Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 10 de Abril de 2023, expediente CIV 031629/2007/CA002
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
D.A.O. y otros c/ Parkhouse S.A. y ortos s/ nulidad de asamblea
(Expte. N° 31629/2007) J.. N° 31.
En Buenos Aires, a los días del mes de abril de 2023, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos “D.A.O. y otros c/ Parkhouse S.A. y ortos s/ nulidad de asamblea” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:
-
Contra la sentencia dictada en primera instancia el 20 de septiembre de 2022, que rechazó la demanda incoada por A.O.D., L.M.B., A.M.L., J.C.P., M.C.C., F.H., O.G.T., D.A.B., C.S.A., B.E.F., R.L.L.R., A.J.P., R.D.M.R. y A.L.G. contra R.A.G., P.S. y A.G.G., respecto de quienes perseguían el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración en tanto se prohíbe el alquiler de cocheras por día o por hora en el edificio en cuestión; y contra el Consorcio Calle Posadas 1265
de Capital Federal, respecto de quien se intentó la declaración de nulidad de la asamblea general extraordinaria celebrada el 23 de mayo de 1990,
con costas; expresa agravios la parte actora el 1 de febrero de 2023, con respuesta de su contraria del 16 de febrero de 2023.
-
Antes de entrar en el tratamiento de los agravios, es pertinente destacar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis,
atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que le dieron origen, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo establecido por el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación,
actualmente vigente.
En efecto, el art. 2537 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene la ley anterior”.
Fecha de firma: 10/04/2023
Alta en sistema: 11/04/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Esta norma además de regular la etapa de transición abierta con la entrada en vigencia del nuevo Código, sirve para resolver todo problema que se presente a futuro cuando en el propio Código o en leyes particulares se modifiquen los plazos de prescripción. (conf. M. y C. en Cód. Civil y Comercial director C.C., T° III, pág. 752, Editorial LA
LEY).
De este modo, para evitar perjuicios a las partes y principalmente porque se trata de hechos presuntamente acaecidos con significativa antelación a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, este caso se resolverá de acuerdo al derecho vigente a la época en el que se han consolidado las relaciones jurídicas sometidas a conocimiento de la Sala.
-
Hecha esta aclaración diré que la parte actora señaló en el ap.
II del escrito de inicio titulado “objeto”, que entabló la demanda por incumplimiento de reglamento de copropiedad, solicitando se condene a los accionados a cesar con las molestias causadas y a que cumplan estrictamente con las disposiciones del referido reglamento en cuanto prohíbe el alquiler de cocheras por día o por hora en el edificio en cuestión. Asimismo, demanda al consorcio por la nulidad de la asamblea general extraordinaria del 23 de mayo de 1990.
En tal oportunidad señaló que los reclamantes son propietarios de cocheras del edificio sito en la calle Posadas 1265 de esta ciudad,
conforme las unidades funcionales que dan cuenta los informes de dominio acompañados. El inmueble donde están sus cocheras fue construido en una zona residencial para destinarlo a uso particular, son cocheras que podrían calificarse como “de lujo”, cuyo valor siempre fue elevado. Sin perjuicio de ello, el 23 de mayo de 1990, a pocos meses de inaugurado el P.B., se convocó a los propietarios a una asamblea general extraordinaria para modificar la última parte del artículo 5 del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio en lo relativo a lo dispuesto respecto de la veda a los copropietarios de alquilar las cocheras por horas y por días, aunque se les permitía hacerlo en forma mensual.
Pese a la oposición de los aquí reclamantes que en esa época eran propietarios -ya que hay actores que adquirieron el dominio mucho tiempo después de la asamblea-, se aprobó la modificación de la cláusula por mayoría de copropietarios. Destacó que P.S. tenía el 56,40%
del porcentaje de las unidades funcionales.
Ante esta grave irregularidad, los accionantes solictaron la convocatoria a asambleas extraordinarias para revertir esta situación,
Fecha de firma: 10/04/2023
Alta en sistema: 11/04/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
intimaron por carta documento y promovieron una mediación pero nunca pudieron conseguir que cese el alquiler de las cocheras por horas. El administrador del consorcio es el codemandado R.A.G., también propietario de una importante cantidad de unidades funcionales. Ante él se hicieron numerosos reclamos, pero a raíz de su negativa a revertir la situación, los propietarios formularon una denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por incumplimiento del reglamento de copropiedad y administración. El 11 de julio de 2005 la Dirección General de Fiscalización y Control de la Ciudad de Buenos Aires realizó una inspección en el inmueble y pudo constatar, entre otras irregularidades, la falta de habilitación del estacionamiento. A pesar de ello, sostuvo que no sucedió nada más.
Destacó que compraron sus cocheras bajo la cláusula que prohibía su alquiler por horas y que es diferente guardar un automóvil en un garaje privado, al que acceden solamente los copropietarios o los locatarios mensuales o anuales que actúan como verdaderos propietarios, que hacerlo en una playa de estacionamiento en la que diariamente entran y salen cientos de automóviles y de personas desconocidas.
Invocó la ilegalidad de la asamblea por entender que, conforme surge del artículo vigésimo tercero inc. g) no contaban con la mayoría necesaria para modificar y/o resolver sobre la calidad de ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble y los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva. Indicó que la asamblea del año 1990 cambió la calidad de ocupación de las cocheras y que la modificación debió haberse hecho por la unanimidad de los propietarios y no por simple mayoría, es por ello que consideró que la modificación es nula de nulidad absoluta y por ende imprescriptible la acción para solicitarla.
El Consorcio de Propietarios del Edificio Calle Posadas 1265/67/69/71 contestó demanda a fs. 865/870, oportunidad en que sostuvo que la asamblea en cuestión fue fijada con la debida anticipación,
constituida con los consorcistas que da cuenta el acta respectiva y su desarrollo fue relatado en el mismo documento. El resultado reflejó una mayoría del 77,42% que votaron favorablemente dejar sin efecto la prohibición del art. 5to del reglamento con relación a la prohibición de alquilar las cocheras por días u horas. Entendió que esta mayoría se encuentra respaldada en el art. 23 del estatuto, que establece la mayoría de los dos tercios para reformarlo. Esgrimió que el cambio operado con la reforma cuestionada no se refiere a la calidad de la ocupación, ya que el Fecha de firma: 10/04/2023
Alta en sistema: 11/04/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
destino de las unidades ha continuado siendo el de cocheras y que dicha reforma no perjudicó a los accionantes.
Refirió que la nulidad que se articuló no es absoluta, como se pregonó en la demanda y en virtud de ello, opuso la defensa de prescripción.
Por su parte Parkhouse S.A. al contestar demanda manifestó que explotaba, hasta el momento de la medida cautelar decretada en autos,
cocheras por hora o por día, pero tanto ella en su carácter de locataria de A.G., como ésta última, lo hacía en las cocheras que la primera de ellas tiene en el 4to. sub suelo y plata baja del edificio y no en las cocheras de propiedad de los actores. Entendió que su conducta se encuentra amparada por lo resulto en la asamblea del 23 de mayo de 1990,
que lejos de ser nula de nulidad absoluta como alega su contraria, ha modificado, al menos en usos y costumbres, el art. 5to. del reglamento en cuanto a la prohibición de locar las cocheras por hora. La asamblea sobre la que se ataca su validez fue legítimamente convocada, notificada y la votación se llevó a cabo de conformidad a lo establecido en el reglamento.
Destacó que se cumplió con la mayoría de dos tercios exigida y que ni siquiera se cambió el destino de las unidades, ya que el edificio se creó
como de cocheras y jamás se transformó. Afirmó que al momento de dictarse la medida cautelar se encontraba autorizada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para funcionar, dado que la habilitación estaba en pleno trámite y dicho ente había expedido una autorización por 60 días el 10 de abril de 2007.
Indicó que la demanda constituye un abuso de derecho, toda vez que pretende restringir derechos adquiridos después de 17 años de pacífica explotación, que son de mayor valor que los endebles perjuicios que no se acreditan por los accionantes. Destacó que la conducta de la parte reclamante es...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba