Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 24 de Agosto de 2023, expediente CIV 017568/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Agosto de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
G.N., G. c/ CONS. DE PROP. BOLIVAR XXXX s/DAÑOS
Y PERJUICIOS
Expediente n° 17568/2019
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 21
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 24 días del mes de agosto del 2023, hallándose reunidas las Señoras Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados “G.N.,
G. c/ CONS. DE PROP. BOLIVAR XXXX s/DAÑOS Y PERJUICIOS”,
habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo a estudio,
la señora Jueza Dra. S.P.B. dijo:
I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos por la parte actora (26 de diciembre del 2022) y por el demandado (
28 de diciembre del 2022) contra la sentencia de primera instancia (21 de diciembre del 2022). Oportunamente, los fundaron (12 de abril del 2023 y 3 de abril del 2023, respectivamente) y recibieron réplica (12 de abril del 2023 y 28 de abril del 2023). Finalmente, se llamó autos para sentencia (15 de mayo del 2023).
II- La sentencia El juez de grado admitió la demanda entablada por el señor G.G.N. contra el Consorcio de Propietarios Bolívar XXXX de esta ciudad.
En consecuencia, condenó a este último a llevar a cabo los trabajos de reparación pendientes, indicados en el dictamen pericial del 26 de noviembre del 2020 y en la presentación del 20 de septiembre 2022, referidos a la unidad funcional del demandante, dentro del plazo de treinta días, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 513 del Código Procesal.
Impuso las costas al accionado por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).
Por último, difirió la regulación de honorarios hasta el momento en que exista liquidación definitiva (21 de diciembre del 2022).
III- Los agravios En primer lugar, el legitimado pasivo critica que se la condene a llevar a cabo trabajos de reparación que ya fueron realizados según los informes periciales. Señala que sólo restan las tareas de albañilería y pintura. Por ello,
peticiona se aclare la sentencia en este sentido.
Además, debate el plazo de 30 días establecido para efectuarlas. Expone que, de acuerdo con el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, el trámite para obtener el permiso de obra puede llevar hasta 6 meses. A su vez,
Fecha de firma: 24/08/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
indica que es necesario convocar una Asamblea de Consorcio para definir las cuotas extraordinarias y esperar el tiempo reglamentario para implementarlas. Por consiguiente, pide se extienda el tiempo fijado para su cumplimiento.
También, critica que no se establezca cómo asegurar que el actor permita el acceso a la unidad funcional para realizar los trabajos pendientes, ya que,
según alega, existieron problemas en el pasado.
Finalmente, reprocha la imposición de costas. Sostiene que la conducta desaprensiva y de abandono de la unidad por parte del actor provocó los deterioros del local. Agrega que el juicio podría haberse evitado con una comunicación más fluida.
Por su parte, el actor cuestiona el rechazo del reclamo por lucro cesante.
Afirma que el local estuvo siempre alquilado, lo que el accionado reconoció al manifestar que los inquilinos le impedían el ingreso.
Indica que se vio privado de percibir esa renta por culpa exclusiva del Consorcio.
IV- Suficiencia del recurso Habré de analizar, en primer término, las alegaciones vertidas por las partes al contestar los agravios formulados por la contraria, en cuanto a la solicitud de deserción por insuficiencia de los embates (réplicas del 12 de abril del 2023 y 28 de abril del 2023).
Conforme lo dispone el artículo 265 del Código Procesal Civil y Comercial,
la impugnación debe contener una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que se consideren equivocadas. Así, con una amplitud de criterio facilitadora de la vía revisora, se aprecia que los ataques cuestionados son hábiles,
respetando en su desarrollo las consignas establecidas en esa norma del Código ritual, por lo que deviene admisible su tratamiento –ello sin perjuicio de las apreciaciones puntuales efectuadas en cada acápite- (art. 265, cit.).
V- Ley aplicable La presente acción se analizará de conformidad con la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), por ser la ley aplicable al momento de suceder el evento por el cual se reclama (art. 7, CCCN).
VI- Reparaciones del inmueble pendientes VI-A-1. El juez grado condenó al Consorcio de Propietarios Bolívar XXXX a llevar a cabo los trabajos de reparación pendientes, identificados por el perito ingeniero en su dictamen.
Conforme se puntualizó, el demandado debate que se le mande realizar aquéllas ya efectuadas. Sostiene que sólo restan las tareas de albañilería y pintura, lo que peticiona se aclare.
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En primer lugar, se advierte que el magistrado de la instancia anterior ordenó que se realicen las reparaciones faltantes sin detallar concretamente Fecha de firma: 24/08/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
cuáles. Por este motivo, éstas se aclararán como solicita el accionado (art. 278,
CPCC).
A tal fin, habrá de estarse a lo expuesto por el perito ingeniero en su informe. Luego de inspeccionar el inmueble del actor -el que consiste en un local ubicado en la planta baja del edificio de la calle B.X., de esta ciudad-, el día 26 de noviembre de 2020, señaló que debían repararse los desagües de los ambientes húmedos del primer piso -patios y baños-, como así también los deterioros del local comercial. Indicó su costo y que “El tiempo estimado para realizarlas es de 120 días hábiles, teniendo en cuenta que una vez reparadas las pérdidas de agua, debe darse tiempo para el secado de las paredes y cielorrasos,
antes de repararlas y de pintarlas” (dictámenes del 26 de noviembre del 2020, 21
de diciembre del 2020, 18 de noviembre del 2021, 15 de diciembre del 2021, 30
de marzo del 2022, 20 de junio del 2022, esp. el del 26 de noviembre del 2020).
Al contestar las impugnaciones de la demandada, aclaró que “las filtraciones del primer piso deterioran el local comercial en Planta Baja cuyas dimensiones son 7,00 m de frente y 35 metros de fondo, que se ensancha a 9m en el fondo, con una superficie aproximada de 245 m2. Como mencionado en el informe pericial -sic-, la deficiencia de las impermeabilizaciones de patios y la falta de estanqueidad de los desagües, genera el deterioro del cielorraso del local comercial, del revoque y de la pintura. Las filtraciones provienen de los desagües de los baños de los departamentos del primer piso y de los patios, cuyos desagües pluviales están deteriorados. Las filtraciones se derraman por las columnas y las paredes laterales, generando el deterioro del revoque y de la pintura del local comercial.” (dictámenes del 26 de noviembre del 2020, 21 de diciembre del 2020, 18 de noviembre del 2021, 15 de diciembre del 2021, 30 de marzo del 2022, 20 de junio del 2022, esp. el del 18 de noviembre del 2021).
Precisó que “Es necesario hacer las siguientes reparaciones para hacer cesar las filtraciones: reemplazo de todos los desagües pluviales de los patios del primer piso e impermeabilización de la totalidad de la superficie de los patios. En los departamentos del primer piso, reemplazo de todos los desagües de aguas grises y aguas negras.” (dictámenes del 26 de noviembre del 2020, 21 de diciembre del 2020, 18 de noviembre del 2021, 15 de diciembre del 2021, 30 de marzo del 2022, 20 de junio del 2022, esp. el del 18 de noviembre del 2021).
Posteriormente, el Consorcio manifestó haberlas realizado (3 de diciembre del 2021), por lo que el experto concurrió al inmueble, el 30 de marzo del 2022, a fin de constatarlas. Expuso que “Al respecto puedo informar que se han realizado todas las reparaciones de los desagües cloacales, pluviales y de cocinas-lavaderos, solicitadas en mi informe anterior. Solamente resta hacer la impermeabilización de 3 patios con pisos de ladrillos de vidrio, que el instalador tiene programado realizar en los próximos días, cuando cuente con varios días de buen tiempo, para la preparación de las superficies y aplicación del impermeabilizante. Como consecuencia se observa en el local de planta baja que no hay filtraciones y que las humedades en los cielorasos se han secado”
Fecha de firma: 24/08/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
(dictámenes del 26 de noviembre del 2020, 21 de diciembre del 2020, 18 de noviembre del 2021, 15 de diciembre del 2021, 30 de marzo del 2022, 20 de junio del 2022, esp. el del 30 de marzo del 2022).
Agregó que, luego de la impermeabilización de los patios, “…deberá
dejarse un tiempo prudencial de 2 a 3 meses para que las paredes se sequen y se pueda verificar que ya no hay filtraciones, antes de continuar con las reparaciones de las paredes en el local comercial de planta baja y el pintado de las mismas” (dictámenes del 26 de noviembre del 2020, 21 de diciembre del 2020
, 18 de noviembre del 2021, 15 de diciembre del 2021, 30 de marzo del 2022, 20
de junio del 2022, esp. el del 20 de junio del 2022).
Dable es precisar que los dictámenes deben valorarse de conformidad con las reglas de la sana crítica y con sujeción a las normas de aplicación al caso.
Éstas indican que, para apartarse de la pericia suficientemente fundada, es necesario oponer argumentos científicos que pongan en duda su eficacia probatoria. Las meras opiniones en contrario, sin esgrimir motivos valederos, son inhábiles para provocar el apartamiento de las...
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