Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 29 de Diciembre de 2023, expediente CIV 019684/2019/CA002
| Fecha de Resolución | 29 de Diciembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
CRIVARO, ANGEL ALBERTO Y OTRO c/ GONZALEZ, R.C.
Y OTROS s/EJECUCION
N° 19684/2019
Juzgado N°66
Buenos Aires, de de 2023.
AUTOS Y VISTOS:
I- Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por la parte actora, el locatario y los fiadores (todos con fecha 10 de julio de 2023), contra la resolución dictada el 29 de junio de 2023. Los señores C. y F. fundaron el recurso el día 8 de agosto de 2023 y el señor G. y los garantes lo replicaron (ver aquí y aquí
respectivamente). El locatario y los señores A.M., R.G. y G.D.D.´A. y B.A.B. presentaron los memoriales (fojas 484
491 y fojas 484/490) y los actores los replicaron el día 7 de septiembre de 2023
(ver aquí y aquí). Asimismo, el señor G.D.D. fundó el recurso de apelación concedido con efecto diferido el día 7 de junio de 2022 (v. memorial del 9 de julio de 2023) y los accionantes lo contestaron el 14 de agosto de 2023,
II- En la resolución impugnada, el juez de la anterior instancia rechazó la excepción de inhabilidad de título articulada por los señores G. y F. -locatarios- y por los fiadores, señores A.M., R.G. y G.D.D.´A. y B.A.B.. Asimismo, admitió la excepción de falta de legitimación pasiva deducida por la señora M.R.C.,
con costas a los actores y no receptó el pedido de morigeración de la cláusula penal prevista para el caso en que no se restituyera el inmueble en tiempo oportuno. Respecto de esta última incidencia impuso las costas en el orden causado. En consecuencia, ordenó llevar adelante la ejecución hasta que los ejecutados hagan íntegro pago a los actores de las sumas adeudadas, con más sus intereses, de conformidad con lo pactado en el contrato de locación y las costas de la ejecución.
Los ejecutantes cuestionaron los intereses fijados, pues entendieron que corresponde aplicar la tasa activa que solicitaron en la demanda. Recalcaron que se vieron privados por un año de un inmueble de gran envergadura por lo que no debe beneficiarse a los demandados con una tasa que fue fijada en un contexto económico inexistente a la fecha.
Fecha de firma: 29/12/2023
Alta en sistema: 30/12/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Además, se agraviaron de la imposición de costas por su orden en la incidencia respecto al pedido de morigeración de la cláusula penal.
El locatario y los garantes también apelaron el pronunciamiento de grado en cuanto rechazó la excepción de inhabilidad de título.
Sostuvieron que la negativa a tramitar el expediente bajo la modalidad del proceso ordinario perjudicó su defensa. Señalaron que alquilaban el inmueble de la parte actora desde hacía muchos años y que para conseguir el certificado de habilitación correspondiente al inmueble como hotel resultó necesario equiparlo e incorporar numerosos baños a las habitaciones que no lo tenían. Precisaron que en el último contrato de locación vigente entre las partes, se pactó en la cláusula segunda una duración de tres años "con opción a dos años más a el locatario (sic.) previo acuerdo de las partes". No obstante, indicaron que los actores frustraron cualquier negociación con peticiones impracticables, forzando la pérdida de todo lo invertido sin siquiera aceptar mantener una reunión con un grupo interesado en continuar con la explotación del inmueble.
Así, sostuvieron que aun antes del vencimiento del plazo contractual y sin respetar la opción del locador para continuar el contrato por dos años más, los actores remitieron cartas documentos intimando la entrega del inmueble en el plazo de 48 horas, cerrando así toda posibilidad de negociar el nuevo valor locativo para hacer uso de su derecho a prórroga por dos años y planteando un plazo en el cual resultaba imposible desalojar a todos los pasajeros del hotel.
Destacaron que ante el fracaso en la renovación del alquiler, comenzaron las reuniones para negociar el valor llave del fondo de comercio, integrado principalmente por la habilitación para afectar el inmueble a la explotación hotelera y el equipamiento necesario para poner en marcha un hotel (camas,
colchones, sábanas, toallas, televisores, etcétera). Señalaron que luego de numerosas reuniones donde se propusieron diferentes alternativas, acordaron que permanecerían explotando el inmueble hasta el 28 de febrero de 2019 sin abonar alquiler y que les sería devuelto el depósito en garantía de U$7.000 sin ninguna deducción. Asimismo, luego comenzaron a discutir una suma adicional en dólares que debían abonar los actores para cerrar la operación. Dijeron que los accionantes ofrecieron U$12.000 y su parte reclamaba U$20.000.
En el marco de estas negociaciones una pasajera se quitó la vida dentro del hotel, lo que tomó estado público y motivó que los actores -asustados por esa novedad- reclamaran la restitución del inmueble mediante carta documento (CD
del 19 de diciembre de 2018).
Fecha de firma: 29/12/2023
Alta en sistema: 30/12/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
Así las cosas, dijeron los apelantes que el 20 de diciembre contestó la carta documento intimando a los actores a ratificar o rectificar si desistían unilateralmente de su propuesta de recibir el hotel el 28 de febrero de 2019 y de compensar los perjuicios mediante los mecanismos acordados hasta ese momento (no percibir alquileres por el mes de septiembre hasta la entrega del bien, devolución de U$7.000 y abonar una suma entre U$12.000 y U$20.000
sobre la que aun no había acuerdo). Así, entendieron que el silencio de los actores al respecto implicaba un negocio jurídico completo que no podía desconocerse. Por estos argumentos, señalaron que su parte contaba con el derecho a retener la cosa locada hasta que los actores cumplieran con lo acordado.
Cuestionaron, además, que el magistrado de grado mandara llevar adelante la ejecución por los importes reclamados por impuestos, tasas y servicios sin fundar tal decisión.
Finalmente, se agraviaron de que el magistrado de grado rechazara la morigeración de la cláusula penal pactada en el contrato -20% del arriendo mensual por cada día de ocupación indebida (v. cláusula décimo tercera)-.
Sostuvieron que el monto de la pena resulta manifiestamente desproporcionado que, según sus cálculos, implica un 600% de incremento del alquiler los meses de 30 días y de 620% los de 31. Por ello, solicitaron que se deje sin efecto la sentencia en este punto y se fije un límite razonable al valor a abonar por el uso del inmueble por la duración de la negociación con los propietarios y hasta su efectiva entrega que cuantifican en el doble del alquiler mensual.
El fiador, señor G.D.D., apeló la imposición de costas dispuestas en la decisión del 23 de mayo de 2022 que rechazó la caducidad de instancia planteada el 10 de mayo de 2022.
III- Corresponde, en primer término, examinar el recurso de apelación concedido con efecto diferido el 7 de junio de 2023 (articulado el 31 de mayo de 2022), contra las costas impuestas en resolución del 23 de mayo de 2022.
Hemos sostenido en reiteradas oportunidades que el Tribunal de segunda instancia, como juez del recurso de apelación puede rever el trámite seguido en la instancia anterior, tanto en lo relacionado con su concesión, como en lo referente a la presentación de los memoriales.
Fecha de firma: 29/12/2023
Alta en sistema: 30/12/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
En efecto, la Cámara de Apelaciones tiene la potestad de examinar la admisibilidad del recurso, así como la forma de su concesión, pues sobre el punto no se encuentra ligado por la conformidad de las partes ni por la resolución del juez concedente, aun cuando ésta se encuentre consentida. Este examen, por lo demás, puede hacerlo de oficio.
Desde esta perspetiva, se advierte que el artículo 317 del Código Procesal dispone que la resolución sobre la caducidad de instancia sólo será apelable cuando fuere declarada procedente.
La regla de inapelabilidad establecida por el citado artículo abarca tanto a la decisión principal de rechazo de la caducidad de la instancia como el pronunciamiento accesorio sobre costas, toda vez que no resultaría posible emitir juicio acerca de éstas sin hacerlo también respecto de aquélla. El principio de inapelabilidad no cede, aun cuando la pretensión de hacer viable el recurso cuestione el fundamento en que se basó el señor juez a quo al rechazar el pedido de caducidad (conf. R.G.L.R., J.C.O.L. "Caducidad de la instancia", 2° edición actualizada y ampliada, 2° reimpresión, p.
626, Editorial Astrea).
Así pues, siguiendo dicha línea argumental, este tribunal considera que debe declararse mal concedido el recurso de la apelación articulado el 31 de mayo de 2022 ya que, como se dijo, las costas -al ser accesorias al fondo de la cuestión- siguen la misma suerte. Lo contrario implicaría revisar en la alzada los fundamentos del incidente de caducidad, situación está vedada por la ley adjetiva para el caso en examen (conf. CNCiv., esta Sala, “F., L. E. c/ E. G. S. SA s/Ds y Ps”, del 27/9/2022 ; íd., “Cons. de P.. R.c.M., A. M. s/ Interdicto”, del 25/9
2015, íd. “R., M.
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c / S., C. G. s/ Ejecución de acuerdo-Mediación, del 15/2/2014).
IV- En cuanto al fondo de la cuestión y a fin de decidir las diversas cuestiones sometidas a consideración de este Tribunal, resulta de utilidad destacar que, en el caso, los accionantes, señores Á.A.C. y E.R.F., promovieron demanda ejecutiva por el cobro de cláusula penal por la ocupación indebida del inmueble ubicado en la Avenida de Mayo 890 una vez vencido el contrato de alquiler -período septiembre 2018 a marzo 2019-. Demandaron al...
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