Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 12 de Octubre de 2023, expediente CIV 039024/2021/CA001

• Fecha de Resolución: 12 de Octubre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala F

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F

DESARROLLADORA EL ENCUENTRO SA C/ COLOMBRES, SAN-

TIAGO Y OTRO S/ ESCRITURACIÓN

EXPTE. N° 39024/2021

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre de 2023,

reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARIC

I. Dr.

RAMOS FEIJÓO. La vocalía N° 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. G.M.S. dijo:

I. Mediante la sentencia de fecha 6 de junio de 2023, la magistrada de primera instancia rechazó la demanda interpuesta por “Desarrolladora El Encuentro SA” contra S.C. y L.S., con costas a cargo de la actora.

II. Apeló la parte actora, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 247/259, cuyo traslado fue respondido a fs. 276/279.

Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Relató la actora que el Barrio Cerrado El Encuentro se desarrolló bajo la estructura de un fideicomiso, en el cual su parte se desempeñó como administradora fiduciaria. Que varias personas se agruparon en ese fideicomiso asumiendo el carácter de beneficiarias,

con el compromiso de aportar proporcionalmente los recursos Fecha de firma: 12/10/2023

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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necesarios para comprar la tierra y realizar las obras de infraestructura común (accesos, espacios de circulación, redes de servicios, etc.).

Sostuvo que la suscripción se formalizó mediante contratos de fideicomiso celebrados por su parte con cada uno de los interesados. Que se trató de un sistema de suscripción al costo,

concebido para que los beneficiarios pudieran crear –física y jurídicamente- los lotes en los que asentarían sus viviendas familiares.

Refirió que su parte asumió la obligación de recaudar los aportes efectuados por los beneficiarios, aplicarlos al destino previsto,

subdividir el inmueble y finalmente transmitir a cada uno de ellos el dominio pleno de la unidad funcional suscripta, otorgando con esa finalidad la respectiva escritura pública.

Que el contrato de fideicomiso al que concierne esta demanda, fue celebrado el 20 de diciembre de 2003 entre “Desarrolladora El Encuentro” y D. de Pamphilis y que mediante dicho convenio le fue asignado el lote que había sido identificado provisoriamente con el N°38 y que luego en el plano de subdivisión confeccionado para afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, fue identificado como unidad funcional N° 395.

Que el 20 de julio de 2004 el beneficiario original D. de Pamphilis cedió su derecho a favor de los ahora demandados,

S.C. y L.S., quienes de ese modo asumieron el carácter de beneficiarios con derecho a la adjudicación de la unidad funcional N°395 del Barrio Cerrado El Encuentro.

Refirió que en dicho contrato los demandados declararon que aceptaban “la cesión de derechos y acciones del contrato antes referido, dejando constancia expresamente que asumen todas las obligaciones que, en carácter de beneficiarios oportunamente fueron contraídas por el cedente”.

Seguidamente sostuvo que las obras de infraestructura común fueron ejecutadas y los lotes resultantes se entregaron hace Fecha de firma: 12/10/2023

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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varios años a los respectivos beneficiarios, incluidos los demandados,

quienes incluso edificaron allí una importante vivienda.

Que el 22 de diciembre de 2009 el inmueble fue sometido al régimen de propiedad horizontal, mediante el otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración y que, a partir de entonces, comenzaron a otorgarse las escrituras de adjudicación a los beneficiarios, en dominio pleno, de las unidades funcionales suscriptas por cada uno de ellos.

Sostuvieron que los demandados no escrituraron aun y que están impidiendo la realización de dicho acto por cuanto tienen una deuda abultada en concepto de impuesto inmobiliario y todavía no gestionaron la cédula catastral que tendrán que presentar en la escribanía para poder escriturar. Que en virtud de dicha circunstancia ARBA y la Municipalidad de Tigre pueden reclamar a su parte el pago de los impuestos, tasas y contribuciones que inciden sobre el inmueble, aun cuando dicha deuda le es ajena, y que efectivamente se han iniciado juicios ejecutivos contra la actora reclamando el pago de dichos impuestos.

Sostuvo que con fecha 14 de noviembre de 2018

intimaron a los demandados mediante carta documento a que concurran a la escribanía para otorgar la pertinente escritura, y ante la anuencia de estos últimos debió iniciar el presente proceso.

Al contestar el traslado de la demanda los accionados alegaron que la actora omitió señalar que transformó radicalmente el proyecto original, convirtiendo la bicisenda lindera a su lote en la calle de servicios del barrio, con tráfico continuo de camiones que entran y salen de las obras, lo que provocó un evidente y sustancial perjuicio a su proyecto de vida, para el cual habían elegido un rincón del barrio de características distintas. Refirieron que dicha modificación también incidió en la morfología del lote que pasó de ser una suerte de trapecio a ser un virtual triángulo, debido a una Fecha de firma: 12/10/2023

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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reducción efectuada a su frente, que lo llevó a la mitad de los metros de frente con los que los desarrolladores publicitaban el barrio.

Señalaron que debido a ello su proyecto de obra quedó

paralizado y que luego de larguísimas negociaciones celebraron un convenio con la actora el día 26 de octubre de 2007, mediante el cual esta última luego de reconocer las consecuencias disvaliosas que la modificación del proyecto original había tenido en su lote, se comprometió a ceder, dentro de los 30 días, metros adicionales a su parcela, de modo tal que la superficie final fuera de 1.405 metros cuadrados; a incorporar al Reglamento de Copropiedad un retiro especial y una altura especial para el cerco, como también una restricción con respecto al espacio común colindante y, finalmente a plantar una línea de árboles adecuada para aislar el lote sonora y visualmente del tránsito de camiones.

Seguidamente sostuvieron que dos años más tarde les informaron que estaban las condiciones para escriturar, pero notaron que en el Reglamento de Copropiedad la actora solo había cumplido uno de los compromisos asumidos en el acuerdo antes referido. Que luego de una serie de intercambios de correos electrónicos, un año y medio después, la actora reapareció con un estudio externo informando que estaban dadas las condiciones para escriturar, pero seguía sin cumplirse lo acordado, por lo que recurrieron directamente a la escribanía sin que nadie les pudiera explicar si se les transmitía el dominio en base a títulos perfectos sobre los 1405 metros cuadrados contratados.

En virtud de ello, opusieron excepción de incumplimiento y reconvinieron por “saneamiento y redhibitoria” y por “acción quanti minoris”. La reconvención fue rechazada in limine por no haber sido expresada la intención de reconvenir en el ámbito de la mediación de conformidad con lo dispuesto en el art. 3 del decreto 1467/11.

Fecha de firma: 12/10/2023

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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IV. Agravios.

Se agravia la actora del rechazo de la demanda. Alega que el pronunciamiento resultaría nulo toda vez que si la magistrada consideró que los demandados habían opuesto como defensa el hipotético incumplimiento de su parte, debió correr traslado de la respectiva excepción para habilitar el ejercicio de su derecho de defensa, lo que no ocurrió.

Asimismo se agravia de que no se haya tratado su reclamo en torno al pago de la deuda con la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) respecto del lote en cuestión,

cuyo pago, según sostiene estaría a cargo de los demandados.

IV. Como previo y antes de entrar en el tratamiento de los agravios deducidos cabe precisar que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015

aprobado por la ley 26.994 contempla de manera expresa lo relativo a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7° sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan,

o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así

como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las consecuencias son los efectos, -de hecho o de derecho que reconocen como causa, una situación o relación jurídica por ende atento que en los presentes obrados la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior, corresponde analizar la cuestión a la luz de la misma,

así como la doctrina y jurisprudencia a ella aplicable.

Por lo demás, adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf.

CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten Fecha de firma: 12/10/2023

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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