictada el día 26 de diciembre de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dr.
R.P. - Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJOO- Dra. LORENA FERNANDA
MAGGIO-
A la cuestión planteada el Dr. P., dijo:
I.S.L.G. demandó a “Bayres Building” S.A pretendiendo se la condenara a entregarle la posesión y proceder a la escrituración de la unidad número nueve destinada a vivienda familiar ubicada en el piso segundo que se identificaría con la letra “C”, y la cochera ubicada en la planta baja designada provisoriamente como nro.1, ambas ubicadas en el inmueble de la calle Cachimayo 732/734/738/742 de esta Ciudad Autónoma, las que adquirió a la demandada mediante boletos de compraventa que acompañó. Sostuvo que respecto del departamento se estableció como fecha de entrega de la posesión y escrituración un plazo de 30
meses contados a partir del 1 de mayo de 2015, mientras que la cochera se entregaría a partir de abril de 2017 otorgando la escritura traslativa de dominio. Dice además que -según surge de la cláusula quinta de los boletos- se acordó que la mora se produciría automáticamente de pleno derecho por el mero transcurso de los plazos, otorgando la posibilidad a la parte compradora en caso de incumplimiento de la vendedora, a exigir el cumplimiento. Afirmó que en su condición de comprador cumplió con todas las obligaciones que estaban a su cargo según los boletos de compraventa de fechas 10-6-2015 y 13-11-2017. Además de la posesión y escrituración requeridas solicitó se condenara a la demandada a pagar la cláusula penal acordada, los daños y perjuicios por haberse visto privado del valor locativo de las unidades adquiridas al no ser entregadas en los plazos acordados, más intereses aplicables mes a mes y las costas del juicio.
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A su turno y frente al traslado de la demanda, “Bayres Building S.A” no contestó la demanda ni compareció (ver f.111 p. I del expediente soporte papel), presentándose posteriormente a estar a derecho a través de apoderado (ver f. 239/244).
Fecha de firma: 19/09/2023
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
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En la sentencia recurrida (ver aquí) el Sr. Juez hizo lugar parcialmente a la demanda impetrada por S.L.G. contra “BAYRES BUILDING S.A.” y condenó a esta última a entregar la posesión a la parte actora y escriturar a su nombre las unidades funcionales número nueve ubicada en el piso segundo -que se identificaría con la letra “C”- y la cochera ubicada en la planta baja - designada provisoriamente como Nro.1- del inmueble de la calle Cachimayo 732/734/738/742 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dispuso que la condena debería ser cumplida dentro de los sesenta días de encontrarse firme o ejecutoriada dicha sentencia y bajo el expreso apercibimiento de firmar el juez la escritura pertinente, a costa de los obligados (art. 512 CPCCN), una vez cumplimentados los recaudos que permitan llevar a cabo dicho acto.
Por otra parte, condenó a la demandada pagar en concepto de daños y perjuicios derivados del valor locativo del cual por no haberse entregado las unidades adquiridas, la suma de pesos doce mil quinientos mensuales ($ 12.500,oo), a liquidarse desde el 13 de febrero de 2019 hasta la efectiva entrega de la posesión de las referidas unidades más sus intereses.
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Contra dicha sentencia expresó agravios S.L.G. mediante escrito presentado en el sistema lex100 el día 23-3-2023 (ver aquí) cuyo traslado fue contestado por la demandada el día 12-04-2023 en el mismo sistema (ver aquí).
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El actor se agravió en primer lugar porque el Sr. Juez rechazó su pretensión de cobrar la cláusula penal de u$s 100 dólares estadounidenses diarios que, según sostiene, se pactó a su favor en la cláusula 4ª de los boletos de compraventa celebrados con la demandada, desde la mora y hasta el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
Sostuvo que el rechazo “en tan sólo un párrafo” fue arbitrario y carece de fundamento.
Agregó que “el sentenciante, antojadizamente interpreta que la multa pactada solo es aplicable a favor de la vendedora frente al incumplimiento de la compradora, cuestión sumamente discutible”. Asimismo, transcribió parte de la referida cláusula y afirmó que del análisis “palabra por palabra” resultaba “más que claro que la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio pesa en cabeza de la vendedora, motivo por el cual se pactó la cláusula penal” y se pregunta “cual sería el motivo o la causa por el cual el suscripto no concurriría a firmar la correspondiente escritura luego de haber abonado la totalidad del precio pactado y haber esperado largo tiempo para hacerlo” y que ventaja obtendría “no concurriendo al acto de escrituración” y él mismo se responde ambos interrogantes afirmando que no hay motivo alguno por el cual no concurriría a firmar.
Como el primer criterio para desentrañar la voluntad de los contratantes es estar a las palabras expresadas literalmente y según el sentido que les da el uso general (arts. 1061 y 1063
del CCCN), seguidamente, habré de transcribir la cláusula 4ª de contenida en los boletos de compraventa base de esta demanda.
En dicha cláusula se estipula que “LA VENDEDORA entregará la posesión de la/s Unidad/es vendidas en un plazo de treinta meses contados a partir del 1 de mayo de 2015,
otorgando la Escritura Traslativa de Dominio a favor de LA COMPRADORA, o de quien esta designe. A los efectos de la entrega de posesión, la/s Unidad/es objeto principal de la venta deberán encontrarse concluidas en sus detalles constructivos, en base a lo detallado en el pliego de especificaciones técnicas. LA VENDEDORA, con una antelación no inferior de DIEZ (10)
Fecha de firma: 19/09/2023
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
días hábiles y mediante notificación fehaciente, hará saber a LA COMPRADORA el día, lugar y hora en que se otorgará la Escritura Traslativa de Dominio a su favor. LA COMPRADORA no podrá negarse a recibir la posesión y efectuar la escritura traslativa de dominio por demora en la ejecución de las conexiones respectivas, de las compañías de servicios públicos, cuando estuvieren habilitados dichos servicios para el edificio y sólo se encontraren pendientes de concreción las conexiones de la unidad; las gestiones relativas a cada unidad estarán a cargo de los respectivos compradores, a cuyo cargo quedará también el pago que establezcan las compañías prestatarias de los respectivos servicios de provisión y colocación de medidores de consumo de gas y corriente eléctrica. La escritura traslativa de dominio será otorgada, como condición de venta, por ante la Escribanía López & Robles, Registro Notarial N° 1998, con domicilio en la Avenida de Mayo N° 1123, 3° piso, teléfonos: 4381-6094/5234. LA
COMPRADORA no podrá negarse a la recepción de la posesión de las Unidades, aún cuando se encuentren pendientes de ejecución detalles generales de obra, tales como terminaciones y/o pintura de fachada y/o en sectores comunes del edificio, como en el hall de entrada, escaleras,
palieres, subsuelo y/o en unidad cochera y/u otros análogos. La mencionada Escritura se otorgará
en base a títulos perfectos, libre de todo tipo de gravámenes, hipotecas y/o embargos, y en tanto la aprobación de planos y los trámites pertinentes lo permitan, pudiendo dicho plazo extenderse,
exclusivamente en favor de la VENDEDORA. Inscripto el Reglamento de Copropiedad y encontrándose, por tanto, la VENDEDORA en condiciones de transmitir formalmente el dominio a favor de la COMPRADORA, ésta se obliga a celebrar la respectiva escritura de transferencia de dominio a su favor, en un plazo que no podrá exceder de 180 días desde su notificación por parte de la VENDEDORA a la casilla de...
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