Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala D, 28 de Noviembre de 2023, expediente COM 016393/2009
| Fecha de Resolución | 28 de Noviembre de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala D |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA D
16393/2009/CA2 GARCIA GERARDO C/ LUDIN NICOLAS FACUNDO
S/ EJECUTIVO.
Buenos Aires, 28 de noviembre de 2023.
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) El actor G.G., apeló la resolución de fs. 1206 que hizo lugar a la tercería incoada por M.P.M..
Fundó esa apelación mediante memorial de fs. 1216, respondido por M.P.M. -tercerista - en fs. 1223/1235.
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) De modo liminar, y por razones de orden expositivo, se reseñarán brevemente los antecedentes relevantes del caso:
M.P.M. promovió el presente incidente de tercería de mejor derecho contra las partes en este juicio ejecutivo, G.G. y N.F.L., respecto del inmueble sito en Arribeños 3758/64
piso 2, departamento B, de esta Ciudad, que fuera embargado en estos autos.
En cuanto aquí interesa, acompañó un boleto de compraventa de fecha 22 de mayo que no específica año, con firmas certificadas por escribano público el 19.6.2009, del que resultaría la compraventa de esa propiedad correspondiente al demandado N.F.L. por la suma de u$s 85.000; y un contrato de locación suscripto entre la tercerista y A.J.G.V. de fecha 1.4.2013.
Fecha de firma: 28/11/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G., PROSECRETARIA DE CAMARA
Al efecto, destacó haber abonado la totalidad del precio pactado en el momento de la firma del boleto, y que la posesión se exteriorizó con el contrato de locación que adjuntó como prueba lo cual, sostuvo, torna oponible este último instrumento frente al embargante, en los términos del art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Destacó que aquellos actos fueron otorgados con anterioridad a la traba del embargo del 6.9.2010 y, en definitiva, argumentó que la documentación que trajo a juicio revela que tiene un mejor derecho que el ejecutante sobre el bien, por lo que solicitó que se levante el embargo y se suspenda la subasta ordenada.
El Juez a quo, dado el escaso lapso que restaba para la fecha prevista para la celebración del remate, ordenó su suspensión.
De su lado la parte actora alegó que el boleto de compraventa antes referido y el contrato de locación acompañado resultarían ser actos simulados. Adujo que existirá connivencia entre el tercerista y embargado El demandado debidamente notificado guardó silencio.
Abierta la causa a prueba y producida la ofrecida por las partes el J. a quo, teniendo a la vista la causa penal “L.N.F. y otro s/ estafa procesal y uso de documento adulterado o falso” (expte CC.
031916/17), más precisamente las resoluciones de fecha 9.3.2020 y 13.8.2020, por aplicación del art. 1185 bis del Código Civil hizo lugar a la tercería planteada.
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) Descripto el escenario fáctico, corresponde determinar el marco legal aplicable al caso.
Al respecto, la Sala juzga que -contrariamente a lo sostenido por el magistrado a quo- las previsiones contenidas en el art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación resultan operativas en el sub lite; ello, aun Fecha de firma: 28/11/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G., PROSECRETARIA DE CAMARA
cuando los extremos fácticos que hacen a la pretensión hubieren acaecido con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento de fondo.
El análisis y desarrollo de los fundamentos que inspiran tal posición fueron extensamente expuestos en la sentencia definitiva dictada el 25.4.2017 en el marco de la causa “Sibillano, A.H.c.T.,
A.M. y otros s/ ordinario” (no 15093274/2011), en la que cada uno de los jueces que integran esta Sala no sólo expresó su histórica posición respecto de la aplicación del art. 1185 bis del Código Civil, sino además, las razones por las cuales las previsiones contenidas en el actual art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación resultan de aplicación inmediata a supuestos como el de autos.
Por lo tanto, y en consideración a los argumentos allí vertidos -a cuya lectura se remite por elementales razones de brevedad-, esa será la norma con base en la cual habrá de dirimirse la controversia.
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) En ese contexto, cabe aclarar que la vía procesal adecuada para el ejercicio de la acción de oponibilidad que deriva de la regla establecida en el art. 1170 del CCyCN es la tercería de mejor derecho la que además,
resulta inhábil para defender créditos que -como el de la aquí tercerista- no son dinerarios y que no gozan de privilegio, sino de una preferencia de otra naturaleza (conf. voto del J.H. en “Ladisla, X.A. c/
Círculo de Inversores S.A. de Ahorro para F/D s/ ordinario” y sus citas).
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) En definitiva, tratándose de un conflicto entre el adquirente por boleto y el acreedor del enajenante que obtuvo, en el marco de una acción individual, una medida cautelar sobre el inmueble vendido, incumbe a la Sala analizar si el tercerista logró acreditar los requisitos de procedencia establecidos por el art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación: (a)
buena fe del comprador que pretende ejercer su derecho contra el acreedor que hubiera trabado una cautelar sobre el inmueble objeto del boleto; (b)
Fecha de firma: 28/11/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G., PROSECRETARIA DE CAMARA
que el boleto de compraventa tenga fecha cierta; (c) que se haya concretado, con anterioridad a la traba de la medida cautelar el pago del 25% del precio y (d) publicidad suficiente; registral o posesoria.
(a) En primer lugar, cabe puntualizar que esa norma exige que sea de buena fe el comprador que pretender ejercer su derecho contra el acreedor que hubiera trabado una cautelar sobre el inmueble objeto del boleto.
Se trata de una buena fe subjetiva, que deriva de su antinomia con la idea de fraude (conf. M., Á., El boleto de compraventa inmobiliaria según el Código Civil y Comercial: su configuración y oponibilidad en concursos, RCCyC, año III, n° 3, abril 2017, p. 74 y ps. 88/89).
En otras palabras, solamente habrá mala fe cuando la venta sea el producto de una connivencia entre el enajenante promitente y el adquirente por boleto, esto es, cuando el acto pueda tildarse de fraudulento (conf.
L., R., Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Buenos Aires – Santa Fe, 2015, t. VI, p. 459; A., J., Código Civil y Comercial Comentado- Tratado Exegético, Buenos Aires, 2015, t. VI, p. 161; H.,
P. y C.C., C., Código Civil y Comercial comentado y anotado,
Buenos Aires, 2022, t. V, p. 114; H., P., Conflicto entre el adquirente por boleto y el tercero acreedor del enajenante que trabó una medida cautelar sobre el inmueble vendido (art. 1170, CCyC), RCCyC, año III,
abril 2017, p. 52 y ss., espec. p. 61).
En el caso, corresponde señalar que el 13.8.2020 en la causa penal “L.N.F. y otro s/ estafa procesal y uso de documento adulterado o falso” (expte CC. 031916/17) fue rechazado el recurso de apelación interpuesto por el querellante G.G. (aquí actor) contra la decisión que sobreseyó a M.P.M. y F.L. denunciados de haber intentado frustrar el normal desenvolvimiento de la actividad judicial, con la intención de engañar al Juez a quo con la Fecha de firma: 28/11/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G., PROSECRETARIA DE CAMARA
finalidad de levantar el embargo trabado y dejar sin efecto la subasta,
presentado al efecto un contrato de compraventa simulado.
Así, la Cámara de Apelaciones en Criminal y Correccional sostuvo que “las pruebas materializadas en el legajo no acreditan de ninguna forma que el contrato de compraventa ha sido simulado, ni que se celebrara para provocar un error en el juzgador y perjudicar patrimonialmente al actor. Es más, la documentación acompañada junto a la réplica por la defensa de M. corrobora aún más la postura...
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