Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 16 de Junio de 2023, expediente CIV 014524/2020/CA001
| Fecha de Resolución | 16 de Junio de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintitrés,
reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Consorcio Av. José
María Moreno 361/365/369 c/ Nams, J.F. y otro S/Rendición de Cuentas” ( Expte. n° 14524/202), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. P.M.G. y Dr. J.P.R..
Sobre la cuestión propuesta la Dra. G. dijo:
-
La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por el Consorcio de Propietarios de la Avenida J.M.M.3. y condenó a J.F.N. y E.S., a rendir cuentas por sus gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018 y les impuso las costas. Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Emasi S.A Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados quienes expresaron agravios (parte 1 parte 2) que fueron respondidos por la parte actora.
-
El Consorcio promovió demanda reclamando a los emplazados la rendición de cuentas sobre las gestiones que realizaron desde junio de 2016 hasta mayo de 2018 en relación a la administración del edificio. Explicaron que la firma Emasi S.A. se desempeñó como administradora del condominio de propietarios antes de que el consorcio se constituyera como tal. Al momento de la confección del reglamento, los ahora copropietarios designaron formalmente como administrador y de manera transitoria al Sr. N.. Sin embargo, advirtieron que entre las dos personas existe una vinculación evidente que se expresa en diferentes documentos y en el hecho de que comparten domicilio. Por eso demandaron la rendición de cuentas documentada de manera conjunta, la Fecha de firma: 16/06/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
devolución de la documentación que pudieran retener y eventualmente, la devolución de las sumas que hubiere a favor de los acreedores.
Los demandados, en forma conjunta, respondieron la demanda. Plantearon la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Emasi S.A. aduciendo que nunca ejerció la administración del consorcio, tarea que recayó oportunamente, de manera exclusiva sobre el demandado N.. Negaron que existiera vinculación entre ambas personas y explicaron que únicamente compartían el espació
físico comercial sin que sus actividades estuviesen relacionadas.
También plantearon la falta de legitimación activa respecto del Consorcio por el periodo anterior a su conformación formal, es decir, desde mayo de 2016 hasta el 21 de junio de 2017, momento en que se inscribió el reglamento de copropiedad en el Registro ya que antes, el consorcio no existía.
Negaron los hechos narrados en la demanda y explicaron que Emasi S.A. comercializó las unidades funcionales del edificio sito en José
María Moreno 361/365/369 pero que no ejerció la administración ni otra actividad diferente. Indicaron que mientras finalizaba la etapa de construcción y se ponía en funcionamiento el edificio, en noviembre de 2016, se designó provisoriamente como administrador al Sr. N., aun antes de la registración formal del Consorcio y que esta situación se consolidó el 28 de junio 2017 con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y hasta que este último renunció el 21 de mayo de 2018. A
partir de allí se produce un intercambio epistolar entre el consorcio y codemandado que, a criterio de este último demuestra que ha cumplido con su obligación de rendir cuentas, reintegrar las sumas cobrados luego del fin de su gestión y la entrega de la documental pendiente.
-
El juez de grado analizó la cuestión conforme las previsiones del nuevo Código Civil y Comercial según la fecha en que sucedieron los hechos. Sostuvo, sucintamente, que el hecho de administrar bienes ajenos trae como obligación consustancial la de rendir cuentas y que Fecha de firma: 16/06/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL - SALA I
en una primera etapa la obligación es de informar sobre las partidas y sus respectivos comprobantes. Particularmente, en el caso, consideró aplicable 24.240 porque se trata de un edificio a estrenar y que la comercialización de las unidades estaba a cargo de la empresa demandada. En este sentido,
consideró evidente que una vez que las unidades fueron vendidas y comienza a desarrollarse la vida cotidiana resulta imprescindible que el edificio sea gestionado mediante una administración de hecho cuyo desempeño debe ser valorado con los mismos parámetros que la de una administración formalmente constituida. Advirtió que la comercializadora no puede desconocer esta realidad y que postular que la administración no existió implica una contradicción con sus propios actos.
Analizó la prueba producida en autos y concluyó que de la documentación emanada por los codemandados, surge que ambos actuaban de manera indistinta.
Difirió para la segunda y tercera etapa del proceso la consideración de la documentación acompañada por los demandados que,
dicen, acredita el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
Finalmente razonó que “la venta prematura de unidades, el funcionamiento informal de una administración de hecho, lo equívoco de la documentación utilizada y los domicilios coincidentes, en el contexto de la falta de prueba conducente a las defensas opuestas, determina que la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba