Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 3 de Agosto de 2021, expediente CIV 068783/2014/CA001
| Fecha de Resolución | 3 de Agosto de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
F.J. y otro c/ Cortes, J.R. y otros s/ Nulidad de escritura/instrumento
n° 68.783/2014 –Juzgado Civil n° 107
En Buenos Aires, a los días del mes de julio de 2021,
hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la S. H de la Cámara Nacional de A.aciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “F.J. y otro c/ Cortes, J.R. y otros s/ Nulidad de escritura/instrumento”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:
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La sentencia dictada a fs.278/287 y rectificada fs. 307 hizo lugar a la demanda entablada por J.F. y L.M.P.,
declarando la nulidad por falsedad material del acto jurídico de mandato contenido en la escritura pública N°: 231 celebrado en esta ciudad por ante la escribana M.B.M. el 20 de noviembre de 2008; y de la posterior compraventa instrumentada en la escritura pública N°: 183
otorgada en la Ciudad de L., Provincia de Buenos Aires, el día 4 de diciembre de 2009, por ante el escribano J.S.E.. En consecuencia, condenó a J.R.C. a restituir a los actores el inmueble sito en la calle R.B.N.: 98, de la Localidad de Banfield, partido de Lomas de Z., Provincia de Buenos Aires,
totalmente desocupado y en estado en que los pretensores puedan tomar inmediata posesión de la unidad, bajo apercibimiento de lanzamiento y/o de la aplicación de astreintes para el caso de incumplimiento.
Contra dicho pronunciamiento se alzó el codemandado J.R.C., cuyos agravios presentados el 7 de abril de 2021 merecieron la contestación de los accionantes el 18 de mayo del corriente.
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Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que dan origen al pleito, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo establecido en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.
Fecha de firma: 03/08/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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Sentado ello, y previo a adentrarme en el análisis de los agravios, estimo conveniente realizar una reseña de los hechos que se relatan en estos actuados.
a.-Los actores J.F. y L.M.P. promovieron demanda por nulidad y/o inexistencia e inoponibilidad de escritura pública y del segundo testimonio expedido por el escribano autorizante, contra M.B.M., A.G. -luego enderezado contra V.G.-, J.R.C. y J.S.E.; y la consiguiente restitución de la posesión o tenencia del inmueble que constituye el objeto de estas actuaciones.
Relataron que el día 27 de abril de 1981 el Sr. F. -casado con la coactora P.- adquirió un lote de terreno sito en la calle R.B. (ahora N°: 98), del partido de Lomas de Z., en donde comenzaron la construcción de una vivienda para uso familiar. Asimismo,
en otro inmueble de su propiedad, realizó el montaje de un galpón en el que funcionó un emprendimiento comercial y familiar, destinado a fraccionar y distribuir productos químicos para ferreterías y materiales para la construcción, que giró bajo la denominación de Adrinex Argentina SA.
Explicaron que con motivo de la crisis económica devenida en el año 1998, dada la falta de rentabilidad de la empresa y el alto endeudamiento con proveedores y con el Banco Río de la Plata -con quien registraban una deuda hipotecaria-, entraron en un virtual estado de cesación de pagos, debieron cerrar la empresa y mudarse de la casa embargada e hipotecada, encontrándose además ambos actores inhibidos,
por lo que descontaban la pérdida de su casa, con motivo de los embargos y la hipoteca que no podían afrontar.
Sin embargo, pasados unos años de dicha situación, pudieron levantar los embargos e inhibiciones y cancelar la hipoteca, cuyos acuerdos fueron realizados en diciembre de 2009.
En este escenario, tomaron conocimiento que su vivienda había sido intrusada y, al apersonarse el actor al domicilio, pudo corroborar que se encontraba una familia, que se manifestó inquilina de la finca de W.F. de firma: 03/08/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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A.G., dueño de la propiedad, quien a su vez se la habría vendido a un tal J.R.C..
Al requerir un informe de dominio, pudo verificar que su propiedad -sin su propia intervención- la habría vendido G., alegando su representación, al Sr. J.R.C., el día 4 de diciembre de 2009,
cuando ya se habían cancelado los gravámenes que la afectaban. Así, al comprender que había sido víctima de una maniobra delictual, radicó la correspondiente denuncia en la UFI N°: 1 de Lomas de Z., en la que fueron imputados los demandados por falsedad ideológica de instrumento público.
De dichas actuaciones, se comprobó que el 20 de noviembre de 2008, una persona NN, asumiendo la identidad del Sr. F., con documentación apócrifa y un DNI falso (con número coincidente),
suscribió un poder general amplio de disposición a favor de V.G.,
con relación al inmueble de autos, que fue otorgado mediante escritura N°:
231 por la escribana M.B.M., titular del Registro N°: 42 de CABA, haciéndose constar asimismo en dicho instrumento la comparecencia de la Sra. P. y la correspondiente conformidad en los términos del artículo 1277 del Código Civil. En este caso, quien fraguó la identidad de la coactora, lo hizo con un DNI cuyo número y nacionalidad no coincidía con el de la reclamante.
Ambos NN asumieron la identidad de los actores, sin siquiera imitar las firmas. Asimismo, destacaron que al declarar en sede penal, la escribana adujo que le llamó la atención el aspecto desagradable del “sujeto F.” por lo desaseado.
R., en torno a la actuación que le cupo a la escribana M., que no dio afirmación de conocimiento de las partes, sino que procedió a solicitar los documentos de identidad y sus fotocopias, que eran obviamente falsos; por lo que -ante las dudas que refirió en la causa penal-
debió por buena praxis adoptar los medios pertinentes para arribar a la íntima racional convicción de que se hallaba frente a las personas que decían ser, siendo la simple exhibición del testimonio de escritura recaudo Fecha de firma: 03/08/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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suficiente para evitar el delito, ante la falta de correspondencia de las firmas.
Señalaron que, consumada esta maniobra, el día 14 de diciembre de 2009, el falso apoderado G. le vendió la propiedad al Sr. J.R.C. mediante la escritura pública N°: 183, con intervención del escribano J.S.E., titular del Registro N°: 72 de L.. La presunta venta se realizó por un precio de $ 200.000, que dijo no reflejar ni siquiera el 10% del valor real del inmueble. Sumado a ello, debió hacerse una escritura complementaria, ya que se “omitió” consignar que el comprador tomaba a su cargo una hipoteca existente en el inmueble, que los actores ya habían abonado, pero cuya cancelación aún no estaba inscripta. Por otra parte, fue necesario hacer un segundo testimonio de la escritura, ya que el supuesto apoderado no la tenía, al encontrarse en poder de los actores.
En cuanto a la actuación del escribano E., adujeron que prescindió de justificar la identidad de las partes, adjuntando copias de los documentos al protocolo, sino que dio fe de que son personas de su conocimiento. Es decir, que conocía a las partes, entre ellos al falso apoderado, con pedido de captura en la causa penal. Asimismo, expresó que tuvo a la vista el falso poder en el que obran firmas apócrifas, que diferían de las verdaderas y que se encontraban insertas en los antecedentes de dominio y en la hipoteca de la escritura complementaria, por lo que califican su actuación de -al menos- negligente, dadas las deficiencias en el estudio de títulos y las omisiones señaladas en torno a la asunción de la hipoteca.
En relación al comprador Cortes señalaron que, además de haber pagado un precio vil por el inmueble, todo llevaba a suponer que conocía la cancelación previa de la hipoteca por parte de los actores, pero ante la tardanza en la inscripción registral, debió consumar la apresurada escritura complementaria y tomó a cargo una hipoteca de U$S 105.000, que ya estaba pagada. De todos modos, afirmaron que la buena o mala fe del presunto comprador resultaba irrelevante en el caso.
Fecha de firma: 03/08/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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Con relación a la causa penal, indicaron que ambos notarios adjuntaron las correspondientes escrituras, que el peritaje no había arrojado conclusiones definitivas a la fecha, que el demandado Cortes no fue citado a declarar y que el imputado G. no fue hallado y tiene pedido de captura.
b.- Al contestar la demanda impetrada en su contra, M.B.M. manifestó que la escritura N°: 231 del 20 de septiembre de 2008
se celebró de conformidad a las normas legales y adoptando todos los recaudos pertinentes de buena fe y usos y costumbres.
Tras manifestar su parecer con los dichos de los actores respecto a su supuesta mudanza y posterior toma de conocimiento de la ocupación del inmueble más de diez años después, se refirió al otorgamiento de la escritura.
Dijo que se solicitaron los DNI y se sacaron copias para incorporar al protocolo y que las fotos identificatorias se condecían con las personas que se presentaron, con lo que a su entender la tarea estaba cumplida y verificada. Que no pudo comparar las firmas de los supuestos NN, cuando coincidían en los documentos presentados, únicos instrumentos que tuvo a la vista para cotejarlos; y que la falta de...
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