Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 31 de Mayo de 2023, expediente CIV 059777/2020/CA002
| Fecha de Resolución | 31 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala F |
E
-
59777/2020
ESPOSITO, S.N. c/ PRANDI, F.C.
s/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
(J. 14).
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo de 2023, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dr. RAMOS FEIJÓO. Dra.
SCOLARICI.
A la cuestión planteada el Dr. C.R.F., dijo:
I.- La sentencia de fecha 8/2/23 resolvió: I) admitir la demanda promovida por S.N.E. contra F.C.P.. En consecuencia, una vez firme el pronunciamiento, la parte actora deberá
liquidar –en un plazo de 10 días- el crédito resultante de la multa indicada y aprobada la liquidación, deberá realizar la compensación y abonar el saldo que adeuda la compradora como consecuencia del boleto firmado entre las partes -en el plazo y forma indicada en el boleto-. II) Con costas a la demandada.
II.- El pronunciamiento fue recurrido por la parte actora y la demandada.
III.- La actora fundó su apelación el 7/3/23, cuyo traslado fue respondido el 9/3/23.
Aduce que “la sentencia desatiende rotundamente los términos del contrato celebrado por las partes que determinan y dirimen las circunstancias y las consecuencias del incumplimiento en que incurriera cualquiera de los contratantes…”
…desnaturaliza y vacía de contenido a la cláusula penal que en un contrato de adhesión redactado por la demandada, dispusieron las partes para que rigiera en caso de que alguna de ellas no cumpliera con las obligaciones a su cargo, lo que en la especie significa que la actora, que debió esperar prácticamente siete años desde la celebración del boleto de compraventa y seis años y tres meses desde el vencimiento del plazo contractual para obtener la escritura traslativa de dominio, obtenga por Fecha de firma: 31/05/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
35163109#370827241#20230531085448404
semejante demora, exasperante espera y despropósito, un resarcimiento de sólo U$S 8.600 a descontar del saldo insoluto a su cargo…
…No resulta válido, ni siquiera entendible, que frente a la cláusula contractual octava que dispone la mora automática, el a quo fije el inicio de la morosidad del demandado el 1º de octubre de 2020, diciendo que suma de tal modo 180 días a la fecha de intimación practicada por la parte actora el 4 de abril de 2020, dando para ello a dicha intimación virtualidad para dar inicio de la mora (Véase que en verdad tal intimación fue mediante carta documento CD 45668781 de fecha 2 de marzo de 2020,
por lo que los mentados 180 días referidos por el a quo vencieron en verdad el 2 de agosto de 2020). Lo expuesto demuestra una cadena de errores que perjudican a esta parte actora, por cuanto el judicante considera en mora al fiduciario recién a partir del 1º de octubre de 2020, cuando ya habían transcurrido para entonces prácticamente cuatro años y medio del vencimiento del plazo contractual para la realización del acto escriturario…
…A todo evento se destaca que la demora en el trámite de aprobación de planos y reglamentos en general sólo es atribuible al propio demandado a cuyo exclusivo cargo se hallaban todas las gestiones que resultaran menester ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la consecución de que el inmueble vendido se hallare en condiciones de ser escriturado; siendo que a su cargo también se hallaba la interposición de cualquier acción y/o recurso administrativo que resultare menester ante la administración pública y aún la interposición de acciones judiciales para el cumplimiento en debido tiempo y forma de la obligación contractual asumida…
…La sentencia de grado, lejos de desalentar prácticas de comercialización de inmuebles tan dañinas como las que resultan de autos,
termina -dada la ínfima suma diferida a condena- por considerarlas como una mera contingencia y así hasta en los hechos, por avalarlas, por cuanto para el comercializador del inmueble resulta un buen negocio asegurarse la concreción de la venta, con información falsa, oscura y/o imprecisa según el caso, cobrar más del 95% del monto de dicha operación y luego tras largos años de espera y litigio, dejar de percibir el 4% del monto total estipulado en el contrato. Un negocio redondo para la parte vendedora a expensas claro,
de la adquirente y consumidora final, cuyos derechos quedan totalmente avasallados y conculcados…
…Por lo tanto y sobre la base de lo expuesto y constancias de autos, corresponde y así se solicita a V.E., se revoque la sentencia de Fecha de firma: 31/05/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
35163109#370827241#20230531085448404
grado y se condene a la demandada al pago de la cláusula penal pactada,
atendiendo el período de mora en toda su extensión, desde la misma fecha en que la parte demandada incurrió en mora, es decir 16 de abril de 2016 y hasta la fecha de realización de la escritura traslativa de dominio el 7 de julio de 2022…
Además, critica que el juez no se haya expedido sobre la indemnización reclamada en concepto de “daño moral”.
-
El demandado expresó agravios el 9/3/23 que fue respondido el 15/3/23.
El primer agravio se basa en la aplicación de la multa en dólares estadounidenses prevista en el convenio, por considerar el a quo que fue negligente en la actuación tendiente a posibilitar la escritura. En este punto la sentencia es contradictoria, porque en los considerandos del fallo el Sr. Juez de primera instancia dice otra cosa. Se afirma de este modo, por cuanto en la sentencia se brinda un detalle preciso de toda la actividad desplegada por el suscripto para la obtención de la aprobación del plano por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires desde el año 2015 hasta el 2020, y que dicha actividad fue reconocida por la contraria al suscribir las notas que se presentaban.
Por otra parte, no tuvo en cuenta el a quo que fui y sigo siendo vecino de la actora y que tenía una relación con ella y su fallecido esposo (por el solo hecho de ser vecinos) lo cual deja a todas luces evidente que todo lo que acontecía en relación a la posibilidad de escriturar era de conocimiento de los dos. Además, no puede dejar de hacer convicción al juzgador cuál fue la motivación de la actora a intimar cinco años más tarde desde la firma del boleto de compraventa, cuando se supone que ella estaba urgida con la celebración del acto y sumida en el dolor. La respuesta es simple: sabía lo que pasaba: no se podía escriturar. Entonces, al ser vecinos, cada vez que nos encontrábamos se conversaba sobre el tema.
Ellos siempre supieron todo. Si no, no se explica que intime por primera vez, luego de cinco años de firmado el boleto de compraventa.
Mal puede entonces el a quo considerar mi actuación como fiduciario de negligente y con "una demora exagerada en los plazo comunes y previsibles". La prueba es contundente. La demora no me puede ser imputable.
Por todo lo expuesto, deberá modificarse la sentencia apelada y rechazar el pago de la multa prevista en el boleto e intimar a la actora a la entrega de las suma que le restaba abonar pactadas en el mismo y en el Fecha de firma: 31/05/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
acuerdo parcial arribado en autos (que el suscripto pagó para poder realizarse el acto escriturario), es decir, la suma de dólares estadounidenses diez mil setecientos cincuenta…”.
En su “segundo agravio” critica la imposición de costas a su parte con fundamento en la forma en que prosperó el reclamo de la actora.
-
Antes de entrar en el examen del caso y dado el cambio normativo producido con la entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial debo precisar que, al ser el daño un presupuesto constitutivo de la responsabilidad (conf. arts. 1716 y 1717 del Código Civil y Comercial y art. 1067 del anterior Código Civil), aquel que diera origen a este proceso se constituyó, en el mismo instante en que se produjo, la obligación jurídica de repararlo.
En consecuencia, de acuerdo al sistema de derecho transitorio contenido en el art. 7° del nuevo Código, la relación jurídica que origina esta demanda al haberse consumado antes del advenimiento del actual Código Civil y Comercial, 16/7/15 (ver escrito de demanda punto II), debe ser juzgada, en sus elementos constitutivos y con excepción de sus consecuencias no agotadas, de acuerdo al sistema del anterior Código Civil (decreto-ley 17.711) interpretado, claro está, a la luz de la Constitución Nacional y de los Tratados Internacionales de Derechos Humanos ratificados por nuestro país porque así lo impone una correcta hermenéutica y respeto a la supremacía constitucional. (conf. CNCiv. Sala B agosto 6/2015 “D. A. y otros c/ C.M.L.C.S. y otros s/daños y perjuicios - resp.
prof. médicos y aux.”, entre otros).
-
Pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. En tal sentido, ante la inconsistencia de numerosos capítulos de la expresión de agravios,
conviene recordar que los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN:
258:304; 262:222; 265:301; 272:225; F.Y., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág. 825;
F.A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). Asimismo, tampoco es obligación de los juzgadores ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estimen apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual;
CSJN: 274:113; 280:3201;...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba