Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 25 de Abril de 2023, expediente CIV 003147/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 25 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala E |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E
Coronel, G.c.G., L.R. y otro s/ escrituración
Expte. n.°: 3.147/2015
Juzgado civil n.° 64
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veintitrés reunidos en acuerdo la Sra. jueza y los señores jueces de la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala “E” para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “C., G.c.G., L.R. y otro s/ escrituración” (Expte. n.°
3.147/2015), respecto de la sentencia de fecha 30 de marzo de 2022 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA
APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sra. jueza de cámara y Sres. jueces de cámara MARISA SANDRA SORINI- JOSÉ BENITO FAJRE-
RICARDO LI ROSI.
La Sra. jueza de cámara, Dra. M.S.S.,
dijo:
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La sentencia de fecha 30 de marzo de 2022, rechazó la demanda de escrituración más daños y perjuicios interpuesta por G.C. e hizo lugar parcialmente a la reconvención deducida por L.R.G. y, en consecuencia, declaró resuelto el boleto de compraventa suscripto por las partes en relación a los inmuebles sitos en calle C. formando esquina con la calle U., frente a una rotonda del Partido de San Miguel de la Provincia de Buenos Aires. Asimismo, difirió el tratamiento de la modalidad relacionada Fecha de firma: 25/04/2023
Alta en sistema: 27/04/2023
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con la restitución de los inmuebles para la etapa de ejecución de sentencia. Finalmente, impuso las costas a la parte actora reconvenida.
Contra ese pronunciamiento, se alzó la parte actora, quien expresó agravios con fecha 7 de septiembre de 2022.
Corrido el traslado de ley, estas críticas fueron contestadas el día 12 de septiembre de 2022.
Por su parte, apeló la demandada reconvenida, quien expresó agravios con fecha 25 de agosto de 2022, los que fueron contestados con fecha 8 de septiembre de 2022.
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Estimo oportuno efectuar en primer término, un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.
A fs. 16 se presentó G.C. por su propio derecho y promovió juicio por escrituración contra los señores L.R.G. y R.E.V., con más los daños y perjuicios que resultaren de la prueba a producirse. Indicó ser adquirente de los inmuebles sitos en la calle C. 5082 esquina U. de la localidad de San Miguel, Provincia de Buenos Aires,
compuesto de cuatro lotes (números 2, 20, 21 y 22), cuyas nomenclaturas catastrales y números de inscripción surgen del escrito de inicio. Refirió que la titularidad de dominio permanece en cabeza del codemandado R.E.V. y que los inmuebles fueron adquiridos en subasta en los autos caratulados “V.R.E. s/ quiebra s/ incidente de venta” (expediente n.° 48979) que tramitó ante el Juzgado nacional de Primera Instancia en lo Comercial n.° 6 Secretaría n.° 11, cuya venta se perfeccionó mediante boleto de compraventa de fecha 2 de diciembre de 2005. Indicó que en el acto de celebración del boleto abonó la totalidad de las sumas correspondientes al precio y se acordó con el vendedor L.R.G. que la respectiva escritura traslativa de dominio se realizaría luego de obtener la documentación necesaria del inmueble emanada del juzgado interviniente, circunstancia que nunca se pudo obtener Fecha de firma: 25/04/2023
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pese a los distintos requerimientos al comprador. Destacó que tiene la posesión pública y pacífica del inmueble objeto de la litis, desde los diez días de la firma del boleto de compraventa. Reclamó asimismo el resarcimiento de los daños y perjuicios que el incumplimiento contractual le ocasionó.
A fs. 34 contestó demanda R.E.V., por su propio derecho, y refirió que su parte jamás tuvo vinculación jurídica con la actora, por lo cual se abstiene de todo pronunciamiento con relación al negocio celebrado entre la actora y el demandado. Señaló
que el Sr. G. debió ceder el boleto que instrumentaba su adquisición en subasta y no realizar una venta para la cual no estaba facultado. El Sr. G. nunca fue titular de dominio de los inmuebles citados, pues para adquirir tal calidad debió obtener del juzgado interviniente en la quiebra una resolución para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo cual aparentemente nunca ocurrió. Indicó –en resumen–, que es ajeno a la relación contractual entre el Sr. G. y la Sra. C..
A fs. 60 contestó demanda –por apoderado–, L.R.G. y reconvino a la actora por resolución de boleto de compraventa y daños y perjuicios. Sostuvo que adquirió en pública subasta realizada en los autos “Vieyra Rafael s/ quiebra s/ incidente de venta” los inmuebles cuya escrituración se reclama. Relató que el día 2 de diciembre de 2006 vendió a la Sra. Coronel dichos inmuebles en las condiciones descriptas en el boleto de compraventa donde se manifestó que se habían adquirido en subasta y que la compradora se hacía cargo íntegramente de los gastos de inscripción de la subasta y posterior escrituración. Señaló que en el acto del boleto de compraventa su parte recibió en efectivo la suma de $ 20.300 y cheques por la suma de $ 19.700, comprometiéndose la compradora a abonar el saldo de precio en cuotas por un total de $ 120.000, que nunca fueron abonados. Indicó que el actor pretende la escrituración Fecha de firma: 25/04/2023
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del inmueble y manifiesta falsamente que abonó la totalidad del precio, sin acompañar comprobante de pago alguno, ya que no existen. Hizo saber que a los fines del reclamo del pago del saldo de precio su mandante remitió cartas documentos en fechas 9 de octubre de 2014 y 4 de noviembre de 2014, que no fueron recibidas, por lo que requirió la notificación por acta notarial, la que fuera notificada con fecha 24 de julio de 2015. En respuesta a dicha notificación, la Sra. C. remitió carta documento en la cual desconoce adeudar saldo alguno, pero de manera contradictoria, intima para que se informe el saldo de precio. Por lo tanto, toda vez que resaltó que la actora nunca pagó el saldo de precio, requirió el rechazo de la demanda y reconvino a la demandante por resolución del boleto de compraventa con más los daños y perjuicios derivados de la pérdida del uso y goce de la cosa por la aplicación del pacto comisorio tácito conforme el artículo 1204 del Código Civil, correspondiente al artículo 1083 del Código Civil y Comercial de la Nación.
A fs. 78/81 la parte actora opuso excepciones de prescripción e incompetencia, las cuales fueron contestadas a fs. 83/85
por la parte demandada reconviniente.
La sentenciante de grado, luego del análisis de los elementos probatorios producidos en autos, desestimó la excepción de prescripción opuesta por la actora reconvenida. Asimismo, rechazó la demanda por escrituración, toda vez que sustuvo que no se probó que la actora haya abonado la totalidad de las sumas correspondientes al precio, por lo que no acreditó haber cumplido con las obligaciones a su cargo. Finalmente, hizo lugar a la reconvención y declaró resuelto el contrato de compraventa objeto de autos y desestimó el reclamo de lucro cesante impetrado en la reconvención.
En esta alzada, la demandante se agravia por ese rechazo,
y solicita que esta decisión sea revocada. Para ello, en primer lugar destaca que no fue valorada de modo correcto la falta de pago del total Fecha de firma: 25/04/2023
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del precio pactado en el boleto de compraventa, para lo que resalta que resulta llamativo que el reclamo por parte del vendedor por el saldo de precio, haya sido luego de ocho años. A continuación,
efectúa un análisis extenso del art. 263 del Código Civil y Comercial de la Nación. Entiende, luego de una larga exposición que, en definitiva, en la sentencia no hay consideración alguna al tajante silencio efectuado por el demandado, luego de transcurridos muchos años sin indicar y/o intimar deuda alguna. Asimismo, se agravia en cuanto la sentencia no consideró que el demandado reconviniente y vendedor no probó haber cumplido con sus obligaciones al no haber cedido en el boleto que instrumentó los derechos que tampoco poseía,
dado que realizó un acto contractual para el cual no estaba facultado ni legitimado ya que no contaba con la autorización del juzgado para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Finalmente,
hace referencia a los efectos del pacto comisorio y señala que este se introdujo en el boleto que suscribieron oportunamente, pero que –en los términos del art. 1203 del Código Civil– no resulta procedente.
Cuestiona también la legitimación del Sr. G. para la venta y refiere que, si hay incumplimiento recíproco, el pacto comisorio no se puede hacer valer por ninguna de las partes. Finalmente, efectúa una referencia a la normativa, doctrina y jurisprudencia aplicables al caso de autos.
Por su parte, el demandado apelante se agravia por el rechazo de los daños y perjuicios reclamados. En este sentido, destaca que en autos se acreditó el monto del canon locativo de los inmuebles,
por lo que entiende que la suma probada resulta la adecuada como monto en concepto de lucro cesante. Manifiesta que, ante la no restitución del inmueble de estas actuaciones, perdió la posibilidad de alquilarlo y que, por lo expuesto, corresponde se revoque lo...
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