Créditos UVA: las claves del plan que revive las hipotecas

El producto: créditos que no están nominados ni en pesos ni en dólares, sino en una unidad de medida cuyo valor se ajusta según el índice de inflación. El canal: cerca de dos decenas de bancos públicos y privados. La demanda: los planes personales y familiares para mejorar la calidad de vida, además de una realidad signada por un déficit de vivienda que afecta a unos 3 millones de hogares y que es tanto cuantitativo como cualitativo (unidades con materiales de mala calidad, sin servicios básicos o en las que hay hacinamiento). El desafío: un esquema de fondeo adecuado que otorgue sostenibilidad al sistema.

El número de créditos hipotecarios muestra una curva ascendente día a día y en el Gobierno evalúan que el "mundo UVA" pivotea hoy sobre los cuatro elementos citados en el primer párrafo. La UVA -Unidad de Valor Adquisitivo- es el instrumento que está detrás de la reactivación de las hipotecas, más allá de que también hay oferta, por parte de algunas entidades, de préstamos tradicionales. El stock total de créditos hipotecarios ronda los $ 95.600 millones, según datos aportados a LA NACION por el Ministerio de Finanzas; la cifra supera en un 56% la de fines de 2016 y casi en un 70% la de hace un año. Del stock, el 29% (más de $ 27.000 millones) corresponde a préstamos en UVA. Y si se miran sólo los datos de septiembre, esta modalidad concentró el 87% de las hipotecas, que fueron por $ 7300 millones, según detalló Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central, en su discurso en la Cámara Argentina de la Construcción, el jueves último.

¿Cuál es la clave para que el crédito sea más accesible? La UVA tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso.

Esa cuota debe guardar una relación con el ingreso personal o familiar (no tiene que exceder el 25% o el 30%, según el banco). Y el esquema toma un recaudo: si por la evolución de la UVA el monto a pagar sube más de 10% respecto de lo que hubiera aumentado de haberse seguido un índice salarial del Indec, se puede obtener una extensión del plazo original. En consecuencia, baja la cuota mensual.

Un relevamiento hecho por LA NACION entre los bancos muestra el dinamismo del sector, sobre todo en los últimos días. Varias entidades dispusieron extender los plazos de los créditos (para llevar el máximo a 30 años, algo que se inició en la banca pública) y ampliar tanto el monto prestable como el destino que se le puede dar al dinero (construcción, refacción, etcétera). También hubo bajas de las tasas de interés, en algunos casos vinculadas con reducciones en la imposición de Ingresos Brutos, una medida que tiene alcance por jurisdicciones (de todas formas, esta medida impositiva no obliga a la rebaja y, de hecho, no todos los bancos aplicaron ajustes).

Otra novedad es que se sumaron y se sumarán préstamos personales, que otorgan fondos para libre disponibilidad. Se financia también, en algunas entidades, la compra de bienes como autos y motos, y existe una oferta de ayudas financieras nominadas en UVA destinadas a empresas.

El "universo UVA" incluye también el lanzamiento (ya hecho o próximo, según el banco) de líneas para desarrolladores inmobiliarios. Surgieron también modalidades particulares, como el crédito puente del Banco Hipotecario (para...