Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala D, 17 de Febrero de 2017, expediente CIV 050217/2009

• Fecha de Resolución: 17 de Febrero de 2017
• Emisor: Camara Civil - Sala D

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D Exp. N° 50217/2009 “Ciampa, R.N. c/S., G. y otros s/ Daños y Perjuicios s/Ordinario”. Juzgado n° 97.

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de febrero de dos mil diecisiete, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de la Apelaciones en lo Civil, S. “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “Ciampa, Rosa Noemí c/

Skidelsky, G. y otros s/ Daños y Perjuicios s/Ordinario”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores A.M.B. de S., P.B. y O.O.Á..

A la cuestión propuesta la doctora A.M.B. de S., dijo:

1. Vienen las presentes actuaciones a este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs.714 contra la sentencia de fs. 701/712vto., cuyos agravios se encuentran expresados a fs. 744/764 y respondidos por la contraparte a fs.

   801/805. Por su lado, la demandada recurre el decisorio a fs.713, fundando el recurso a fs.770/ 775, el que fue contestado a fs.779/800.Se encuentran también apelados los honorarios allí

   establecidos.

   Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: B.P. BRILLA DE S.A.M.R.O.O.Á., JUECES DE CAMARA #13085581#172052909#20170217102832740

2. Se agravia la actora en primer término por la imposición de costas “ de los incidentes en los resultandos”, destacando que los demandados fueron derrotados en las excepciones de defecto legal que interpusieran, suspensión del procedimiento y reapertura del trámite de mediación, como así también la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta al progreso de la acción.

   Pese a ello, en el sexto considerando, se asevera, no fue tenido en cuenta el principio objetivo de la derrota, contrariándose el art.68 del ritual, por lo que en definitiva impetra la fijación de costas por las infructuosas defensas expuestas por los demandados.

   En el segundo agravio vincula la cuestión con las manifestaciones de la a-quo en el sentido de su análisis del reglamento de copropiedad y administración, y las afectaciones a las porciones comunes que involucran al consorcio, que reputa errónea y contraria a la ley, al tratarse de una obra, la efectuada por la demandada, totalmente clandestina, sin aprobación municipal, que consistió en construir un entrepiso sobre la azotea hasta la altura de la terraza de la actora, tapando la vista, el aire y luz, y encerrando un patio contiguo a la cocina de su unidad.

   La afectación alcanza además partes comunes, al construirse una escalera sobre el techo de la unidad 7, apoyando la obra sobre el muro divisorio de la unidad 3, elevado al efecto, desconociendo en absoluto el reglamento de copropiedad y administración. Vuelve a relatar que el 3/9/1985 se redactó, dando cuenta de la existencia de 5 unidades funcionales de dominio exclusivo, quedando autorizados los copropietarios ,por una cláusula especial, a edificar sobre los espacios aéreos de cada unidad, sin consentimiento de los demás, modificando planos y reglamento, a través de un poder especial y recíproco en los términos del art.1977 del Código Civil, por el término de veinte años, quedando facultado el propietario de cada unidad funcional a efectuar las modificaciones constructivas sujetas al Código de Edificación y Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: B.P. BRILLA DE S.A.M.R.O.O.Á., JUECES DE CAMARA #13085581#172052909#20170217102832740 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D aprobar los respectivos planos de construcción ante la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.

   Insiste la accionante que al adquirir su propiedad en el año 2003 el aludido poder se hallaba vigente, dado que no fue mencionado en el reglamento del 7/9/1991, que hace mención a otras cláusulas precisando que la unidad 7 de los demandados posee en planta baja una superficie cubierta de 43,64 m2, semicubierta de 2,92 m2 y descubierta de 11,01 m2, y en el primer piso una superficie cubierta de 10,76 m2 y descubierta de 39,74 m2, fijándosele el porcentual de 14,47 % para el pago de expensas, efectuándose la compraventa a favor de los demandados el agosto de 2006, vencida la cláusula especial del reglamento de 1985, a lo que añade que el dominio se inscribió definitivamente en abril de 2007, varios meses después que dieran comienzo las obras por las que reclama.

   Debió requerirse la unanimidad de los consorcistas al afectarse partes comunes, y remitirse al art.7 de la ley N° 13.512. A mayor abundamiento la obra realizada lo fue sin autorización ni la conformidad del consorcio, ampliándose la superficie sustancialmente, efectuándose diversas clausuras por parte de la autoridad municipal, sistemáticamente burladas por los demandados, por todo lo cual impetra la demolición amén de los daños y perjuicios, con costas a la accionada.

   Recrea la quejosa los arts.2 y 3 de la norma referida, y la prueba documental y testimonial de autos, estando acreditada la construcción sobre espacios comunes, con la consecuente modificación de los porcentuales que inciden en la contribución de gastos, lo que conlleva un enriquecimiento indebido de los demandados, por otra parte.

   Jamás se obtuvo permiso de la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro, y pasa a repasar la depreciación y las pérdidas que ha sufrido su propiedad, recordando que las paredes divisorias de las Fecha de firma: 17/02/2017 Firmado por: B.P. BRILLA DE S.A.M.R.O.O.Á., JUECES DE CAMARA #13085581#172052909#20170217102832740 unidades son comunes, confundiéndose además espacio común de uso privativo, con espacio privado, siendo errónea la apreciación de la sentenciante al manifestar que la obra no ocupó áreas comunes del edificio ni espacios libres comunes de uso de una unidad . Destaca asimismo el enriquecimiento indebido al no abonarse ABL ni AYSA en la proporción de los metrajes añadidos.

   Como tercera queja, la actora destaca el desconocimiento de la construcción clandestina sin fundamento jurídico alguno, desechando la demolición pretendida y considerando suficientemente compensada a la actora a través de las modificaciones que propone la experticia y la indemnización que otorga.

   Considera que el decisorio permite un verdadero abuso, al hacerse caso omiso de todas las reglas constructivas, al punto tal que la autoridad administrativa ordenó la demolición de lo antirreglamentariamente construído, tal como surge de la prueba de autos. La obra clandestina comenzó en enero de 2007, y el aviso de obra es del 30/7/2007, exactamente la fecha en que fuera dispuesta la clausura. Hay otra resuelta en agosto de ese año y una intimación previa. En octubre y en diciembre de 2007 se labraron sendas actas de clausura, ignoradas o violentadas por la contraria.

   Precisa la conducta del codemandado G.S., arquitecto de profesión, quien declara bajo juramento que la obra estaba terminada, en contravención, pretendiendo ampararse en hechos consumados nunca consentidos por la autoridad pertinente, destacando al respecto que el Director General de Obras, el 3/5/2010, dispuso que la obra debía regularizarse o demolerse, cosa que no se ha efectuado cuando prácticamente su totalidad resulta antirreglamentaria, por lo que aún de haberse obtenido la conformidad del ciento por ciento de los copropietarios, lo que ni siquiera se intentó, no podrían...