Las cláusulas para estabilizar alquileres (2005)

Autor:Dr. Enrique Luis Abatti - Dr. Ival Rocca (h)
 
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SUMARIO: I. Noción previa. II. Fórmulas para estabilización de alquileres. III. Bibliografía.

  1. NOCIÓN PREVIA.

    Precio de la locación

    También denominado alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación del locatario al locador por el uso y goce del inmueble y debe ser determinado en dinero (art. 1493 Cód. Civil). Al respecto se aplican las mismas disposiciones que al contrato de compraventa (art. 1494 Cód. Civil). Conforme al art. 1556 del Cód. Civil, el locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar. salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6, ley 23.091). Los períodos de pago de los alquileres para los restantes destinos pueden ser por día, quincena, mes, semestre, año, etc. (conf. art. 1507, 3ra. parte, Cód. Civil).

    La ley 23.928 (ADLA, 1991-B-1752, con nota de Rocca, Ival, Abatti, Enrique, Rocca, Ival (h), Desindexación y convertibilidad del austral) en sus arts. 7 y 10 (modificados por el art. 4 de la ley 25.561), ha prohibido la posibilidad de reajustar los alquileres en base a índices, que había sido impuesta en su art. 3, por la ley 23.091 (ADLA, Suplemento Esp. Nº 12, noviembre 1984, con nota de Abatti, Enrique, Dibar, Alberto, Rocca, Ival (h), Teoría y práctica de la nueva ley de alquileres).

    Respecto a la moneda de pago, la ley 23.928 en su art. 11 modificó los arts. 617 y 619 del Cód. Civil, posibilitando la concertación de obligaciones en moneda extranjera, ya que el art. 617 en su texto anterior establecía que serían tomadas como de dar cantidades de cosas y la prohibición legal de pactar alquileres en moneda que no sea de curso legal impuesta por el art. 1 de la ley 23.091, fue derogada por el art. 13 de la ley 23.928 (modificada por la ley 25.561 de Emergencia Pública, ADLA LXII-A-1576, con comentario de Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), La ley de emergencia pública y los contratos), porque esta disposición también es de orden público como la ley de Locaciones Urbanas, pero posterior, por lo cual es modificatoria de ésta.

    También el precio de la locación puede estar integrado –si así se ha convenido en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre el inmueble; así su falta de pago, tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler –desalojo y cobro– y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancela la obligación, ya que implicaría un pago parcial.

  2. FÓRMULAS PARA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES.

    FINALIDADES HABITACIONAL Y LUCRATIVA

    ADVERTENCIA: Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de indexar impuesta por el art. 4 de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes y continuaremos con las otras soluciones en próximas notas.

    Introducción.

    Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones que perduran en el tiempo, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso, para un país como el nuestro que se caracteriza por los vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.

    Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, ya que de un lado tenemos la prohibición legal de indexar (art. 4º ley 25.561 de Emergencia Pública del 6/1/2002) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por una baja demanda. Será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que nos mantengan estabilizados los alquileres.

    Las locaciones extra personas físicas como locatarios, con destino locativo para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, que tenían alquileres en moneda extranjera, anteriores a la ley 25.561 y que fueron pesificados, se las reajusta por el C.E.R. desde el 3/2/2002, según lo establece la ley 25.713 (los pactados originalmente en pesos, no se reajustan), consecuentemente, aquí no se presentan mayores problemas, ya que este índice mantiene una cierta estabilidad en el precio de la locación y en el peor de los casos, si el inquilino no pudiera pagarlo, puede resolver el contrato anticipadamente (arts. y 29 bis ley 23.091) o el locador no aplicarle el índice, reducirlo o rebajar el alquiler.

    Los contratos “nuevos” o sea posteriores al 6/1/2002, están fuera del “C.E.R.” y por lo tanto, para mantener la estabilidad del precio locativo, habrán de buscarse fórmulas, que en mayor o menor grado, lo logran e incluso hasta llegan a incluir el “C.E.R.” como obligación facultativa del locatario.

    1. CLÁUSULAS INEFICACES Y ANULABLES.

      Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler, tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias”, etc.; con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, por fijación de monto del alquiler. Por otro lado, el locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso.

    2. ESTIPULACIONES PARA ESTABILIZAR ALQUILERES.

      1. CONTRATOS “NUEVOS”

      1) Alquiler progresivo o escalonado: Se proyectará para todo el plazo contractual y su pago será dividido en cuotas que abarquen los meses involucrados, las cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc.). Al respecto sostenemos la validez de tales cláusulas en base a la siguiente fundamentación:.

    3. LA CUESTIÓN. Se trata de determinar si nuestra legislación permite contratar locaciones urbanas con precio variable por períodos, aunque se trate de los lapsos mínimos legales de locación, establecidos en el art. 1507 del Cód. Civil, modificado por la ley 11.156 y 23.091.

      Como los alquileres escalonados o progresivos resultan autorizados por nuestra legislación (art. 1197 Cód. Civil), tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de indexar (ley 25.561), en forma pacifica, expeditiva y directa.

      En el estudio que sigue, conforme a las investigaciones que antes sobre este mismo tema han realizado REZZONICO por una parte y ROCCA por otra, aparece demostrado que es procedente –legal‑ el uso de cláusulas de resguardo por vía de contratación locativa con precio escalonado. (Rezzonico, L. M. "Estudio de los contratos en nuestro derecho civil", 3ª ed. Bs. As., 1969, Depalma, Tº II, p. 160, con cita de nota a fallo de Ival Rocca; Rocca, Ival, en JA del 23-06-67, nota a fallo de la ex-CNPaz, en causa 14.1432)

    4. TERMINOLOGÍA Y DENOMINACIONES. La temática de los precios locativos por períodos ha recibido distintas denominaciones: 1) alquileres "escalonados" (situados ordenadamente de trecho en trecho, según los diccionarios); 2) alquileres "graduales" (por grados o estadios, según los diccionarios) 3) alquileres "progresivos" o "crecientes" o "ascendentes" (en avance o procurando el avance, según los diccionarios); 4) alquileres "regresivos", "decrecientes" o "descendentes" (hacia atrás, hacia abajo, según los diccionarios).

    5. EXIGENCIA DE PRECIO "SERIO". Aunque el texto de nuestra ley no lo diga expresamente, es opinión doctrinal inalterable, que el precio de la locación debe ser "serio" es decir, "real". Esto, que parece superfluo, es mucho más importante de lo que semeja, porque demostrado que el precio de la locación no guarda alguna relación con la realidad, puede dar lugar a acciones de nulidad, simulación, fraude, imprevisión, mediante las que se puede obtener una invalidación parcial o total respecto a la locación del caso (Rezzonico, L. M., ob. cit., ps. 97 y ss).

    6. EXIGENCIA DE "DETERMINIBILIDAD". El precio determinado que la locación exige, comprende también los casos en los que no aparece la determinación en primer plano, existen sin embargo elementos contractuales que permitirán abordar satisfactoriamente la etapa de determinación. Tales son los conceptos vertidos frecuentemente por SALVAT y que se extraen de una interpretación originaria de MACHADO (Machado, J. O., Exposición y Comentarios al Código Civil Argentino, Bs. As., t. 4, p. 237. 8).

    7. NO HAY LOCACIÓN SIN PRECIO. La importancia del elemento "precio" en la locación es realzada por POTHIER, quien abiertamente proclama que si no hay precio de la locación o no se la puede determinar indubitablemente, no hay contrato de locación de cosa; y tampoco hay locación de cosa, si cada parte sustenta un precio diferente respecto a la otra (Pothier, Louage, p. 22, Nº 48 y Spota, A. G., Instituciones de derecho civil, Contratos, Depalma, Bs. As. 1986, vol. IV, p. 386. 9).

    8. PRECIO "CIERTO", PRECIO "DETERMINABLE". El contrato de locación de cosa no puede celebrarse sin una remuneración cierta por el disfrute; aunque este juicio proveniente de PAPINIANO, está morigerado en la actualidad por la fórmula "precio cierto es precio determinable" también. Nuestra Corte Suprema tiene establecido que no es válida la locación si la designación del precio quedase librada a uno solo de los contratantes (Fallos, 12.240, entre otros); sin embargo los modos operativos contemporáneos -en los hechos- no parecen respetar integralmente ese principio, cuando se ofrece, por ejemplo por los diarios, una unidad en locación, es el locador quien pide el precio y quien mayor influencia tiene finalmente en su fijación, por más que debatan, discutan, acuerden y estampen la cláusula en última instancia en el contrato de locación. (Papiniano, Digesto romano, 24,1,52, proemio y SPOTA, A. G., ob. cit. p. 388)

    9. FIJACIÓN POR TERCEROS. Doctrinalmente está vigente el interrogante sobre si existe locación...

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