Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 10 de Junio de 2022, expediente CIV 064088/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 10 de Junio de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 10 días del mes de junio de dos mil veintidós, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “DONAIRE, ROSA y OTRO
contra RASTAS SRL sobre ORDINARIO” (Expediente N° 64088/2015) originarios del Juzgado del Fuero N° 14, Secretaría N° 28, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. A.A.K.F. (Vocalía N° 2), Dr. H.O.C.(.N.° 1) y Dra. M.E.U.(.N.° 3).
Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:
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LOS HECHOS DEL CASO.
(1.) R.D. y P.M.P. promovieron demanda contra Rastas SRL solicitando que se condenara a la accionada a pagarles una compensación por el uso que había efectuado de un inmueble del que eran condóminos desde el año 2014, cuando venció un contrato de comodato que habían suscripto, y que se fijara un canon locativo para esa propiedad para el futuro, con más sus respectivos intereses y las costas del pleito.
En sustento de su postura, refirieron que, junto con S.J.F. y A.S.H., eran condóminos del inmueble ubicado en Avenida Costanera, esquina Paseo 118, del partido de V.G., provincia de Buenos Aires.
Puntualizaron que cada uno de ellos era titular de un doce y medio por ciento (12,5%)
del inmueble, mientras que H. y Ferrari eran titulares de un treinta y siete y medio por ciento (37,5%) cada uno. Narraron que el 25.10.04 los condóminos habían cedido en comodato por diez (10) años -a contar desde el 10.6.04- el uso y goce del inmueble en favor de la demandada y explicaron que aquél consistía de un terreno sobre el que se encontraba edificado un hotel que era explotado por la sociedad. Añadieron que el alojamiento estaba ubicado frente al mar, que constaba de aproximadamente mil cien metros cuadrados (1100 m2) cubiertos construidos sobre un terreno de dos mil veinte metros cuadrados (2020 m2), pileta cubierta, pileta descubierta, spa, jacuzzi,
veinticuatro (24) habitaciones, hidromasaje y veinte (20) cocheras descubiertas.
Manifestaron que, vencido el comodato el 10.6.14, la demandada había continuado en el uso y goce del bien inmueble para su explotación comercial sin autorización de los accionantes y sin abonar el correspondiente canon locativo, pese a los reiterados reclamos y al inicio del proceso de mediación prejudicial.
En cuanto al desarrollo de Rastas SRL, señalaron que, originalmente, los cuatro (4) condóminos del inmueble habían sido socios de la demandada, manteniendo Fecha de firma: 10/06/2022
Alta en sistema: 13/06/2022
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación en la sociedad una participación equivalente a la que tenían sobre el bien. Sostuvieron que el 21.8.07 habían ejercido el derecho de receso frente a una decisión adoptada por la mayoría de los socios de aumentar el capital social, siendo en la actualidad H. y Ferrari los únicos socios remanentes y quienes, en última instancia, se beneficiaban ilícitamente del uso del inmueble en perjuicio de los restantes condóminos del inmueble.
Apuntaron que, al momento en que se promovió el presente pleito, se encontraba en trámite la causa “Donaire, Rosa y otro c/ Rastas SRL y otros s/ ordinario”, expediente nro. 26458/2010, en el que los aquí accionantes reclamaron el pago total de sus participaciones sociales.
Por ello, requirieron que se fijara el valor locativo del bien, que se devengaría desde la promoción de la mediación prejudicial, y que se calculara la porción que de él le correspondiera a cada uno de los condóminos de acuerdo a su proporción en la titularidad del inmueble, suma a la que habrían de añadirse los correspondientes intereses. P., asimismo, que se fijara una compensación en los términos del art. 1794 CCyC por el uso no autorizado del inmueble desde el 10.6.14, que les había provocado un perjuicio que no especificaron.
Por último, apuntaron que, de acuerdo a una tasación que había confeccionado a su pedido una inmobiliaria de la zona, el valor de la locación era de sesenta y cinco mil dólares (U$S 65.000) anuales, correspondiéndole a cada uno de los accionantes ocho mil ciento veinticinco dólares (U$S 8.125).
(2.) Corrido el pertinente traslado de ley, Rastas SRL compareció al juicio mediante el escrito presentado en fs. 108/10, contestando la acción incoada y solicitando el rechazo de la demanda, con costas.
En sustento de su postura, aseguró que el comodato se había prolongado hasta el año 2024, por lo que no debía abonar ningún canon locativo por el uso que realizó con posterioridad al año 2014. Refirió que ese contrato había sido celebrado por Ferrari y H., quienes eran administradores del condominio, y que, en todo caso, si los actores estaban disconformes con esa decisión deberían dirigir contra ellos el reclamo que entendieran pertinente. Añadió a ello que los accionantes podían gozar de la cosa común, conforme lo disponía el art. 1986 CCyC, sin que la sociedad hubiera nunca prohibido o impedido el uso del terreno, el que podría haber sido aprovechado por aquéllos en proporción a su participación en el dominio del bien.
Sostuvo que era prueba de la mala fe de los actores el hecho de que hubieran adjuntado una tasación que no se limitaba al valor del terreno sino que comprendía el inmueble sobre él edificado, que no pertenecía a los accionantes, quienes eran titulares únicamente del veinticinco por ciento (25%) del “terreno pelado”.
Afirmó que, eventualmente, los demandantes tendrían que dirigir su reclamo contra los restantes condóminos, el que de todos modos no prosperaría de Fecha de firma: 10/06/2022
Alta en sistema: 13/06/2022
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación acuerdo a lo previsto en el art. 1991 CCyC porque eran ellos quienes abonaban los impuestos del terreno y sus gastos de mantenimiento.
(3.) Integrada la “litis” de este modo, en fs. 135 se resolvió abrir la causa a prueba y, habiéndose producido las ofrecidas del modo que da cuenta la certificación actuarial del 24.8.20, los autos fueron puestos a los efectos del art. 482 CPCC en la misma fecha, habiendo hecho uso del derecho a que refiere esa norma el actor con su presentación del 28.5.21 y el demandado el 7.6.21, dictándose finalmente pronunciamiento definitivo de manera electrónica el 1.12.21.
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LA SENTENCIA APELADA.
Así planteado el caso, en su sentencia, el Señor Juez de la anterior instancia resolvió hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a la accionada a abonar a los accionantes la suma de mil trescientos cincuenta dólares (U$S 1350) por cada mes desde el 15.12.17 en concepto de canon locativo, debiendo computarse sobre esa suma los intereses calculados al siete por ciento (7%) anual desde el devengamiento de cada mensualidad.
Para resolver del modo adelantado, comenzó por recordar los aspectos más salientes del derecho real de condominio, haciendo hincapié en que cada condómino tiene derecho al uso y goce de toda la cosa, no hallándose limitado a una parte de ella.
Con base en ello, desestimó el argumento de la accionada conforme al cual los actores no tendrían nada que reclamar dado que podían usar la porción del inmueble que les correspondía, pues ese entendimiento implicaba apartarse de la noción básica de condominio y desconocer los alcances de la titularidad de la parte indivisa. Si bien reconoció que habitualmente no era posible que todos los condóminos pudieran, de hecho, usar y gozar de toda la cosa de forma simultánea, en el caso no se había acreditado que hubiese existido acuerdo alguno entre los condóminos que previera algún modo especial para el ejercicio de sus derechos.
Añadió a lo dicho que sostener, como lo había hecho la accionada, que los actores podían usar la porción del terreno en la que no estaba emplazado el hotel importaba el reconocimiento de que se ejercía una explotación exclusiva y excluyente sobre el inmueble, lo que forzaba una conclusión contraria a la propuesta por la demandada.
En punto al contrato de comodato supuestamente otorgado en el año 2014
y suscripto por los condóminos Ferrari y H. -quienes eran, además, los únicos cuotapartistas de R.-, consideró que no podía serle opuesto a los accionantes. Al respecto, recordó que, si bien las facultades de los condóminos sobre su parte indivisa son amplísimas, las que tiene cada uno de ellos sobre la cosa común son muy limitadas pues se hallan restringidas por las reglas legales o por el ejercicio legítimo del ius prohibendi de cualquiera de los demás condóminos. Así, el dominio sobre el total de la Fecha de firma: 10/06/2022
Alta en sistema: 13/06/2022
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación cosa es ejercido por el conjunto de los condóminos y no por alguno de ellos en particular, incluso si su parte indivisa fuera mayoritaria, no pudiendo realizar actos de enajenación o administración de la cosa común. De ese modo, apuntó, el condómino no puede por sí solo constituir sobre la cosa común derechos reales o personales que involucren a todo el bien o a una porción concreta de aquél sino que para ello es necesario recurrir a una asamblea o reunión de condóminos para que se decida por mayoría la suerte de la cosa común. Refirió que, en el caso, no existía prueba alguna de que se hubiera cumplido con ese recaudo o...
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