Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 12 de Julio de 2023, expediente CIV 065207/2018/CA001

• Fecha de Resolución: 12 de Julio de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala F

E

X. 65.207/2018

GALLARDON, L. c/ LA PLANTA DE JUAN B JUSTO SA

s/DAÑOS Y PERJUICIOS

(J. 34).

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de julio de 2023, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dr. RAMOS FEIJÓO. Dra.

SCOLARICI.

A la cuestión planteada el Dr. R.F. dijo:

I. La sentencia de primera instancia: 1) Hizo lugar a la demanda de L.G. contra La Planta de J.B.J.S., a quien condenó a pagar las sumas de: a) U$S 300.135,49 (DÓLARES

ESTADOUNIDENSES TRESCIENTOS MIL CIENTO TREINTA Y CINCO

CON CUARENTA Y NUEVE CENTAVOS) y b) $1.640.249,10 (PESOS UN

MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON DIEZ CENTAVOS), dentro del plazo de 10 (diez) días con más sus intereses que se computarán en la forma mencionada en el considerando VI de la misma. 2) Impuso las costas del proceso a la demandada La Planta de J.B.J.S. en su carácter de vencida. 3) A

efectos de facilitar la controversia, ordenó la apertura de una cuenta bancaria en pesos y otra en dólares estadounidenses. 4) Difirió la regulación de los honorarios profesionales para la oportunidad en que este pronunciamiento se encuentre firme. 5) Ordenó la registración de la sentencia en el sistema informático, su notificación a las partes y profesionales intervinientes por cédula electrónica a confeccionarse por Secretaría y el oportuno archivo del expediente.

II. Contra el mencionado pronunciamiento interpuso recurso de apelación la demandada, el que fundó con fecha 13/04/2023 (f. d. 1073)

y cuyo traslado fue contestado por la parte actora a través de su presentación de fecha 01/05/2023.

Fecha de firma: 12/07/2023

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

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La accionada sintetizó sus agravios de la siguiente forma: (i) La aplicación al caso de marras de la Ley de Defensa del Consumidor; (ii) El incumplimiento contractual imputado a La Planta de J.B.J.S.; (iii)

La valoración de la conducta asumida por La Planta de J.B.J.S.;

(iv) La valoración de la Pandemia Covid-19 y la constatación del estado de avance de la obra efectuado vía Google Street View; (v) El crédito reconocido a favor del Sr. G.; (vi) Los intereses reconocidos a favor del Sr. G.; (vii) La apertura de cuenta en dólares estadounidenses;

(viii) La imposición de las costas del proceso a mi mandante.

Previo al desarrollo de los mismos hace una reseña de Fallos,

sindicando a la sentencia como técnicamente “arbitraria” superando con ello la presente instancia.

Por su parte, la accionante contesta el traslado y si bien coincide con los aspectos teóricos que hacen al REX, difiere que en el caso la sentencia sea arbitraria como postula la apelante.

III. Es dable apuntar que no me encuentro obligado a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que sean conducentes y posean relevancia pasa decidir el caso (CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.). En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el mismo (CSJN, Fallos: 274:113; 280:320; 144:611).

IV. Anticipo que trataré el recurso, poniendo también la vista en el extraordinario que el apelante vaticina agoreramente al menos.

Tilda a la sentencia de tener un fundamento aparente. Tras desarrollar conceptos académicos para la viabilidad del R., afirma que los desarrollará a continuación.

Primer agravio: La aplicación al caso de marras de la Ley de Defensa del Consumidor.

El apelante transcribe la sentencia en lo tocante a su conclusión que cuadra aplicar al caso la LDC.

Confronta el destino como “oficina” de la unidad de autos sosteniendo que “Las únicas compraventas de inmuebles que se encuentran bajo el amparo de la Ley de Defensa del Consumidor son aquellas destinadas a vivienda y no, como en el caso que nos ocupa,

aquellas destinadas a uso profesional

. Agrega que, “de los planos Fecha de firma: 12/07/2023

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

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acompañados como Anexo al Boleto de Compraventa y del Folleto de ventas del edificio, que contiene renders y planos, se advierte que todas las unidades allí referidas se encuentran destinadas a “oficina” y no a “vivienda”.

Niega el carácter de consumidor final del actor y el marco jurídico en que el anterior sentenciador encuadra la relación de autos.

La actora al contestar el agravio apunta que la aplicación de la LDC no impacta sustancialmente en la atribución de responsabilidad en la sentencia.

Enrostra crudamente la letra del bcv base de autos y reconocido por las partes, el cual en su cl. 6ta. dice: El COMPRADOR

conoce y acepta que la unidad que adquiere estará destinada a vivienda siendo apta para uso profesional.

Indica que la ley 26.361 amplió la categoría del consumidor inmobiliario a “…la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines…” (obviamente, inmuebles no destinados a vivienda).

La sola lectura de la cl. 6ta. del bcv sella la suerte adversa del agravio (arts. 1123 y sigtes. del CCyC). A ello se suma la publicidad efectuada por el vendedor y a la cual se refiere en su defensa.

La publicidad a los efectos de la LDC debe ser entendida como la difusión de información, con la intención que alguien adquiera un determinado producto. Estamos pues frente a una garantía constitucional (art. 42 CN) reglamentada en los arts. 4 LDC y 1110 CCyC, para el sub judice. Información que tiene que ser cierta y objetiva, veraz, detallada y suficiente sobre las características esenciales del producto que se comercialice.

Si de “renders” hablamos, el de f. 53 -además de mostrar el diseño de la obra a construir (yo diría única en la ciudad en su estilo, a lo que se suma estar enclavada en una manzana irregular)- contradice el destino exclusivamente profesional que le da la expresión de agravios de manera excluyente para, con ese razonamiento, considerar inaplicable la LDC. Reza en el pórtico de la obra la leyenda “Work & Live” como destino del edificio.

Sin ánimo de convertirme en un “cipayo vernáculo” y en cumplimiento del art. 115 del CPCCN, creo no equivocarme si traduzco Fecha de firma: 12/07/2023

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

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como “Trabajo & Vida” u “Oficina y Vivienda” la leyenda precitada, lo que llevaría al menos a tipificar una publicidad engañosa en la promoción de la venta de las unidades y el destino del edificio (art. 8 LDC). El destino de “vivienda” de las unidades se ve reforzado por la cl. décimo cuarta (f. 8 vta.)

tocante a la terraza de piletas y solárium, gimnasio, salón de usos múltiples;

todos ellos usos propios distantes de un edificio exclusivo y excluyente de oficinas.

Los “renders” en arquitectura son una herramienta muy habitual para mostrar proyectos, son una representación. Lo que se busca es alcanzar un nivel de realismo alto para poder mostrar el proyecto a clientes o espectadores (cfr. https://lumion.com//legal.html).

En el “render” original reservado en secretaría que tengo a la vista, editado por BW Group, figura en las fs. 185 y 187 -en luminaria en el pórtico del edificio- la leyenda mencionada “Work & Life”. Dicho sea de paso, a f. 186, nos informa que la azotea tiene señalización de helipuerto.

La publicidad que dan cuenta los renders de la demandada apelante, en los cuales funda su agravio, forman parte del contrato de bcv,

son sus propios actos y aunque mas no sea forman su entorno jurídico “pour parler” (arts. 8 LDC., 1100, 1103 y ccdtes. CCyC; L., G.D. derivados de la publicidad” en Ghersi, C. (dir.) W., C. (coord.) Tratado de Daños reparables, Parte Especial, Ed. La Ley, Bs. As.

2008, t II)

En los términos del art. 1103 del CCyC me atrevería a decir que se legisla o al menos vaticino una responsabilidad que complementa o reemplaza a la pour parler y se convierte en “pour annoncer et engagement”.

Es por ello que, desde la génesis y en todo su desarrollo precontractual, la ley específica, reafirma más que ningún otro mediante el deber de información, la obligación de las partes de honrar a pie juntillas el principio de buena fe.

Un bcv como el que nos entretiene, lleva en sus entrañas, dos tipos de publicidades. La primera latente, que como la verdad griega (aletheia) está oculta (J.O. y Gasset, Obras Inéditas, Idea de Teatro,

Copyright by Revista de Occidente S.A., Madrid 1958, pág.26) pese a llamarse publicidad registral. Y la segunda, que es aquella que visual o subliminarmente capta el consumidor.

Fecha de firma: 12/07/2023

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

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Por cierto, que superada esta etapa y al momento de la suscripción del contrato dichas características publicitarias pueden haber sufrido modificaciones que, expresa y debidamente informadas al consumidor, pueden ser aceptadas (arts. 1100 CCyC, 4, 7, 8, ley 24240,

A., M.V., Derecho de consumo inmobiliario, T I, La Ley pág.

836, Bs. As., 2021)

El incumplimiento de la obligación de informar en la relación singular constituye una falla que se da en el íter precontractual, pero que proyecta sus consecuencias en la etapa de la ejecución de contrato. Así

puede dar pie a una acción de cumplimiento contractual (art. 8, ley 24.240),

la falta de información adecuada puede incidir sobre lo abusivo de la cláusula (art. 37, de la ley 24.240); finalmente, es de aplicación el art. 10 bis en cuanto, además de poner a disposición del consumidor la acción de cumplimiento contractual,...