Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 23 de Agosto de 2023, expediente COM 020540/2016/CA001

• Fecha de Resolución: 23 de Agosto de 2023
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 23 días del mes de agosto de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia de la Señora Prosecretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “CENCOSUD S.A.

c/ REHA S.A. y OTROS s/ ORDINARIO” (Expediente Nº 20540/2016), originario del Juzgado del Fuero N° 15, Secretaría N° 29, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó

que los Sres. Jueces de esta Sala deben votar en el siguiente orden: Dr. H.O.C.(.N.° 1), Dr. A.A.K.F. (Vocalía N° 2) y Dra. M.E.U.(.N.° 3).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, Dr. H.O.C. dijo:

1. Los hechos del caso.

   1. A fs. 139/146 se presentó C.S. -en adelante, C.-

      por medio de apoderado y promovió demanda contra R.S. -en adelante, R.-,

      S.B.I. y H.Á.H., solicitando que se declare la resolución del contrato y que se los condene a restituir la tenencia del local individualizado con el N° 1024, ubicado en el primer nivel del Centro Comercial Portal Lomas Shopping y a abonar la suma de $311.198,11 en concepto de cánones adeudados con más los intereses y las costas.

      Comenzó su relato señalando que era propietaria de los Centros Comerciales “Portal Lomas Shopping” y “Unicenter Shopping”, y que con fecha 25

      06/12, celebró un contrato con R. en virtud del cual le otorgó el derecho no exclusivo para comercializar ropa de dama informal marca “Las Rozas”.

      Fecha de firma: 23/08/2023

      Alta en sistema: 24/08/2023

      Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28930196#378216117#20230823095451703

      Explicó la accionante que, al sólo y exclusivo efecto de la explotación comercial objeto del contrato, asignó a R. los siguientes locales: a) N° 1024 del primer nivel del Centro Comercial “Portal Lomas Shopping”; y b) N° 2015 del segundo nivel del Centro Comercial “Unicenter Shopping” y que el plazo de vigencia de los contratos era de 48 meses, computado desde el 1/5/12, hasta el 30/4/16.

      Indicó que el precio del contrato, pagadero mensualmente y por adelantado, estaba integrado por: i) un valor mínimo mensual –VMM- de $8.500

      (“Portal Lomas”) y $25.000 (“Unicenter”), más impuestos; ii) un valor porcentual mensual –VPM-, pagadero mensualmente y equivalente al 8% de las ventas y servicios obtenidos en el ejercicio de la explotación comercial de los locales asignados, que debía facturarse el primer día del mes subsiguiente al de la obtención de los ingresos.

      La actora puntualizó que, la cantidad a pagar por cada período en concepto de precio sería el VMM correspondiente al mes de facturación, con más la diferencia entre el VMM calculado sobre los ingresos obtenidos en segundo mes anterior al de la facturación y el VMM de dicho mes, correspondiendo tal diferencia para los meses en que el VPM sea mayor al VMM, y aclaró que, de acuerdo a lo establecido contractualmente, los empresarios que explotan los locales tienen la obligación de declarar mensualmente sus ventas.

      Además, señaló que el contrato contemplaba el incremento del VMM:

      1. en un 75% por el mes de diciembre de cada año pagadero el día primero del mes de enero inmediato siguiente; b) en un 16,41% en el mes de marzo siguiente a la celebración del contrato, y en un 20% en el mes de ma rzo de cada año, en forma acumulativa, a partir de marzo subsiguiente a la celebración del contrato.

      La pretensora manifestó que la sociedad accionada también se obligó a pagar los gastos comunes del centro comercial y, a su vez, se acordó que cobraría por adelantado, los días 1° de cada mes, un adicional del 5% del precio vigente de los contratos en concepto de contraprestación por gastos indirectos de administración.

      Destacó que, asimismo, la accionada se obligó a participar de un fondo de promoción y publicidad de los centros comerciales, mediante aportes mensuales equivalentes al 10% del precio –VMM- correspondiente a cada período mensual.

      Expuso que, al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y/o ante la resolución anticipada del mismo, los demandados debían cesar la explotación Fecha de firma: 23/08/2023

      Alta en sistema: 24/08/2023

      Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28930196#378216117#20230823095451703

      comercial y restituir los locales asignados, y que la continuación de la explotación no podía ser interpretada como prórroga o tácita reconducción. Además, indicó que, la falta de pago íntegro y oportuno del precio, así como de las demás obligaciones de pago en los lugares y en las condiciones pactadas, sin perjuicio de su derecho de resolver anticipadamente el contrato, obligarían a los demandados al pago de las multas previstas en el Anexo B del contrato.

      Además, explicó la demandante que, en caso de incumplimiento de una o más obligaciones, podría solicitar su cumplimiento forzado y las multas e indemnizaciones convenidas en el contrato y sus anexos, o bien optar por la resolución del contrato, con más las indemnizaciones que correspondieren, pudiendo exigir también la restitución inmediata del local asignado.

      Refirió que, de acuerdo a lo convenido contractualmente, el retardo en los pagos de cualquiera de las obligaciones por parte del concesionario, no obligaba aceptar pagos parciales, pero que, en caso de aceptarlos, esos pagos se imputarían, en primer término, a intereses, luego, a multas y demás obligaciones accesorias y,

      finalmente, a precio y demás rubros incluidos en facturas por tal concepto,

      comenzando por períodos más antiguos, cualquiera fuere la imputación que le hubiere dado la demandada, en caso de depósito bancario, en cuanto a conceptos y períodos.

      Además, sostuvo que, ante el incumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, de sus anexos o de sus disposiciones reglamentarias, podía declarar la resolución del contrato por causa imputable a los demandados y accionar judicialmente.

      La actora destacó que los codemandados S.B.I. y H.Á.H. se constituyeron en codeudores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores de todas las obligaciones de pago asumidas por R. a tenor del contrato, o las que resultaren de su incumplimiento.

      Relató que, ante el incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas por los demandados, remitió con fecha 29/10/15 una carta documento N° 692969965 a R., a fin de intimarla al pago de las facturas allí

      detalladas.

      Luego, dijo la accionante que, ante la falta de respuesta, con fecha 2/12

      15, remitió las cartas documento N° 698322499 y N° 698322485, por las que comunicó la resolución de los contratos y la intimación para que restituyan la Fecha de firma: 23/08/2023

      Alta en sistema: 24/08/2023

      Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28930196#378216117#20230823095451703

      tenencia de los locales, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones previstas contractualmente.

      Aclaró que fueron remitidas cartas documento de igual tenor a los codeudores solidarios el día 18/01/16, sin obtener respuesta alguna.

      Posteriormente, detalló las siguientes facturas adeudadas:

      - Factura N° 1932A00030802, de fecha 01/07/15, por la suma de $47.992,51, saldo adeudado de $24.004,87;

      - Factura N° 1933A00031614, de fecha 01/07/15, por la suma de $7.549,60;

      - Factura N° 1930A00040215, de fecha 01/09/15, por la suma de $78.892,19;

      - Factura N° 1932A00032257, de fecha 01.09.15, por la suma de $50.295,77;

      - Factura N° 1933A00033040, de fecha 01/09/15, por la suma de $7.513,54;

      - Factura N° 1930A00042087, de fecha 01/11/15, por la suma de $93.127,21;

      - Factura N° 1932A00033851, de fecha 01/11/15, por la suma de $62.767,33 y - Factura N° 1933A00034635, de fecha 01/11/15, por la suma de $7.047,60.

      Adujo que, de la lectura de los dichos instrumentos se puede advertir que lo facturado fue el canon mensual con sus distintos componentes –VMM, VPM,

      gastos, publicidad, etc.-.

      Aseveró que la demandada recibió conforme las respectivas facturas sin efectuar impugnación o rechazo de las mismas y que, en consecuencia, tales facturas debían ser consideradas cuentas liquidadas.

      Afirmó que la falta de pago íntegro y oportuno del precio, así como de las demás obligaciones de pago, en los lugares y en las condiciones pactadas Fecha de firma: 23/08/2023

      Alta en sistema: 24/08/2023

      Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28930196#378216117#20230823095451703

      obligaban a la demandada incumplidora al pago de una multa por mora de hasta una vez y media la tasa de descuento de documentos a 30 días que aplique el Banco de la Nación Argentina, por cada día de mora, hasta su efectivo pago.

      Por último, formuló reserva de ampliar y/o de iniciar demanda por los daños y perjuicios (cláusula penal) derivados de la retención indebida de los inmuebles.

      Ofreció pruebas.

   2. Corrido el pertinente traslado de ley, los coaccionados, S.B.I. y H.Á.H. comparecieron al juicio a fs. 156/60,

      contestaron la demanda incoada y solicitaron su rechazo, con imposición de costas a la accionante.

      Preliminarmente, aclararon respecto de la solicitud de restitución del local ubicado en el Centro Comercial Portal Lomas Shopping, que con fecha 4/11/16,

      el presidente de R. firmó con la aquí actora la restitución del mismo, en virtud de lo cual solicitaron se declare abstracta la cuestión al respecto y se intimara a Cencosud a acompañar la constancia documentada que acreditaba tal circunstancia.

      Seguidamente, tras reconocer el carácter de fiadores de R. y la existencia de los contratos de locación, efectuaron una negativa...