Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 21 de Abril de 2022, expediente CIV 030806/2017/CA001

Fecha de Resolución21 de Abril de 2022
EmisorCamara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los 21 días del mes de abril del año dos mil veintidós, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M”

de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. C.A.C.C.,

G.D.G.Z. y M.I.B., a fin de pronunciarse en los autos “Cons. P.. Lima 563/571 c/ Madrid 13 S.A. s/ cobro de medianería”, expediente n° 30.806/2017, el Dr. C.C. dijo:

  1. La sentencia dictada el 21 de abril de 2021 rechazó la excepción de prescripción opuesta por Madrid 13 S.A. e hizo lugar a la demanda promovida por Consorcio de Propietarios de la calle Lima 563/571. En consecuencia, condenó a la sociedad emplazada a abonar al actor las sumas que habrán de surgir de la liquidación a practicarse en la etapa de ejecución de sentencia, con más intereses y costas.

    Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas del ente consorcial, quien expresó agravios el 16 de julio de 2021, los que no fueron temporáneamente contestados por Madrid 13 S.A. (ver providencia del 16 de septiembre de 2021, mantenida el 7 de octubre de 2021). Esta última hizo lo propio el 13 de agosto de 2021, mediando la réplica de la contraria del 1 de septiembre de 2021.

  2. Aclaro, en forma previa a ingresar en el análisis de los agravios presentados, que los jueces no tienen el deber de analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, así como tampoco la totalidad de las pruebas producidas en los asuntos sometidos a su decisión, sino tan solo aquellas que sean conducentes y relevantes para poder brindar una solución a la cuestión planteada (art. 386 in fine Código Procesal Civil y Comercial de la Nación),

    criterio que también ha sido sostenido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en forma sistemática y reiterada desde hace ya varios años 1. Asimismo,

    tampoco están obligados los magistrados a brindar tratamiento a todas las cuestiones expuestas que no resulten ser decisivas para la resolución de la causa.

  3. A fin de poder guardar un adecuado orden expositivo,

    resulta pertinente efectuar un breve relato de los hechos alegados por las partes.

    La actora promovió demanda contra Madrid 13 S.A.

    pretendiendo el cobro de pesos setecientos nueve mil seiscientos treinta y ocho con diecinueve centavos ($709.638,19), fundamentando su reclamo en el hecho 1

    Véanse, entre otros: CSJN, 27/05/64; “D.B. c. S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd, 28/07/65, “S.R.L. F.G. y Tacconi c. S.R.L. Madinco”, Fallos 262:222; íd, 06/12/68, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Grales. S.A. c/ Capitán y/o Propietario y/o Armador del B.R.. G., A. y otros”, Fallos 272:225.

    Fecha de firma: 21/04/2022

    Alta en sistema: 22/04/2022

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    de que la firma demandada construyó un edificio apoyando consecuentemente su construcción en el muro divisorio del edificio del consorcio. De ese modo se generó para el consorcio la obligación de vender y para la demandada la de adquirir la parte proporcional utilizada de la pared medianera, generándose entre ambos el condominio de la pared medianera en los términos del art. 2006 del Código Civil y Comercial.

    Resaltó, además, que el precio comprende la mitad del valor de la pared y el costo de la construcción, teniendo en cuenta el estado de aquella,

    su solidez y los materiales con los que fue erigida.

    Luego de la negativa de práctica, Madrid 13 S.A. planteó la prescripción de la submuración y los cimientos. Fundó su defensa en que todo lo que está por debajo de los tres metros fue construido en el año 1972 y, por lo tanto, transcurrieron más de cuarenta y cinco años desde el cierre obligatorio (conf. art. 2020 del Cód. Civil y Comercial). Aclaró que el edificio del actor no cuenta con edificación de cocheras en el subsuelo, por lo que no tiene muro medianero por debajo de los suelos o muro enterrado, sino simplemente los cimientos que conforman el muro.

    Asimismo, impugnó la liquidación practicada por la contraria, observando lo estimado por “estado y vida útil de los componentes del muro”, “honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra abonados durante la ejecución del muro”, “honorario del arquitecto por confección del plano y liquidación de medianería”, “porcentual de impuesto al valor agregado” y “gastos generales y beneficio empresario”.

    Realizó, entonces, su propia cuenta liquidatoria, la que arrojó la suma de pesos ciento noventa y tres mil cuatrocientos con sesenta y cuatro centavos ($193.400,64). Acompañó también una factura por pesos cuatrocientos cuarenta y siete mil setecientos ($447.700) que dijo haber abonado por trabajos de reparación del revoque externo del muro medianero.

    Luego de producidas las pruebas, el magistrado de la instancia anterior, como lo he mencionado, rechazó la excepción de prescripción opuesta por la accionada y admitió la demanda entablada por Consorcio de Propietarios de la calle Lima 563/571 contra Madrid 13 S.A., difiriendo para la etapa de ejecución de sentencia la “liquidación del crédito de la parte actora”

    (sic).

  4. Aclaro que no se encuentra controvertida en esta instancia la legitimación activa del Consorcio de Propietarios de la calle Lima Fecha de firma: 21/04/2022

    Alta en sistema: 22/04/2022

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

    563/71 de esta ciudad, ni tampoco que la demandada Madrid 13 S.A. ha aprovechado el muro medianero del consorcio al construir el edificio lindero de la calle Lima 555/7.

    Bajo este contexto, habré de analizar en primer lugar las quejas formuladas por la demandada respecto del rechazo de la prescripción por ella opuesta. Alega la accionada que el sentenciante anterior rechazó la prescripción planteada respecto a la submuración y los cimientos por entender que en el edificio de la parte actora se submuró por debajo de un metro y que dicho muro debe ser liquidado ya que no se encuentra prescripto. Agrega que al tratar este punto, el magistrado de primera instancia refiere a la discusión del muro enterrado como muro medianero o muro contiguo desestimado por completo las manifestaciones que esta parte realizó al impugnar la pericia presentada en autos por la perito M. respecto a que el muro medianero de la parte actora no fue utilizado ya que está al filo del eje y del lado del consorcio demandado se levantó

    un muro propio. Dichas quejas, como he destacado, merecieron respuesta de la parte actora.

    Pues bien, a los fines de precisar conceptos, es importante destacar que con un criterio de emplazamiento (es decir, dónde está ubicado), un muro puede ser lindero -separativo del inmueble colindante- o no lindero, siendo este último el que no se encuentra emplazado sobre la línea divisoria. A su vez, un muro lindero puede ser encaballado (actualmente definido en el art. 2006 Cód.

    Civil y Comercial) cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo, cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos2.

    Asimismo, empleando un criterio de titularidad es decir, a quién corresponde el muro, este se clasifica en privativo -lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería, o sea, hacerse condómino de la pared- y medianero, que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes, siendo este de indivisión forzosa por imperio de la ley3.

    2

    A., I.–.C., N.–.C., L., en S.H., A.(.dir),

    Tratado de derecho civil y comercial, 2da.ed., La Ley, Buenos Aires, 2018, T.V., p. 626.

    3

    M. de V., M.M., Curso de derechos reales, Z., Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210

    y ss.; A., B., comentario al art. 2717 en Bueres, A.J. (dir.) – H., E.I.

    (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial,

    H., Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.

    Fecha de firma: 21/04/2022

    Alta en sistema: 22/04/2022

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

    Por último, debo destacar que en el Código Civil y Comercial, también se clasifica a los muros de acuerdo a qué porción de la pared en altura se trate. Así, a las categorías ya descriptas se suma la distinción entre: a)

    el muro de cerramiento, que es el lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo (art. 2006 inc. f Cód. Civil y Comercial); b) el muro de elevación (art.

    2006 inc. g Cód. Civil y Comercial), que es la porción de esa pared ubicada por encima de la altura a la que se refiere el art. 2008 (3 metros); y c) el muro enterrado (art. 2006 inc. h Cód. Civil y Comercial), que es la parte del muro ubicada por debajo de la superficie del suelo, siempre y cuando no sirva de cimiento a una construcción.

    Es importante destacar, además, que hasta los tres metros el muro se considera medianero, aun cuando no haya habido contribución del vecino no constructor. El muro de elevación (por encima de esos tres metros) puede ser exclusivo o privado, y podrá convertirse en medianero si el vecino adquiere la pared, ya sea por contrato o por vía de la prescripción adquisitiva, según establece el art. 20094.

    La distinción que realiza el Código Civil y Comercial tiene fundamental importancia, en tanto que mientras la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción, la del muro de elevación o el enterrado, desde su utilización efectiva por el titular...

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