Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Sala de Acuerdos, 19 de Octubre de 2010, expediente 53.122/2005

• Fecha de Resolución: 19 de Octubre de 2010
• Emisor: Sala de Acuerdos

En Buenos Aires a los 19 días del mes de octubre de dos mil diez, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos "CHACRAS DEL MOLINO S.A. C/ VILLALBA, GLORIA S/

ORDINARIO" (Expte. N° 53.122/2005 Com. 25 S.. 49), en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.G., M. y K.F..

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 1776/1826 ?

El Dr. Garibotto dice:

1. La litis y la sentencia de primera instancia.

   i. Demandó Chacras del Molino S.A. a G.V. por cobro de $ 44.989,44 e intereses compensatorios y punitorios en concepto de gastos comunes, que adujo adeudados por ésta en su carácter de propietaria de determinadas parcelas ubicadas en el barrio cerrado C. delM..

   Con diversa argumentación, la demandada resistió la pretensión:

   desconoció ella la calidad de administradora que la iniciante se atribuyó;

   impugnó el valor que ésta dio a los resúmenes de cuenta en los que fue sustentada la demanda, en tanto adujo que en ellos fueron incluidos gastos no acordados; adujo que la distribución de los gastos extraordinarios fue arbitraria,

   que la aplicación de los recursos comunes fue destinada a solventar gastos que no lo son y cuyo pago no comprometió, y que la sociedad sin justificación alguna no contribuyó respecto de lotes que le fueron cedidos por dos sujetos -

   R. y L.-; cuestionó el contenido de las liquidaciones incorporadas a la litis por la actora, y afirmó que ésta liquidó gastos soslayando la unificación de dos parcelas de su propiedad.

   ii. El sr. juez a quo hizo lugar a la demanda, bien que por suma inferior a la pretendida.

   (i) Una vez formulado el encuadre legal que rige este tipo de emprendimientos urbanísticos y de analizado el contenido del denominado Reglamento Interno de C. delM., juzgó que tal es un barrio cerrado que de hecho funciona como club de campo.

   Consideró el magistrado que según lo dispuesto por la ley 8.912

   (art. 64: d) de la Pcia. de Buenos Aires y su decreto reglamentario nº 9404/86,

   este tipo de urbanizaciones privadas combinan el derecho real de dominio individual sobre las parcelas privativas destinadas a sector residencial con la existencia de una entidad jurídica conformada por los propietarios, quien resulta ser la titular del dominio de las partes de uso común destinadas a esparcimiento,

   recreación y servicios.

   Por otra parte, basado en cuanto surge del mencionado Reglamento Interno (arts. 19, 20 y 24), examinado el testimonio vertido por el administrador M.C., lo que se desprende del Estatuto de la sociedad y lo dictaminado en vía pericial contable, y asimismo atendiendo a que la demandada había ingresado a la litis recibos cancelatorios extendidos por la persona jurídica actora, juzgó el sentenciante que C. delM.S.A.

   contó con legitimación suficiente para demandar el cobro de las expensas. Y

   sustentado en la prueba colectada en el expediente, dada la organización interna del barrio desde el punto de vista operativo y jurídico, más allá de que no se hubiere comprobado que la urbanización se hubiere readecuado estrictamente al régimen previsto en la ley 8.912/77 y el dec. 9.404/86, concluyó que la demandada es accionista de la persona jurídica.

   (ii) Rechazado el planteo de ausencia de legitimación activa, el sr. juez a quo examinó lo concerniente a las liquidaciones cuyo cobro reclamó

   la demandante.

   Aludió entonces al contenido de la pericia contable incorporada al expediente, a las impugnaciones que mereció y a sus respuestas, y a lo dispuesto en el Reglamento Interno, y valorado todo ello halló que las liquidaciones sobre las que el reclamo fue basado no se apartaron de lo allí

   previsto.

   En lo que concierne al planteo de la defensa en punto a la unificación de dos parcelas de su propiedad, el sentenciante lo desestimó

   basado en la prueba colectada que analizó, de la que resultó que según el mentado Reglamento Interno y del Estatuto los gastos ordinarios son divididos por lotes, y que cada uno de ellos otorga a su propietario una acción representativa de la calidad de socio del emprendimiento. Sobre esto último,

   agregó el magistrado que no fue impuesto por la sociedad el modelo de funcionamiento, que tal cosa se desprende de las escrituras de compra de los tres lotes de propiedad de la demandada en las que se hizo constar como condición la adquisición por la compradora de una acción de C. delM.S.A., y que ella concurrió a algunas asambleas de accionistas convocadas por esa persona jurídica.

   Rechazó luego el sentenciante el argumento de la defensa en cuanto a que el barrio no cuenta con espacios comunes, respecto de lo cuales juzgó que la demandada debe contribuir; y otro tanto decidió en lo que concierne a la invocada cesión a la sociedad anónima de dos parcelas (nros. 1 y 7 de la Fracción III y I, respectivamente) que la defensa aseveró no constituir espacios comunes, que el magistrado encontró afectados a uso común según la prueba que analizó. Desestimó también lo atinente a dos parcelas (nros. 6 y 8 de la Fracción I) de propiedad de dos personas de apellido R. y Lestani,

   cedidas al municipio de Exaltación de la Cruz.

   (iii) Por todo ello consideró el sr. juez ser procedente la demanda, bien que basado en el informe pericial contable condenó a la demandada a pagar la suma de $ 32.649,12 adeudada a junio de 2005, y no aquélla por la que la pretensión fue deducida.

   En cuanto a los réditos que acceden a ese capital, desestimó el argumento de la defensa en lo que concierne a la existencia del Consejo de Administración, señaló que según lo previsto en el Reglamento Interno fue ese órgano el encargado de fijar los intereses punitorios por mora, y halló

   procedencia a la tasa del 4% mensual. Y respecto de los devengados con posterioridad mandó liquidarlos a la tasa activa que cobra el B.N.A. en sus operaciones de descuento a 30 días, sin capitalizar.

   Impuso a la demandada las costas del proceso y reguló los honorarios correspondientes a los letrados y al perito.

2. Los recursos.

   Apelaron ambas partes: la actora en fs. 1835 y la defensa en fs.

   1839 (y también lo hicieron los profesionales a quienes los honorarios les fueron regulados, según así se desprende de fs. 1837, 1839, 1841 y 1871).

   La iniciante expresó los agravios de fs. 1881/4 que fueron respondidos en fs. 1903/5 por la demandada quien, por su lado, expresó las quejas de fs. 1888/902 que merecieron la respuesta de fs. 1907/13.

   i. Agravios de Chacras del Molino S.A.

   (i) Sostuvo que el sentenciante no advirtió que el punto pericial sobre el cual fijó el monto de la condena aludió únicamente a dos de las parcelas de propiedad de la demandada (aquéllas nros. 14 y 16 de la Fracción IV), y que por ello omitió considerar el débito correspondiente al lote 16 de la Fracción II que, a junio de 2005, ascendía a $ 12.340,62. Monto éste -aclaró-

   que sumado a aquél por el que la pretensión prosperó, arroja por resultado la suma por la que la demanda fue deducida.

   (ii) Quejóse de que con posterioridad a junio de 2005, los intereses que acceden al capital de condena deban liquidarse a la tasa activa que cobra el B.N.A.

   Sobre esto adujo que esa tasa no compensa adecuadamente los perjuicios sufridos por los propietarios derivados del incumplimiento en que incurrió la demandada; abundó sobre este extremo y citó sendos precedentes cuya fuente individualizó.

   Pidió, en consecuencia, sea dispuesto el mantenimiento de la tasa de interés aplicada por su parte o, en su defecto, otra sensiblemente mayor a la fijada por la sentencia.

   ii. Agravios de G.V..

   (i) Agravióse de que el caso fuera encuadrado en la normativa provincial regulatoria de los clubes de campo.

   Aseveró que según surge de los documentos de fs. 7/19 y 1058 y de la pericia, el emprendimiento es un loteo ordinario o cerramiento perimetral o barrio de buena convivencia que no equivale a un barrio cerrado, y por ende no es un club de campo ni se ha adecuado a las normas de la ley 8.912/77 ni al dec. 9.404/86. Así lo sostuvo en tanto afirmó no existir en el caso interconexiones de carácter real ni espacios comunes destinados a actividades deportivas, culturales o sociales, sino la sola apariencia de tales. Abundó sobre estos extremos.

   (ii) Se quejó, pues, de hallarse sometida arbitrariamente a un plexo legal inaplicable al caso.

   Recordó que el 1.4.97 suscribió boleto de compraventa de dos lotes, que el 15.7.98 se redactó el Reglamento Interno y se constituyó C. delM.S.A., que el 27.5.98 fue autorizado el cerramiento del loteo, que el 2.9.98 se escrituraron a su nombre las parcelas 14 y 16 de la Fracción IV, que el 12.4.99 adquirió la parcela 16 de la Fracción II, y sostuvo que tal es el complejo normativo con base en el cual debe evaluarse la situación.

   Y dijo que lo acaecido luego, esto es sendas modificaciones del estatuto social estableciendo el carácter inescindible de la acción con el lote, le es inoponible.

   (iii) Con énfasis criticó la valoración que de la pericia realizó el magistrado.

   En prieta síntesis, aludió a la falta de comprobantes respaldatorios de cada erogación, a la ausencia de consideración de la unificación de dos lotes, y a la distribución de gastos por lotes sin respetar los porcentuales, y señaló que de las liquidaciones incorporadas al expediente se desprende que las parcelas de Lestani, R. y Chacras del Molino S.A. nada...