Fallos publicados en la Fecha 10 de Octubre de 2002

(viene del número anterior).

Entendió también, en cuanto a la exigencia del fallo de origen de haber enderezado la acción hacia todos los anteriores titulares que el art. 2758 del Código Civil sólo imponía que se dirigiera únicamente contra los actuales poseedores. Tampoco era requisito para la acción el pedido de nulidad de los actos escriturales.

Concluyó diciendo que “... la titularidad registral detentada por los demandados, resulta manifiestamente inoponible a las actoras, en atención a la fraudulenta transmisión del dominio de Pedro Chimondeguy a Manuel Maldacena. Dicho actuar, de transmisión non domino convierte a dicho acto en jurídicamente inexistente, y consecuentemente, produce la ruptura de la cadena de transmisiones al ser ese actuar irremediablemente ineficaz...” (fs. 448 vta.).

Agregando que los demandados debían soportar su imprevisión al no realizar un prolijo estudio de los antecedentes dominiales por parte de los notarios intervinientes.

Con lo dicho, descartó la aplicación del art. 1051 del Código Civil, haciendo lugar a la acción reivindicatoria.

2. Contra el pronunciamiento que antecede interponen los demandados recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley por el que denuncian que el fallo ha dejado de aplicar los arts. 1051 y 2388 del Código Civil.

   Aducen, en suma, que la teoría de la inexistencia, de la que hace aplicación el fallo en crisis, no ha sido receptada por nuestro derecho positivo, por lo que debió haberse aplicado el art. 1051 en consonancia con los arts. 1037 y 18 del Código Civil.

   Observan que para que exista doctrina legal debe existir reiteración de casos similares y en autos la Cámara sólo ha citado tres que para más no se ajustan a las circunstancias del presente en que los demandados, únicos traídos a pleito, se encuentran en el inmueble desde 1986; han efectuado construcciones, pagado impuestos, rellenado el predio que había sido depredado por la Municipalidad de Esteban Echeverría y sus antecedentes dominiales han sido lícitos (Maldacena-Gallardón; Gallardón-Abad); elementos probatorios que la alzada no tuvo en consideración.

   Si los actos inexistentes, como asevera el fallo, no producen efecto alguno, ninguno de los intervinientes podría reclamar reembolso de lo pagado ni reclamarse en contra del defectuoso e irregular accionar del Registro de la Propiedad.

   Al prácticamente copiar el fallo Ac. 43.223 en el que se refería una sola cadena registral, el tribunal no consideró la existencia en autos de dos cadenas registrales, la proveniente del título derivado de los demandados (recibida por las sucesivas transmisiones) y la del originario (adquisición por usucapión) de las actoras.

   Tampoco se tuvo en cuenta que las actoras inscribieron el bien cinco años después de obtener la sentencia de usucapión a su favor.

   En cuanto a la falta de acción en contra de todos los intervinientes que el tribunal -en afirmación dogmática- no comparte en virtud de lo preceptuado por el art. 2758 del Código Civil, recuerda que “... todos tuvieron la oportunidad procesal de integrar la litis, aún en forma promiscua” (fs. 500 vta.).

   En el caso de mantenerse el fallo, la reivindicación sólo debiera alcanzar al lote, pero no a las mejoras y gastos útiles realizados sobre los que debiera abonarse una indemnización a los accionados, en virtud del art. 2388 del Código Civil.

   Por último, critican la distribución de las costas sugiriendo la forma que consideran más apropiada, ya sea en caso de revocarse el fallo en crisis como de hacerse lugar a la queja traída.

3. El recurso no puede prosperar.

   Entendió el tribunal que la acreditada fraudulencia de la pretendida transferencia dominial de Chimondeguy-Maldacena resultaba un acto a non domino en el que se prescindió de la voluntad del sujeto legitimado para transferir los derechos sobre el bien objeto del mismo, acto que, por tanto, era jurídicamente inexistente o irrelevante.

   Siendo ello así -concluyó- no resultaba aplicable el art. 1051 del Código Civil.

   Los recurrentes se disconforman con tal decisión, negando la teoría de la inexistencia del acto y apoyados en el fallo de origen, entienden que debe aplicarse dicha norma en tanto son compradores de buena fe y a título oneroso de un bien que ha pasado por diversas transmisiones en las que no se observa ilegitimidad alguna y que si en algún momento la hubo, su dominio reconoce la legitimidad de las inmediatamente anteriores.

   Lo expuesto evidencia una argumentación fundada en conclusiones extraídas del análisis personal del caso efectuado por los quejosos que sólo refleja su propia opinión acerca del tema planteado, insuficiente a los efectos de cumplir con la carga establecida por el art. 279 del Código Procesal Civil y Comercial.

   La Cámara de Apelación fundó su decisión en doctrina de esta Corte, atacada por los impugnantes, que tiene su antecedente en la causa Ac. 32.560 (sent. del 26-II-1985, en “Acuerdos y Sentencias”, 1985-I-141), la que si bien no exhibe idéntico entorno al del presente, básicamente decide sobre un convenio entre los herederos legítimos del causante y el cónyuge supérstite que contiene una firma apócrifa.

   Reconociendo, a su vez, antecedente más lejano en causa “Roldán Ramos, S.B. c/ Scacco, Néstor y otro. Inexistencia de acto jurídico” en la que sí se resolvió sobre un caso de falsificación de escritura pública (Ac. 24.721, sent. del 10-X-1978, en “Acuerdos y Sentencias”, 1978-III-177), sostuvo el mentado fallo que: “... el acto otorgado en escritura pública en la que se había falsificado la firma del otorgante no era nulo sino que configuraba inexistencia ...”.

   “Se trata en rigor del acto non avenu que llevara a Aubry y Rau (“Cours de Droit Civil Francais”, 4ª ed. , t. I, pág. 118) a decir que el acto que no reúne los elementos que suponen su naturaleza y en cuya ausencia resulta imposible pensar en su existencia, ha de considerárselo, no sólo como nulo, sino como ‘no sucedido’ o ‘no acontecido’.

   En rigor nulidad e inexistencia atienden a dos niveles distintos de planteo; en el caso de la nulidad se está ante un acto que tiene existencia pero cuya eficacia, por causas anteriores o coetáneas con el propio acto, está afectada en el parámetro de su validez o invalidez como productor de los efectos propios al que el acto estaba destinado. Cuando el acto, por circunstancias relativas a su esencialidad, no puede nacer a la vida del derecho, su ineficacia parte de su no existir y nada puede quedar de él más allá de la constatación de su inexistencia, ni siquiera bajo la expresión de la obligación natural (art. 515, C. Civ.). El acto jurídicamente inexistente tiene proyección como hecho jurídico, no como acto negocial que haga pie en el art. 944 del Código Civil para proyectarse en toda la normativa que toma en cuenta a esta especial expresión de la voluntad jurídica y vinculante

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   Comparto lo sostenido por López Olaciregui (en Salvat, Parte General, Ad. 2641, t. II, pág. 764) en el sentido de que cuando hay ‘vicio’ ha de recurrirse a la teoría de las nulidades, en tanto que cuando no hay otorgamiento del acto se está frente a supuestos de inexistencia

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   “Debe tenerse presente que todos los actos de expresión de voluntad destinados a producir efectos de derecho, que constituyen la sustancia de todas las convenciones o contratos son jurídicamente vinculantes porque la ley a la voluntad expresada le asignan efectos. Es así que el art. 944 del Código Civil señala que “son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos que tengan por efecto inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas...”, en tanto que son actos voluntarios los hechos humanos realizados con discernimiento, intención y libertad y que hayan sido exteriorizados suficientemente (arts. 927 y 913, C. Civ.). La realización del acto concierne a la problemática de su existencia, en la alternativa de que alguien realice un acto o no lo realice; los elementos internos: discernimiento, intención y libertad, o externos: exteriorización de la voluntad con ajuste a las formas requeridas, conciernen a la temática de su validez. Si alguien no otorga el acto para él no existe. Y esto es algo más que una inoponibilidad porque el acto que es inexistente para quien no lo otorgó, igualmente lo es para todos quienes hayan participado en él. En cambio, si el acto aparece viciado o defectuoso, en grado previsto por la ley, con afectación de sus elementos constitutivos, el acto es o existe, pero podrá ser nulo, anulable (actos inválidos) o simplemente inoponible (actos ineficaces respecto de alguien, como ocurre, v. gr., en el caso de la acción pauliana)”.

   Los actos jurídicamente inexistentes no son confirmables, ni prescriptibles (C.S.N. in re “Exportadora de Tierra del Fuego S.A. c/ Gobierno Nacional”, sent. del 6-XI-1939, en “Jurisprudencia Argentina”, t. 68 pág. 444, con cita de un caso anterior publicado en “Fallos”, t. 179, pág. 249, publicado en J.A. t. 23, pág. 645), no producen efecto alguno (Cordeiro Alvarez, E. “El acto jurídico inexistente”, en Bol. del Inst. de Der. Civ. de la .U.N. de Córdoba, año VII, oct. dic. de 1942, pág. 254, Llambías, J.J., “Vigencia de la teoría del acto inexistente”, en rev. de la Fac. de Der. y C. Soc. de la U.N.B.A., año III, nº 11, jul. set. de 1948, pág. 650; Borda, G.A., “Parte General”, ed. 1976, t. II, pág. 425, nº 1263, S.C.B.A., en “La Ley”, t. 79, pág. 457).

   A su vez en la citada causa “Roldán Ramos” se dijo que “el art. 1051, última parte, en su literalidad no protege a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso sino cuando su título emanare de un acto nulo o anulable, no contemplando la hipótesis del acto inexistente. Y de ahí que se haya sostenido, con toda lógica -partiendo como dije de la aceptación de la teoría de la inexistencia-, que en ese supuesto el tercero no puede ampararse en el art. 1051 para repeler la acción reipersecutoria del propietario despojado (v. Borda, op. cit., pág. 436, núm. 1279)”.

   Por mi parte, pienso que las razones de...