FOLINO, ROSA c/ SILVESTRINI DANIEL S/ SUCESION AB-INTESTATO Y OTROS s/ESCRITURACION

• Fecha: 11 Junio 2019
• Número de expediente: CIV 088513/2016/CA001
• Número de registro: 236910729

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C CIV 88513/2016/CA001 – JUZG. N°80 En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de junio de 2019, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “FOLINO, ROSA C/

SILVESTRINI, D. s/ SUCESION AB-INTESTATO Y OTROS S/ ESCRITURACION”, respecto de la sentencia corriente a fs. 1795/1797, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: S.. Jueces de Cámara Dres.

Trípoli, D.S. y Converset.

Sobre la cuestión propuesta el Dr.

Trípoli dijo:

Antecedentes

La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 2324/2326, rechazó la demanda incoada por R.F. contra M.D.S., M.L.S., C.B.S. y B. de la Fuente dirigida a obtener la escrituración del 15%

indiviso de las unidades funcionales N° 1 y 2, edificadas en el lote 3D, Manzana 105, Sección D, Circunscripción IV, matriculas 108.584/1 y 107.584/2, de G. de Laferrere, Partido de Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 La Matanza, Provincia de Buenos Aires. Los gastos causídicos fueron impuestos a la actora.

Para así decidir, el Sr. Juez a quo admitió la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada al desestimar la tesis defendida por la actora, en torno a que el plazo de prescripción de diez años establecido en el art. 4023 del Código Civil se encontraba interrumpido por la entrega de la posesión resultante de la cláusula 4° del boleto de compraventa y por la cancelación del precio.

Contra el referido pronunciamiento se alzó la actora, quien expresó agravios a fs.

1820/1824, los cuales fueron contestados por los demandados a fs. 1826/1829.

2. Los agravios:

   En las presentes actuaciones no se encuentra controvertido que para dilucidar el presente litigio resulta aplicable el Código Civil derogado. Por otra parte, tampoco es materia de controversia que la falta de la firma del cónyuge fallecido de la demandada B. de la Fuente no es un requisito condicionante para la validez del instrumento aludido precedentemente (ver fs. 2325/2325vta).

   Lo que es motivo de agravios por la actora es el rechazo es la admisión de la excepción de prescripción en base a dos argumentos. El primero de ellos es el desconocimiento del pago efectuado por la suma de dólares estadounidenses veintinueve mil cuatrocientos sesenta y siete (u$s 29.467.-) y Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C el restante es el desconocimiento de la posesión del inmueble objeto de autos.

3. Análisis de los agravios:

   Ante todo, aclaro que por tratarse la obligación de otorgar la escritura pública de una obligación personal, y a falta de disposición especial, resulta aplicable para la prescripción liberatoria el plazo de diez años previsto en el art. 4023 del Código Civil.

   Sabido es que el curso de la prescripción puede interrumpirse por diversas causas. Así, por ejemplo, la postura doctrinaria y jurisprudencial mayoritaria sostienen que si al comprador que pretende la escrituración se le hizo la tradición del inmueble –se le entrega la posesión en forma bilateral–, independientemente de haber pagado o no el precio, tal circunstancia implica un reconocimiento tácito y continuado de la subsistencia de la compraventa y de la obligación de escriturar, cuyo efecto es el de interrumpir la prescripción en curso.

   Contrariamente, una postura minoritaria, requiere para interrumpir la prescripción de la acción aquí pretendida tanto la acreditación de la posesión como el pago del precio.

   Adhiere a la postura mayoritaria, puesto que de no haber satisfecho el comprador, total o parcialmente el precio, el vendedor tendrá acciones para perseguir el cobro, o bien podrá oponer sus defensas cuando se le reclame Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 la escrituración –exceptio non adimpleti contractus–, u optar por la resolución (K., C., Juicio de escrituración, Buenos Aires, Argentina, E.H., 2004, pág.

   375/376).

   De este modo, metodológicamente se justifica abordar, en primer lugar, el análisis de la cuestión referida a la prueba de la posesión y luego la atinente al pago del precio.

   III.a. Desconocimiento de la posesión:

   El Sr. Juez a quo, en cuanto a la entrega de posesión, advirtió que las unidades funcionales números 1 y 2 se encuentran en cabeza de tres condóminos en las proporciones indicadas en los certificados de fs. 1122/1127, desde antes de la fecha del boleto de que se trata y hasta la presentación de la demanda.

   Así, es que afirmó que la cláusula 4°

   del boleto de compraventa que sirve de fundamento a la actora para sostener que la demandada hizo entrega de la posesión del bien objeto de la compraventa no convenga a la particular situación dominical.

   En efecto, resaltó que la obligación de la demandada de transmitir una porción indivisa de las unidades funcionales y el consiguiente derecho de la actora a expandir su cuota parte no es susceptible de extinguir el condominio en relación con el tercer comunero ni, por tanto, permite concebir que hubo Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C tradición de la posesión por parte de aquélla por el hecho indicado en la cláusula 4°.

   El magistrado precisó que los sucesivos contratos de locación de las unidades funcionales aludidas, formalizados en el mes de mayo de los años 2000, 2005, 2008 y 2011 entre los condóminos E.F. y R.F., por un lado, y el locatario D.A.B., por otro, no evidencian la tradición de la posesión de B. de la Fuente Silvestrin, pues la última ya era coposeedora del inmueble antes de la celebración del boleto de compraventa.

   La circunstancia referida lo condujo también a considerar que el pago de impuestos tampoco configura acto posesorio o exterioriza el animus rem sibi habendi de la actora como efecto del boleto de compraventa.

   Además de los argumentos antes expresados, el Sr. Juez de la anterior instancia consideró, ante la falta de claridad en la redacción de la cláusula 4°, que el contexto del boleto de compraventa no permitía tener por acreditada que la tradición fuera concretada inmediatamente.

   La parte actora critica lo decidido en tal aspecto. Así, señala que el nuevo artículo 961 del Código Civil y Comercial de la Nación alude al principio de buena fe contractual y que, por aplicación de este principio, puede afirmarse que de la cláusula 4° surge que la posesión se hizo efectiva en el momento en que Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 las partes suscribieron el boleto de compraventa.

   Por otro lado, cuestiona que el Sr.

   Juez a quo haya desconocido que la actora se encuentre en posesión de los inmuebles al alquilar aquéllos desde el año 1989 y pagar los impuestos municipales junto con su hermano.

   De este modo, sostiene que al encontrarse en la posesión del inmueble de manera pacífica e ininterrumpida desde marzo de 1988, es que debe rechazarse la excepción de prescripción opuesta en atención a lo previsto por el art. 2545 del Código Civil y Comercial de la Nación.

   No comparto la queja de la actora.

   Sabido es que la posesión puede adquirirse por la tradición, la cual ha sido definida en el art. 2377 del Código Civil de la siguiente manera: “Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibiese”.

   En materia de tradición de inmuebles el art. 2379 del ordenamiento antes citado dispone que “la posesión de los inmuebles (…)

   puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento del que la recibe o por actos materiales del que la recibe con asentimiento del que la entrega”.

   Sin perjuicio de lo explicado, existen supuestos en los cuales, mediando una indudable modificación en la titularidad del derecho real Fecha de firma: 11/06/2019 Alta en sistema: 30/07/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29213907#236910729#20190611103144650 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C y, por ende, de la relación de poder, no existe entrega de un transmitente a un adquirente, y por ello no se puede hablar de tradición.

   Así, al no ingresar en la descripción típica del constitutio posesorio ni de la traditio brevi manu,...