Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 10 de Marzo de 2023, expediente CIV 036860/2017/CA001
| Fecha de Resolución | 10 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación “D.C.C.A. y otro C/ TGLT S.A. S/ cumplimiento de contrato”
Expte. No. 36860/2017, Juzgado No.33.
En Buenos Aires, a los días del mes de marzo de 2023, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: “D.C.C.A. y otro C/ TGLT S.A. S/ cumplimiento de contrato”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:
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La sentencia de fecha 15 de julio de 2021 hizo lugar a la demanda incoada por C.A.D.C. y M.C.A. contra TGLT S.A., con costas a cargo de la demandada. Asimismo, rechazó la reconvención intentada por TGLT S.A.
contra C.A.D.C. y M.C.A., con costas a la reconviniente.
Contra dicho pronunciamiento apelaron la totalidad de las partes. La actora y la demandada expresaron sus agravios con fecha 2 de noviembre de 2022, con respuesta de la demandada del 16 de noviembre de 2022 y de la reclamante del 21 de noviembre de 2022.
El 19 de diciembre de 2022 el Fiscal de Cámara emitió su dictamen.
La reclamante se agravia respecto del rechazo de su pretensión en cuanto solicitó una indemnización por daño puntitivo, por entender que la demandada es una empresa que se dedica a la construcción y venta al público de inmuebles y que, por su experiencia en la actividad, estableció en el contrato de adhesión que unió a ambas partes, la posibilidad que existieran inconvenientes en la terminación de los inmuebles vendidos y la consiguiente demora en el plazo de entrega, para lo que fijó uno de gracia de 8 meses a contar desde el originario (ver cláusula 9na. del contrato). Fue luego de 17 meses desde el vencimiento del plazo de gracia que cumplió con su obligación de entregar los bienes, es decir pasaron 25 meses desde el vencimiento del plazo originariamente pactado para que diera cumplimiento con su obligación. Invoca que el anterior sentenciante omitió considerar que no se logró disponer del inmueble por 17
meses, mientras que durante ese lapso su contraria contaba con $1.184.909 a valores de julio de 2013, equivalentes a U$S217.016.
Finalmente solicita la rectificación del monto establecido en concepto de indemnización ($70.000) por entender que no responde a lo pactado. Así, esgrime que en la cláusula quinta del contrato se pactó que se abonaría la suma de $150 por cada día de mora en la entrega del inmueble, es decir por cada bien adquirido y que no está
redactada en plural por ende, razona que no se estableció dicha pena diaria por cada día Fecha de firma: 10/03/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
de demora en la entrega de los bienes adquiridos, sino por cada inmueble y éstos son cuatro, así la suma ascendería a $600 diarios, que totalizaría un importe de $280.000.
Por su parte la demandada sostiene que el a quo no tuvo en cuenta que las demoras en el cumplimiento de su obligación se debieron a la tardanza en la llegada de los ascensores por causas que no le eran imputables ni podían ser previstas con anterioridad. Asimismo, destaca que ello constituyó un supuesto de fuerza mayor ya que bajo ningún punto de vista podría prever que durante los plazos de construcción se reglamentaría la ley 897.
Otro de los agravios versa en que la aplicación de la multa fue calculada hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble que data del 17 de abril de 2018,
omitiendo considerar las intimaciones previas a tal fin en distintas fechas, a saber: 1 de febrero de 2017, 8 de febrero de 2017 y 24 de febrero de 2017. Considera que ello se debió a que el reclamante pretendía no abonar el saldo total del fondo de equipamiento y fondo operativo, ni los impuestos y contribuciones originados por el acto de entrega de la posesión y firma del acta. En base a ello afirma que la multa deba calcularse hasta el 15 de febrero de 2017.
Se queja asimismo en cuanto al rechazo de la reconvención planteada sin que se consideraran las intimaciones a tomar la posesión señaladas en el párrafo precedente;
ello en contraposición a lo establecido en la cláusula 10.2 del boleto de compraventa.
Por último, se agravia respecto de la imposición de costas en su totalidad a la demandada, cuando lo cierto es que existieron vencimientos recíprocos ya que la demanda no prosperó totalmente.
El Fiscal de Cámara en su dictamen sostuvo que no se encuentra acreditado que la demandada haya incurrido en una conducta que se aparte gravemente de aquellos niveles de precaución deseables socialmente que permita admitir la pretensión de la actora respecto del daño punitivo reclamado, en concepto de lo normado en el art. 52
bis de la ley 24.240.
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Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, no habré de coincidir con el que expuso el magistrado de la instancia de grado, pues toda vez que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. H., P.D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015).
Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa Código Civil y Comercial de la Nación.
Fecha de firma: 10/03/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación III.- Sentado ello diré que se inicia la presente como una demanda por cumplimiento de contrato del bien adquirido, el cobro de la multa contractualmente pactada y la aplicación de la sanción prevista en el art. 52 bis de la ley 24.240, con relación al departamento, dos cocheras y baulera a construir -al momento del inicio de las presentes actuaciones- sito en la calle Vedia 2332/4/40/42/48/50, entre la Av.
Cabildo y Vuelta de Obligado, de esta ciudad.
La parte actora sostuvo que en el acuerdo suscripto con su contraria, se acordó
un sistema de pago actualizado por el índice de precios de la construcción que elabora la C.A.C., con refuerzos y sanciones pecuniarias por pagos fuera de plazo. Destacó que abonó todas las cuotas mediante depósito bancario y que la demandada le entregó los correspondientes recibos.
Indicó que se pactó que los inmuebles adquiridos serían entregados en el mes de marzo de 2016, tomándose la vendedora un plazo de gracia de 8 meses; sin embargo USO OFICIAL
ninguno de los plazos le alcanzó a su contraria para cumplir con su obligación.
Destacó que en las comunicaciones recibidas por correo electrónico nunca dieron cuenta de problemas que motivaran la demora, hasta que se la intimó con fecha 22 de diciembre de 2016 a la entrega de los bienes, conforme lo normado por el art. 10 bis de la ley 24.240, sin respuesta alguna. Recién en el mes de febrero de 2017 se tuvo la primera respuesta rechazando la intimación y argumentando que se dio la situación establecida en la cláusula 9 del contrato de compraventa ya que concretamente tuvieron problemas con los proveedores de ascensores y que por ello no estaban en mora.
Destacó que en esa misma misiva la demandada le asignó unidades no adquiridas, ya que hizo referencia a un supuesto contrato de fecha 15 de agosto de 2013 que no fue firmado por la reclamante y, en virtud de ello, se los citó para tomar posesión de los bienes. En base a lo expuesto, rechazó los argumentos esbozados en procura de justificar el incumplimiento. A partir de ese momento no tuvo mas noticias al respecto, viéndose obligada a iniciar la mediación prejudicial obligatoria que fracasó
por causa de la inasistencia de la accionada (ver fs. 1).
Fue el 27 de abril de 2017 que se recibió una carta enviada por la demandada a fin que concurriera a tomar posesión, pero también se consignó maliciosamente que las unidades estuvieron a disposición desde el 12 de febrero de 2017, lo que se negó
expresamente, y no se atendió a la obligación de afrontar la multa pactada en la cláusula quinta del contrato agregado.
La carta recibida motivó la respuesta en que la que se aceptó tomar la posesión de los bienes sin renunciar al derecho a cobrar la multa contractual, solicitando se indique por medio fehaciente la fecha y hora para tomar posesión y los importes a Fecha de firma: 10/03/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
abonar con sus conceptos. Esgrimió que lamentablemente la comunicación en cuestión no tuvo respuesta.
A su turno, la demandada contestó demanda y reconvino. Veamos.
En su responde coincidió con la actora en que las partes suscribieron el referido boleto de compraventa, que su contraria abonó la totalidad del precio pactado y en lo relativo a la entrega de la posesión pactada.
Discurrió con su contraria en lo atinente a la demora en la instalación de los ascensores y en tal sentido sostuvo que tal como lo expresó en la carta documento del 8
de febrero de 2017, el plazo estimado para la entrega de la posesión de los bienes se vio afectado por el incumplimiento/demora en los proveedores de ascensores (Skylift Elevadores).
Destacó que el 5 de agosto de 2015 se instrumentó la Resolución 195/2015 que requería la implementación de la Res. SIC 897/1999 de ensayos de componentes de seguridad de ascensores, tanto a nivel nacional como importados. A raíz del dictado de estas disposiciones fue recién el 12 de abril de 2016 que se tuvieron todos los materiales en la obra para comenzar con los trabajos, tales circunstancias han obstado al inicio del cómputo de los plazos contractuales -incluido el de gracia- o, en todo caso,
han autorizado a su prórroga automática por el período que...
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