Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala G, 10 de Octubre de 2023, expediente CIV 014194/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 10 de Octubre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala G |
Poder Judicial de la Nación CONS DE PROP MIRÓ 277 C/ SAYBA S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y
PERJUICIOS (ORDINARIO)
Expte. nro. 14.194/2018
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina,
a los días de octubre de Dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer los recursos de apelación interpuestos en los autos “CONS DE
PROP MIRÓ 277 C/ SAYBA S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS
(ORDINARIO)”, respecto de la sentencia de fs. 495 del registro digital Lex 100, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GASTÓN M. POLO
OLIVERA - CARLOS ALBERTO CARRANZA CASARES.
A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:
-
a. En fs. 45/46 el Consorcio de Copropietarios ubicado en la calle M.2., de esta ciudad, interpuso demanda contra SAYBA S.A. y el sr.
C.M.T. por los daños derivados de vicios en la construcción por lo que solicitó “se los condene a abonar el importe necesario para efectuar la reparación de los desperfectos existentes en el inmueble (…) o en reparar los mismos a su costa, con costos y costas del proceso”.
Sostuvo la existencia de manifiestos defectos en la construcción del edificio sito en la calle M. 277 “consistentes en filtraciones en el sector cocheras, ubicadas en el sector subsuelo” que fueron advertidas por los copropietarios poco tiempo después de haber adquirido las diferentes unidades.
Luego de efectuar los pertinentes reclamos a partir del año 2016,
a mediados del 2017 los demandados efectuaron trabajos de reparación pero que resultaron contraproducentes pues “agravaron el problema: el agua Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
continuó ingresando a las cocheras del subsuelo producto de las filtraciones ya conocidas”.
En efecto, “se elevó la cota del solado realizando una pendiente hacia la línea municipal, de modo tal que en su camino el agua ingresa al hall de entrada llegando hasta los ascensores y produciendo el ingreso del agua hasta la fosa de ascensores”; extremo que hasta ese momento no ocurría, por lo que debió construirse un escalón en la puerta que comunica a las cocheras con el hall de entrada.
Fundó en Derecho su pretensión y ofreció prueba.
-
SAYBA S.A. se presentó en fs. 58/63; opuso excepciones de falta de personería respecto del administrador del consorcio presentado y prescripción respecto de la obligación de saneamiento; contestó la demanda efectuando una negativa de los extremos invocados, peticionó el rechazo de la acción entablada.
-
El sr. C.M.T. opuso excepción de prescripción y contestó la acción en adhesión a la efectuada por la sociedad emplazada (v. fs.
82/84).
-
La sentencia dictada en fs. 495 del registro digital Lex 100
rechazó las defensas de prescripción opuestas por los emplazados; hizo lugar a la pretensión promovida por el Consorcio de Propietarios Miró 277 y condenó
a SAYBA S.A. y C.M.T. a hacerle íntegro pago de la suma de $
2.150.170, con más sus intereses y las costas del proceso. Reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.
-
El pronunciamiento fue apelado por la totalidad de las partes,
según escritos agregados digitalmente.
El Consorcio expresó sus quejas en fs. 515, replicadas en fs.
531/532 –con la adhesión de fs. 533-, que versaron sobre la aplicación de intereses pues, a fin de no desnaturalizar el carácter de la reparación integral,
resultaría más adecuado “determinar cuál es el costo de las reparaciones de los desperfectos en el inmueble en cuestión en el momento en que aquéllas se realicen”.
El co-accionado T. hizo lo propio en fs. 516/524, agravios a los que se adhirió la sociedad emplazada en fs. 525, cuyo traslado fue replicado por el accionante en fs. 527/529. Criticaron lo decidido por el a quo Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación en torno al rechazo de la excepción de prescripción, la procedencia de la acción, el monto de condena y los intereses establecidos.
-
-
El a quo encuadró la presente acción en los términos del CCCN 1051-2, 1054 y 2564 para rechazar las defensas opuestas por los emplazados, vinculadas con el incumplimiento de denuncia de la existencia del defecto oculto en el plazo dispuesto por la norma así como la prescripción del reclamo de vicios redhibitorios para admitir la acción entablada por el Consorcio accionante.
Cabe recordar que el CCCN 1051-2 regula lo atinente a los vicios redhibitorios que son aquellos defectos ocultos de la cosa adquirida a título oneroso y existentes al momento de la transmisión de la posesión que la tornan impropia para su destino o uso habitual, de manera que si el adquirente USO OFICIAL
los hubiera conocido no hubiese adquirido la cosa o la contraprestación hubiese sido menor.
Se encuentra en cabeza del adquirente denunciar de manera expresa la existencia del defecto oculto al garante, dentro del plazo de 60 días de haberse manifestado, excepto que el enajenante hubiese conocido la existencia de los defectos, de acuerdo a lo dispuesto por el CCCN 1054; el plazo de prescripción para efectuar los reclamos por estos vicios el CCCN
2564 lo establece en un año.
El codemandado T. sostiene sus quejas –junto con la adhesión de SAYAB S.A.- en tres ejes argumentales.
El primero vinculado al yerro en el que incurre el a quo para rechazar la defensa de prescripción pues no debe contemplarse la fecha del 12
de abril de 2017 –vinculada al informe técnico confeccionado por el arquitecto S.- si no que debió considerarse el 1° de abril de 2014, fecha en la que se entregó formalmente al Consorcio el edificio y se produjo la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble. A ello añade que resulta arbitrario que el anterior sentenciante considere que los emplazados hubiesen tenido conocimiento de los desperfectos invocados desde el año 2016 pues ningún elemento surge agregado en autos.
En segundo término lo atinente a la procedencia de la acción y la errónea valoración efectuada respecto de los elementos probatorios tales como Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
el informe técnico confeccionado por el consultor técnico de la parte actora y los peritajes confeccionados por la arquitecta F. y el ingeniero civil M.S. ya que ninguno de los informes determina de manera fehaciente el origen de las filtraciones, que en caso de ser un defecto estructural, hubiesen sido continuas y notorias hasta la actualidad.
Culminan sus críticas con la determinación del monto indemnizatorio y los intereses fijados.
-
Según se desprende de las copias certificadas de fs. 144/167
acompañadas por el accionante, SAYBA S.A., en su carácter de propietaria del inmueble sito en Miró nros. 271/273/277/287/289, entre las avenidas J.B.A. y P.G., construyó y comercializó un edificio de treinta y ocho unidades funcionales y dos unidades complementarias al que en fecha 20 de marzo de 2014 sometió al régimen de propiedad horizontal por lo que se constituyó el Consorcio de Copropietarios Calle Miró Números 271/73/77/87/89.
La dirección del proyecto y construcción de la obra correspondiente al edificio fue encargada al arquitecto C.M.T. y se designó como administrador del Consorcio al sr. C.G.V. por el plazo de un año o “hasta tanto la totalidad de los compradores de las Unidades Funcionales, hayan tomado posesión de sus respectivas Unidades,
el cual podrá prorrogarse” (cfr. fs. 165 vta./66).
El informe pericial confeccionado por la experta designada de oficio corre agregado en fs. 304/344.
Luego de contar con la mayoría de los elementos peticionados a las partes intervinientes en la contienda y haber efectuado las correspondientes inspecciones oculares, la perita indicó que: i. en sector planta baja (cocheras descubiertas en el contrafrente): la pendiente del piso se encontraba dirigida hacia la línea oficial (ex línea municipal) y no hacia las rejillas de manera que resultaba “poco probable que el agua de lluvia se evacúe por las rejillas”;
agregó que lo que emergía del Plano de Instalación Sanitaria Plano Nuevo no guardaba relación con lo observado al momento de la inspección y tampoco contó con Plano Conforme a Obra de la Instalación Sanitaria; ii. en sector subsuelo (cocheras): filtraciones en sectores de losa, tabique de contrafrente y en losa “en coincidencia del pase de cañerías en la estructura”.
Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación En base estas observaciones infirió que, para el sector de planta baja, existía vicio de plano (del proyecto) vinculado a la “evacuación de agua de lluvia, desagües pluviales, ya que lo observado en la inspección ocular, no responde a reglamentación ni principio técnico sobre el tema, además de no coincidir lo construido con el plano de Instalación Sanitaria de Obra Nueva”.
En cuanto a las filtraciones obrantes en sector subsuelo, no pudo inferir –por ausencia de documental correspondiente- “a que vicio/s pudiese/n corresponder dichas filtraciones”.
En cuanto a vicios en los materiales empleados para la construcción, indicó que para su determinación correspondían efectuarse pruebas y análisis químicos pues no resultaba factible determinarlos a través de la inspección ocular.
USO OFICIAL
La experta tampoco desestimó la posibilidad de determinar vicios de construcción y de dirección de obra (v.gr. vicios de proyectos) pues no dispuso de la totalidad de los planos de la obra.
Referido a las causas de los vicios en la construcción y las...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba