El consejo de propietarios del consorcio de propiedad horizontal
| Autor | Dr. Enrique Luis Abatti - Dr. Ival Rocca (h) |
Sumario: Su técnica y práctica. ‑ El Consejo y su integración. ‑ La carencia de Consejo. ‑ El Consejo y representación. ‑ El Consejo y funciones. ‑ El Consejo, designaciones y mandatos. – Jurisprudencia. ‑ Modelos prácticos. – Bibliografía. ‑ Bibliografía sugerida.
SU TÉCNICA Y PRÁCTICA.
El Consejo y su integración:
El Consejo de Administración, también denominado “Consejo de propietarios”, en el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012 (1), es un órgano del Consorcio de Propietarios, que como no está normado todavía en el Régimen de Propiedad Horizontal, sólo puede nacer de los reglamentos de copropiedad y administración. Debe ser integrado exclusivamente por un grupo de copropietarios, casi siempre tres o cinco (cantidad impar de personas para poder votar por mayoría) cuya misión esencial consiste en encauzar la organización interna y el funcionamiento del Consorcio de Propietarios; su creación es beneficiosa para el desenvolvimiento de éstos, con atribuciones de afectación del “fondo de reserva”, contratación y despido de personal, cuestiones entre los copropietarios, funcionamiento de los servicios centrales, instrucciones al administrador; vigilancia de las relaciones internas y, en general, ejercer la supervisión del consorcio de propietarios.
El Consejo de Administración, es denominado “Consejo de propietarios”, en el art. 2064 del Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012 (1), pero ya nació con anterioridad esa nominación en el art. 2006 del Proyecto de Cód. Civil de 1998 (2).
La carencia de Consejo:
Como consecuencia de la inexistencia de Consejo de Administración, la vida del Consorcio de Propietarios se desarrolla en dos planos igualmente desvinculados de los copropietarios, uno, el externo a cargo administrador; otro el interno, a cargo del encargado (portero) y; en ambos casos, son extraños al interés directo del copropietarios, ya que se trata de terceros empleados quienes ejercen esas funciones y en no pocas ocasiones, hay, inclusive, una oposición de intereses o enfrentamiento entre dichos funcionarios y el Consorcio de Propietarios y/o sus integrantes.
El Consejo y representación:
Es el Consejo de Administración un representante ejecutivo del Consorcio de Propietarios, que esencialmente cumple funciones de vigilancia, control de gastos y mantenimiento de las partes comunes del edificio, aunque estos se ejecuten por medio de otros funcionarios, empleados o dependientes del Consorcio de Propietarios. Las atribuciones y deberes del Consejo de Administración, deben estar determinadas en el Reglamento de Copropiedad y Administración, en el Reglamento Interno del Edificio o en un reglamento especial de funcionamiento, en todos los casos la elección de los integrantes corresponde será votada por la Asamblea.
El Consejo y funciones:
Las primordiales funciones del Consejo de Administración, serían: autorizar gastos al administrador previa presentación de presupuestos y el reembolso de los gastos urgentes solventados sin autorización por algún copropietario; convocar a pedido de los copropietarios o por propia decisión, a la Asamblea; cumplir y hacer cumplir los Régimen de Propiedad Horizontal, Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del Edificio; dar trámite a las denuncias por violación de reglamentos y normas legales, requiriendo los informes necesarios; examinar, previo sometimiento a la Asamblea, las rendiciones de cuentas del administrador; mantener contacto directo con el administrador y supervisarlo; observar y en su caso advertir o someter a la Asamblea, todo acto de los copropietarios, funcionarios o dependientes del Consorcio de Propietarios o terceros, que puedan afectar al Consorcio de Propietarios, a los copropietarios individualmente o a la seguridad del edificio; someter a consideración de la Asamblea los posibles litigios por: cobros de expensas comunes, créditos por locación de partes comunes (locales, muro medianero para publicidad, azotea para antenas, etc.); cesación de uso inapropiado de partes comunes, ilegal o perjudicial, destrucción de obras nuevas; retiro de letreros, anuncios, toldos u otros elementos que violen el Reglamento de Copropiedad y Administración o afecten el aspecto exterior del edificio; cobro de gastos extraordinarios e integración de fondos de reserva; desalojos o querellas contra el encargado; rendiciones de cuentas y/o reintegros de fondos; solicitud de designación del interventor judicial del Consorcio de Propietarios o la convocatoria judicial de Asamblea de Copropietarios; desalojo de locatarios de unidades funcionales infractores reincidentes, etc.; supervisar la labor del encargado del edificio y de sus auxiliares y otros dependientes del Consorcio de Propietarios;
El Consejo, designaciones y mandatos:
Los integrantes o miembros del Consejo de Administración son elegidos entre los copropietarios; no podrán ser miembros del Consejo de Administración, el administrador o sus asociados o dependientes; también podría el juez crear un Consejo de Administración o ante discordia designar los miembros del Consejo de Administración, a pedido de uno o varios copropietarios o del administrador, previa breve sustanciación y audiencia; al designarse los miembros del Consejo de Administración se debe determinar la duración de los mandatos y podría tener renovaciones parciales también, si el Reglamento de Copropiedad y Administración no lo regla; para actuar el Consejo de Administración ante el juez, puede, a su vez, designar apoderado especial o general.
NOTAS:
(1) Dice el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012, Título VI Propiedad horizontal CAPÍTULO 6 Consejo de propietarios: Art. 2064.- Atribuciones. La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”.
(2) Dice el Proyecto Cód. Civil de 1998: CAPÍTULO VIII, Consejo de propietarios: “Art. 2006.- Atribuciones. La asamblea, aunque no lo prevea el reglamento, puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el Administrador omite hacerlo. b) Controlar los aspectos económicos del consorcio. c) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia. Salvo los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.“.
MODELOS PRÁCTICOS
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS:
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS: #) Permitir el acceso del Administrador o miembros del Consejo de Administración a sus unidades funcionales toda vez que sea necesario, indispensable o urgente para el cumplimiento de este Reglamento Interno y el de Copropiedad y Administración. #) Ejecutar de inmediato en sus unidades funcionales los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda derivar en daños y/o inconvenientes a los demás copropietarios, siendo responsables de los daños resultantes por incumplimiento. #) Solicitar autorización del Administrador para iniciar en el interior de sus unidades funcionales u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que fueren. #) En caso de discordia entre el Administrador y un copropietario sobre reparaciones a efectuar, el primero convocará inmediatamente al Consejo de Administración, quien decidirá en los siguientes diez (10) días; no reuniéndose el Consejo de Administración o ante falta de pronunciación al respecto, el copropietario podrá bajo su responsabilidad ejecutar las reparaciones proyectadas.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
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