Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala L, 4 de Septiembre de 2023, expediente CIV 066079/2016/CA001
| Fecha de Resolución | 4 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala L |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L
EXPTE. N° 66.079/16
G B, J A C/ CYRSA SA Y OTRO S/ CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO
J.. 71
En Buenos Aires, a de de dos mil veintitrés,
encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L”
de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “G B, J A C/ CYRSA SA Y
OTRO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, de acuerdo al orden del sorteo, el Dr. R. dijo:
I.
La sentencia de primera instancia: I) Rechazó la excepción de prescripción, la citación de terceros y la reconvención deducidas por CYRSA SA, con costas. II) Hizo lugar parcialmente a la demanda entablada por J A G Bayón contra CYRSA SA y, en consecuencia,
condenó a esta última: A) Recibir el pago del saldo de U$D 2589 a cuyo fin deberá denunciar un CBU y cuenta bancaria a los efectos de realizar la transferencia correspondiente. B) Disponer la cancelación de la hipoteca constituida por escritura no. 163 de fecha 24 de septiembre de 2013 a cuyo fin ordenó expedir testimonio de la presente sentencia a fin de que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble. C) Pagar en concepto de daño moral la suma de cien mil pesos ($ 100.000) con más los intereses establecidos en los considerandos dentro de los diez días de quedar firme la presente, bajo apercibimiento de ejecución. Con costas.
En cuanto al régimen jurídico aplicable, con base en la fecha en que se celebrara la escritura de compraventa e hipoteca (24/09/2013),
el juez consideró que corresponde aplicar las normas del Código Civil ya que las obligaciones de las partes quedaron cristalizadas con anterioridad a la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que mantiene ultraactividad en ese supuesto (art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, K. de C., A., “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones Fecha de firma: 04/09/2023
Alta en sistema: 05/09/2023
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
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jurídicas existentes”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe 2015, p. 158). Del mismo modo, por el tipo de contrato de que se trata y ligazón jurídica entablada, juzgó aplicable el sistema del consumidor que aduna mecanismos adicionales de protección. Todo lo cual, llega firma a esta Alzada.
Contra dicho pronunciamiento se alzan ambas partes, quienes expresaron sus agravios en formato digital (v. agravios actora y agravios demandada), los que fueron respondidos por la misma vía (v.
contestación de I C; contestación de J A G B; y contestación de Cyrsa S.A.).
Debido a una cuestión de orden lógico, por involucrar un presupuesto de la acción, primero voy a deparar tratamiento a los agravios del actor contra la declaración de la falta de legitimación activa por su reclamo del daño por deterioros en la piscina del edifico.
Con una liminar acotación, que también voy a involucrar en el análisis, en lo pertinente, al nuevo ordenamiento, no solo porque este constituye una valiosa pauta interpretativa, sino también para brindar una respuesta cabal a las quejas, donde esta normativa también ha sido citada como fundamento de los planteos.
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Monto para reparar cosas comunes. Legitimación.
Como es sabido, la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para demandar o ser demandada respecto de una pretensión en el proceso. Por ello es que la excepción de falta de legitimación para obrar contemplada en el inciso 3º, del art.
347 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, sostiene la ausencia de la legitimación procesal, es decir que el actor o el demandado no son las personas especialmente legitimadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la que versa el proceso. Es manifiesta cuando resulta de los términos en que está concebida la demanda, o de los documentos agregados a ella o del escrito en el cual se opone la excepción, es decir, cuando no se requiere otro trámite que el de los incidentes de excepciones y puede ser resuelta con los elementos obrantes en la causa (conf.
F., E.M.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
Anotado, Concordado y Comentado”, t. III, págs. 42/3; F.,
Fecha de firma: 04/09/2023
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Santiago C: “Código Procesal Civil y Comercial, Comentado,
Anotado y Concordado”, t. II, págs. 79/80).
Conviene aclarar, como con acierto lo destaca la doctrina, sea que hubiere mediado o no denuncia de parte, por vía de excepción previa o en el responde de la demanda, tratándose la legitimación para obrar de un requisito esencial del derecho (o de la pretensión), el juez debe examinar de oficio el tema, que constituye una típica cuestión de derecho. Sólo después de acreditarse las “justas partes” o las “partes legítimas” -condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión- se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (ver Morllo-Sosa-Berizonce: “Código Procesal Civil y Comercial de la Prov. De Bs. As. Y de la nación,
Comentados y Anotados”, t. IV, p. 221).
Para decidir como lo hizo, el juez de primera instancia, evaluó
que el actor sólo tiene pertinencia para encarar un reclamo de este tenor respecto de los bienes de su propiedad y que resulten afectados por daños como los descriptos, en clara referencia a la unidad funcional.
Añadió que una adecuada hermenéutica de los alcances de la acción entablada bajo el sistema del consumidor no puede extenderse más allá de lo indicado. Apuntó, que no existe autorización del consorcio o de los copropietarios en tal sentido (mediante asamblea),
y son quienes resultan ser los llamados a reclamar cuando se trata de partes comunes.
En la sentencia se detalla, a cuyas transcripciones me remito en honor a la brevedad, el periplo corrido desde el peritaje anticipado del Ingeniero Civil A H B (ver fs. 165/82, 196/209 y nuevo informe de fs.
754, 785 y actualización de fs. 867), su actividad luego de ello, del 20
11/2022, y también la medida preventiva de fs. 507 del 30/06/2021,
conjuntamente con la pieza procesal de fs. 878/890, de la Dra. M A C
por el CONSORCIO DE COPROPIETARIOS "EDIFICIOS
HORIZONS V.L. MANZANA RIO, EDIFICIOS
COSTA, BRISA Y ALBA".
Destaca que esta postrera presentación se transcribe porque resulta esclarecedora respecto del carácter común de la piscina y quien resulta el sujeto y/o persona encargada de su mantenimiento. Funda en Fecha de firma: 04/09/2023
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esta línea, que el precedente de la Sala "J" citado (voto de la Dra.
B.A.V. con adhesión de la Sra. S. in re: "EXPTE. N°
48.595/2015, “Consorcio de Propietarios Avda. D. A. 415 c/ B. S.R.L
y otro s/ Vicios redhibitorios - Ordinario", del 24 días del mes de Septiembre de 2020), esclarece el tema sobre la legitimación de los "Consorcios" para estos supuestos de deficiencias constructivas sobre partes comunes.
Sobre la base de tales consideraciones, se pronunció en favor de la falta de legitimación en torno de la petición orientada a obtener el monto para la reparación de la pileta, no sin dejar sentado el defecto constructivo acreditado que señala el ingeniero en la pericia presentada y que la calidad de lo entregado no se ajusta a lo proyectado.
Precisado ello, cabe mencionar que de la escritura de venta con hipoteca del 24 de septiembre de 2013 surge que "... Cyrsa S.A. vende a la parte compradora, la UNIDAD FUNCIONAL número cuatrocientos cincuenta y seis...la UNIDAD FUNCIONAL
NOVENTA...la UNIDAD FUNCIONAL NOVENTA Y UNO...y la UNIDAD COMPLEMENTARIA letra "FG"...Se incluye en la venta y en las indicadas proporciones, las partes indivisas del terreno y bienes comunes que resultan del Reglamento de Copropiedad y Administración, otorgado el 28 de febrero de 2011 ante el escribano de esta Ciudad, don N C M, al folio 137 del Registro Notarial 386 a su cargo, inscripto en el Registro de la Propiedad el 12 de abril de 2011
en la Matrícula 58.399 del Partido de V.L." (ver fs. 10/28 en soporte papel).
Explicado ello, para avanzar en la respuesta de los argumentos que nutren los agravios del actor, vale destacar que el objeto del derecho real de la propiedad horizontal, que el artículo 2039 que cita el accionante denomina "unidad funcional", está integrado por partes privativas de aprovechamiento independiente sobre las cuales cada titular ejerce un derecho exclusivo, y por un porcentual determinado sobre las partes comunes, que pertenecen en condominio a todos los propietarios, sujeto a indivisión forzosa, que facilitan aquel aprovechamiento, directa o indirectamente (ver además art. 2037 del CCCN). Lo mismo ocurría con anterioridad a la sanción del aludido Fecha de firma: 04/09/2023
Alta en sistema: 05/09/2023
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Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
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ordenamiento, en los tiempos en que regía la ley 13.512, vigente a la fecha en que se suscitaron los problemas (arts. 2, 3, 8 y concordantes de la ley citada).
Antes de la reforma, se había juzgado que "los consorcios de propiedad horizontal quedan comprendidos en el art. 33 del Código Civil en razón de que aquellos poseen una cierta personalidad de acuerdo al mecanismo de la ley 13.512, por lo que adquieren voluntad propia expresada atraves de sus órganos" (ver CNCiv., Sala D,
28-6-74, L.L.,...
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