Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 19 de Diciembre de 2018, expediente CIV 040236/2017/CA001

• Fecha de Resolución: 19 de Diciembre de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I 40236/2017 ESTEVEZ MISA, GUILLERMO c/ WEI, MINGJING Y OTRO s/EJECUCION DE ALQUILERES Buenos Aires, 19 de diciembre de 2018.-

VISTOS

Y CONSIDERANDO:

1. Apeló el ejecutante la resolución de fs. 93/95 en cuanto admitió la excepción de inhabilidad de título opuesta por la señora J.L. y rechazó la ejecución promovida a su respecto con costas a la demandante. El memorial de agravios se incorporó a fs.

   101/104 y fue contestado a fs. 106/110.

2. El presente proceso fue promovido contra el señor M.W. –locatario– y contra la señora J.L. –fiadora–

   en función del contrato celebrado el día 1° de septiembre de 2006.

   Allí, se acordó la locación del inmueble sito en la calle Y. 145 de esta ciudad hasta el día 31 de agosto de 2009 (fs. 2vta.) y la señora L. se constituyó como fiadora lisa, llana y principal pagadora de todas las obligaciones asumidas por el locatario hasta tanto el bien fuera restituido al locador y con prescindencia del tiempo transcurrido desde el vencimiento del contrato (cláusula octava, fs. 4).

   En la decisión apelada el juez de primera instancia, además de dictar sentencia de trance y remate contra el locatario que se encuentra firme, abordó las excepciones de prescripción e inhabilidad de título opuestas por la fiadora a fs. 79/82. Luego de rechazar la primera, declaró la nulidad de la cláusula octava del contrato en cuanto extendía las obligaciones asumidas por la fiadora mientras dure la ocupación del inmueble por parte del locatario y con ello admitió la excepción de inhabilidad de título opuesta. Además, impuso las costas al ejecutante.

   Fecha de firma: 19/12/2018 Alta en sistema: 28/12/2018 Firmado por: P.M.G. -P.E.C. -J.P.R., JUECES DE CÁMARA #30064222#224410546#20181219094630606 Las quejas del apelante pueden resumirse, en apretada síntesis, en que (i) se declaró la nulidad de una cláusula contractual sin una petición expresa de la fiadora y con ello se violentó el principio de congruencia al habérselo dispuesto oficiosamente; (ii) se omitió que su parte se vio forzada a iniciar el proceso de desalojo para obtener la restitución del inmueble, lo que trae consigo que el contrato de fianza se haya extendido hasta ese momento; (iii) se obvió

   considerar la trascendencia del principio de autonomía de la voluntad como pilar fundamental en materia contractual; (iv) se impusieron las costas a la ejecutante a pesar de la existencia de vencimientos parciales y mutuos; y (v) se ordenó improcedentemente el levantamiento del embargo trabado.

   A propósito de lo anterior, este colegiado adhiere en materia recursiva al criterio hermenéutico de amplia flexibilidad, por ser dicha pauta la que mejor se ajusta a la garantía constitucional de la defensa en juicio. La carga de fundar los agravios, según lo pregonado por tal regla, se satisface con el mínimo de técnica exigida por las normas procesales. Por esa razón, el pedido de deserción requerido en la contestación del memorial (punto II, fs. 106/107) será desoído.

3. La ley 25.628 (B.O. 23/07/02), sancionada el 31/07/2002 y promulgada mediante decreto 1546/02, que llevaba por título “Prohibición de extensión de la fianza en los contratos de locación”, en su artículo 1º dispuso la incorporación, como artículo 1582 bis del Código Civil que rigió durante todo el vínculo contractual entre las partes, la siguiente norma: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extiende la fianza, sea simple, solidaria Fecha de firma: 19/12/2018 Alta en sistema: 28/12/2018 Firmado por: P.M.G. -P.E.C. -J.P.R., JUECES DE CÁMARA #30064222#224410546#20181219094630606 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

   Fue con base en dicha regla que la jurisprudencia de este tribunal ha sostenido que el tácito o expreso consentimiento con relación a la ocupación del inmueble por el inquilino, sin perseguir la restitución, en modo alguno puede prorrogar sine die la responsabilidad del fiador que no es partícipe en tal situación, dada la inexistencia del contrato de locación. Si el locador permitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada tras la finalización del plazo locativo por las razones que fueren, las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador que no tuvo incidencia en la postura asumida por el locador que toleró la ocupación del bien arrendado más allá del tiempo estipulado y efectivamente afianzado. Si el locador no reclamó la devolución de la cosa tras el vencimiento de la locación, permitió la continuidad de la relación más allá del plazo pactado, provocando la liberación del fiador. Porque la sujeción de éste como responsable por las obligaciones asumidas por el locatario solo...