Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala G, 13 de Julio de 2023, expediente CIV 045883/2017/CA004
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala G |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G
G., G. A. Y OTROS c/ G., J. s/EJECUCION HIPOTECARIA
Juz. 104 Expte. Nro 45883/2017/CA4
Buenos Aires, julio de 2023.- PG
Vistos y considerando:
-
Viene la causa a conocimiento de la sala con motivo de la apelación interpuesta por la letrada apoderada de los coejecutantes G. y G.,
contra el decisorio del 18/10/22 (modificado el 28/11/22).
El memorial presentado el 20/12/22 fue contestado el 27/04/23 por el martillero y el 02/05/23 por el ejecutado.
-
De las constancias de autos resulta que, en su presentación del 27/05/22, el martillero tasó el inmueble hipotecado en U$S500.000, proponiendo fijar la base de subasta en U$S335.000.
Impugnada esa estimación por ambas partes y sustanciada la incidencia,
mediante el pronunciamiento recurrido el juez de grado decidió establecer dicha base en U$S441.895,89, suma a la que arribó mediante la incrementación del importe propuesto por el martillero (U$S335.000) con el crédito cuya ejecución se persigue en el expediente conexo Nro.
81877/2017 (U$S106.895,89), disponiendo su conversión a moneda de curso legal con la cotización al cambio oficial tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina al día anterior del remate.
La apelante se agravia porque considera exigua la base fijada, como también errónea la cotización del dólar allí estipulada. En sustento de esa primera postulación, aduce que la tasación efectuada por el martillero se encuentra muy por debajo del valor de mercado, extremo que dice acreditar con las valuaciones acompañadas con su impugnación efectuadas por otros “martilleros designados en expedientes donde se irían a realizar subastas” a mediados del año 2022, correspondientes a inmuebles ubicados en la misma zona que el de estos autos. Por lo demás,
pretende que se disponga que el precio fijado en moneda extranjera deberá
convertirse aplicando la cotización del dólar MEP, por considerar que la brecha existente con el oficial establecido por el a quo generaría una evidente inequidad en perjuicio de su parte.
-
En forma liminar, es dable destacar que, para fijar la base de la subasta, el juez debe atender a las alternativas que le ofrece el art. 578 del Código Procesal, es decir: el acuerdo de partes; a falta de éste,
Fecha de firma: 13/07/2023
Alta en sistema: 14/07/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
la valuación fiscal; y si ésta no existe, la tasación por perito idóneo. Sin embargo, todas esas variables deben apreciarse sin olvidar que, en definitiva, la determinación del monto es prerrogativa del órgano jurisdiccional (cf. art. cit. “in fine”; y CNCiv., esta Sala, R. 333835, del 11-10-01; íd. R. 375325, del 8-8-03).
Así el ordenamiento procesal acuerda al juez la facultad de apartarse -en determinadas circunstancias- de lo convenido por las partes,
de la valuación fiscal o de la tasación del perito, otorgando mayor flexibilidad a la norma y permitiendo un margen de actuación judicial en defensa de la subasta pública y de los intereses de las partes (conf. art. 578
del CPCC, Highton, E.“.H., Ed. H., T.2,
pág. 132; CNCiv., S.K., “D., M.A.c.J.R.S. y otro s/ ejecución”, Nro. 121697/1999, del 07/02/23).
-
En el caso bajo examen, el martillero asignó al inmueble hipotecado una valuación de U$S500.000, proponiendo fijar su base de subasta en U$S335.000.
Como se dijo, el a quo estimó primigeniamente adecuado ese último importe, aunque luego lo incrementó a U$S441.895,89 a fin de procurar que el producido alcance a cubrir también el crédito ejecutado en los autos conexos “., G. P. y otros c/ G. s/ ejecución hipotecaria” (Nro.
81877/2017), en los cuales se dispuso unificar los trámites de la subasta decretados en ambos expedientes.
De ello se colige que la base en cuestión en definitiva fue fijada en el equivalente al 88% –aproximadamente– del valor real estimado por el auxiliar designado para llevar adelante ese acto; extremo que impide considerar tal reducción como un factor de riesgo que permita que el inmueble sea malvendido.
Adviértase que, para lograr el propósito perseguido por la ley, la ponderación de la base debe efectuarse con un criterio de razonabilidad, ajustando las pautas a la realidad que presenta la vía judicial de venta inmobiliaria, no obstante el valor real de mercado. Ello así, para hacer factible la realización del bien debe repararse en que la base no puede constituirse en un serio obstáculo para la venta pues la operatoria y las condiciones de compra en el remate judicial no son las mismas que cuando se trata de una operación privada (CNCiv., Sala I, “Banco Internacional de Costa Rica SA c/ Agri Food SA s/ ejecución hipotecaria”,
Nro. 87136/2015, del 27/09/22). Esta circunstancia, precisamente, es la que justifica que la base por la cual se dispone la subasta usualmente sea inferior al precio de mercado (Colombo, C.J.K., C.M., “
Fecha de firma: 13/07/2023
Alta en sistema: 14/07/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, La Ley,
2006, t. V, pág. 454, núm. 4), sin que se aprecie en el caso que el menor valor fijado sea de una magnitud tal que represente un perjuicio para los sujetos interesados.
Por lo demás, si bien la valuación real del inmueble estimada por el martillero fue objeto de impugnación por parte de la apelante –quien insiste en su memorial con que se tome las valuaciones por ella acompañadas en su escrito del 23/06/22 (ver documental)–, lo cierto que el contestar dicho planteo el mentado profesional expresó en forma categórica que no es posible comparar los inmuebles cuyas tasaciones acompañó la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba