Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala D, 20 de Diciembre de 2016, expediente CIV 085399/2014/CA001

Fecha de Resolución:20 de Diciembre de 2016
Emisor:Camara Comercial - Sala D

Poder Judicial de la Nación Año del Bicentenario de la Declaración de la Independencia Nacional Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial S. D En Buenos Aires a los 20 días del mes de diciembre de 2016, reúnense los señores Jueces de la S. D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “FRANCISCO CTIBOR S.A.C.

  1. Y F.

    contra WALL-MART ARGENTINA S.R.L. sobre ORDINARIO”

    registro N° 85399/2014, procedente del Juzgado N° 15 del fuero (SECRETARIA N° 30), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, D.: V., H. y G.. Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

    ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

    A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, doctor V. dijo:

    El señor J.G.G.V. dice:

    I.F.C.S. promovió demanda en fs. 121/132 contra Wal-Mart Argentina S.R.L. con el objeto que sea dispuesta judicialmente la constitución de un tribunal arbitral a fin de dirimir los conflictos que separarían a las partes con causa en dos contratos que oportunamente suscribieron.

    A. describir los antecedentes de esta disputa, la actora señaló que el 21 de agosto de 1996 las partes firmaron un contrato que denominaron de Fecha de firma: 20/12/2016 “Ocupación de Inmueble” mediante el cual F.C.S., Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: JULIO FEDERICO PASSARON, SECRETARIO DE CAMARA #24463968#169395534#20161220131500268 cumplidas algunas condiciones, debía cederle a Wal-Mart Argentina S.R.L.

    el uso y goce de cierto predio de 19 hectáreas, situado en la periferia de la ciudad de La Plata, por un plazo de 54 años. A tal efecto concertaron el desarrollo sucesivo y alternado de contratos de usufructo y locación, cada uno de ellos por el máximo plazo legal, y en idénticos términos.

    El referido contrato de ocupación dispuso que Wal-Mart Argentina S.R.L. destinaría el predio a la construcción y explotación de: 1) un hipermercado; 2) un centro comercial definido como “shopping center”; 3)

    una estación de servicio y 4) distintos restaurantes. A tal fin quedó

    establecido que la aquí demandada debía invertir en aquellas construcciones un monto aproximado a los 20 millones de dólares; edificaciones que quedarían en propiedad de F.C.S. a la finalización del contrato.

    El precio de tal “ocupación” quedó fijado en un mínimo de $ 150.000 mensuales, o en su caso del 0,6% de las ventas del hipermercado más el 0,5% del S.´s Club, en la hipótesis que el mismo se construyera; siempre lo que fuere mayor.

    Las partes también estipularon en ese contrato que si F.C.S. no se avenía a otorgar los sucesivos contratos de usufructo y locación, en iguales condiciones a los firmados con anterioridad, Wal-Mart Argentina S.R.L. tendría una opción de compra del predio por el 50% de su real valor.

    En diciembre de aquel año (5.12.1996) las partes suscribieron un contrato de usufructo, siempre según el relato de la aquí actora, el que en buena medida reproducía los términos del contrato de “Ocupación”. Este vínculo fue fijado por un plazo de veinte años, y precisó que las construcciones identificadas en el contrato de “Ocupación” debían ser realizadas en los referidos veinte años.

    Destacó que este contrato nada disponía en punto a otorgar una prórroga del mentado usufructo por otros 20 años; tampoco de la Fecha de firma: 20/12/2016 Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: JULIO FEDERICO PASSARON, SECRETARIO DE CAMARA #24463968#169395534#20161220131500268 obligación de suscribir un contrato de locación o usufructo al término de su vigencia, ni preveía la opción de compra que indicaba el contrato de Ocupación.

    Refirió que ambos convenios contemplaban, con idéntica redacción, una cláusula compromisoria mediante la cual se derivaba a un tribunal arbitral “…cualquier divergencia de las partes, como consecuencia de este contrato…”, identificando de seguido el procedimiento para la constitución de dicho tribunal, y las facultades de los árbitros como las pautas para fijar su salario.

    A partir de allí, la actora describió los desacuerdos que mantiene con su contraria.

    Así le imputó que a 18 años de la firma del contrato, Wal-Mart Argentina S.R.L. no cumplió con la construcción de los emprendimientos descriptos, pues sólo levantó y obviamente explotó, el hipermercado.

    F.C.S. derivó de ello que tal incumplimiento frustra el derecho de la contraria de continuar usufructuando el total de predio, pues para esa labor sólo precisa de los 6,8 hectáreas que utiliza el referido hipermercado.

    Explicó tal actitud de Wal-Mart Argentina S.R.L. en la carencia de todo incentivo para completar el emprendimiento, pues de esta forma mantiene el uso de las 19 hectáreas por un monto irrisorio que no alcanza ni al 1% del valor del inmueble.

    Se quejó, además, de la total negativa de la demandada a reajustar el canon locativo, pues hasta octubre de 2011 se mantuvo en el monto mínimo, en tanto el 0,6% del producido del hipermercado no superaba aquella cifra.

    Desde una óptica jurídica, señaló como otra de las discordancias con la aquí demandada, la calificación jurídica del contrato de “Ocupación”.

    La actora lo consideró como un contrato de “usufructo” que al no contar con la forma establecida quedó reducido a una obligación de hacer Fecha de firma: 20/12/2016 Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: JULIO FEDERICO PASSARON, SECRETARIO DE CAMARA #24463968#169395534#20161220131500268 (escritura). Por ello el contrato de diciembre de 1996, formalizado por escritura pública, plasmó legalmente aquella manda convencional y es el que rige excluyentemente la relación entre las partes.

    De su lado, Wal-Mart Argentina S.R.L., siempre según la descripción formulada por la actora, consideró el contrato de ocupación como un convenio marco que regula la relación jurídica entre las partes.

    A partir de la calificación postulada por F.C.S., requirió en su solicitud de arbitraje, que el tribunal arbitral laude sobre el encuadre en derecho del contrato de ocupación; que en virtud de lo postulado por la actora, sea el convenio de diciembre de 1996 el único que rija la relación entre los litigantes; que así sea declarado inaplicable cualquier plazo de ocupación superior a los 20 años; de igual modo considerar las cláusulas del contrato de ocupación que exigían contratos sucesivos y que le otorgaban el derecho a Wal-Mart Argentina S.R.L. de adquirir el predio a la mitad de su valor; declarar el incumplimiento de la demandada respecto de las construcciones concertadas y disponer que F.C.S. sea indemnizada por ello.

    A su vez también propuso en forma subsidiaria que el tribunal arbitral se pronunciara escalonadamente sobre ciertos puntos, referidos sustancialmente al desequilibrio del canon pactado, decisión que podría derivarse en un reajuste equitativo, o en la resolución del vínculo por haberse tornado excesivamente oneroso para la aquí actora.

    De seguido se refirió a la pertinencia de la vía propuesta por su parte, la cual fue rechazada por Wal-Mart Argentina S.R.L. al serle comunicada su intención de constituir el tribunal arbitral.

    Respecto de la posición de su contraria, explicó que la misma resistió

    tal reclamo por entender que el juicio de árbitros era improponible en caso que la discusión fincara en la violación de normas de orden público relativas al plazo del uso y goce de un inmueble. Además agregó como otros argumentos de su resistencia, que la cláusula de arbitraje era Fecha de firma: 20/12/2016 Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: JULIO FEDERICO PASSARON, SECRETARIO DE CAMARA #24463968#169395534#20161220131500268 inoperante por no establecer la jurisdicción en la cual debía tramitar el proceso ni definir las reglas de procedimiento.

    Luego de tal descripción, la actora desarrolló un discurso a fin de demostrar la inconsistencia de los argumentos de su contraria.

    En fs. 156/157 F.C.S., bajo el título de ampliación de demanda, modificó parcialmente alguno de los puntos propuestos para el laudo, en cuanto a lo referido a las inversiones que debe afrontar Wal-Mart Argentina S.R.L. en el caso de que se la condenara a construir lo faltante; como al resarcimiento económico en caso de ser admitida la pretensión indemnizatoria.

  2. Compareció Wal-Mart Argentina S.R.L. en fs. 192/209 a contestar demanda, presentación en donde postuló el rechazo de la pretensión de su contraria.

    Luego de formular algunas consideraciones sobre lo que entiende las reales intenciones de su contraria, sostuvo que el exclusivo objeto de esta disputa era determinar si corresponde o no constituir un tribunal arbitral.

    Y si bien admitió que su parte hubo “consentido” en otras oportunidades someter algunos disensos con F.C.S. al cauce arbitral, adelantó que entiende que la misma es improcedente en este caso.

    Ello pues su contraria pretende debatir cuestiones de orden público que, como tal, considera excluidos de esta vía extrajudicial.

    Reconoció la autenticidad de las cláusulas compromisorias insertas tanto en el contrato marco como en el de usufructo.

    Empero, sostuvo que al incluir F.C. S.A. una supuesta violación del orden público mediante el Contrato Marco, ha invalidado la actuación de un tribunal arbitral. Transcribió los puntos del compromiso que hacen referencia a una eventual infracción a normas del Código C.il en lo relativo al tiempo fijado para la ocupación del predio cedido por F.C.S. a Wal-Mart Argentina S.R.L.

    Fecha de firma: 20/12/2016 Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por...

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