Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 12 de Marzo de 2008, expediente C 88019

• Fecha de Resolución: 12 de Marzo de 2008
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 12 de marzo de 2008, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores K., Hitters, S., N., P., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 88.019, "Anaya de D., E. contra G., E. y otros. Cobro de alquileres".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado las excepciones de falta de acción e inhabilidad de título opuestas por los fiadores.

Se interpuso, por la actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley .

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I O N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley ?

V O T A C I O N

A la cuestión planteada, la señora Jueza doctora K. dijo:

La presente acción, fue iniciada por la señora Anaya de Diacinti con el objeto de obtener el cobro de los alquileres adeudados contra E.G. y P.L.R. en su carácter de locatarios y contra A.G. y M.A.F. en su carácter de garantes fiadores solidarios y principales pagadores del contrato de locación.

La Cámara revocó el fallo de primera instancia, haciendo lugar a las excepciones opuestas por los fiadores, rechazando a su respecto la ejecución.

Basó su decisión, en lo que interesa al recurso, en que:

El art. 3 del Código Civil consagra la aplicación inmediata de la ley nueva, que rige para los hechos que están in fieri o en curso de desarrollo al tiempo de su sanción, por lo que no encontrándose firme la sentencia dictada por el sentenciante de origen a la fecha en que fuera sancionada la ley 25.682, es justo que los demandados soliciten la aplicación del art. 1582 bis del Código Civil (fs. 198 vta.).

Conforme surge del contrato de locación, los excepcionantes se constituyeron en fiadores y principales pagadores, respondiendo por las obligaciones de los locatarios como si fueran éstos mismos por todo el plazo contractual y más allá de éste por prórrogas que pudieran establecerse (fs. 199).

El plazo de la locación se estableció en treinta y seis meses, a contar desde el 1 de septiembre de 1996 hasta el 31 de agosto de 1999, siendo que con fecha 1 de julio de 1999 la fiadora firma con la actora un convenio de pago reconociendo una deuda de los locatarios de $ 8050, comprensiva también dicha suma del alquiler del mes de agosto de 1999 (fs. 199 vta.).

Por dicho convenio la locadora hace saber su voluntad de no volver a alquilar a los locatarios la propiedad, una vez concluido el contrato en vigencia (fs. 199 vta.).

De acuerdo al art. 1582 bis del Código Civil, la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado (fs. 199 vta.).

Haya habido o no un nuevo contrato entre las partes, lo cierto es que las obligaciones del fiador concluyen al término de las originadas en la contratación en la que intervino, por cuanto él ha entendido obligarse por el plazo pactado en la misma y hasta la restitución del inmueble, en tanto ésta sea consecuencia de dicha convención (arts. 1197, 1198 y 2046, C.C.; fs. 199 vta.).

Tal interpretación de la voluntad de las partes, más allá de lo dispuesto por el art. 1582 bis del Código Civil, se reafirma a través de la conducta de las mismas con posterioridad al vencimiento del plazo contractual, conforme quedara plasmado en el convenio de fs. 7 (fs. 200).

De ahí que la no devolución del inmueble en su debido tiempo sea también imputable al locador, pues la nueva norma obliga al mismo a exigir de inmediato la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato con la participación y conformidad del fiador, si nada de ello ocurre, la responsabilidad del fiador se extingue automáticamente, pero si se intima la restitución y el locatario no lo devuelve y se inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador responderá por los perjuicios que genere la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno (fs. 200).

2. Contra esta resolución se alza la parte actora, denunciando la conculcación de los arts. 3, 1582, 1582 bis, 1622, 1042 del Código Civil, 163 inc. 2, del Código Procesal Civil y Comercial, 16, 17, 18 de la Constitución nacional. Hace reserva del caso federal.

   Aduce en suma que:

   1)

   1. El único y exclusivo fundamento de la sentencia es que no se encontraba firme el fallo de primera instancia a la fecha en que fue sancionada la ley 25.628 por lo que resulta aplicable el art. 1582 bis del Código Civil, lo que importa a su criterio una transgresión de la doctrina legal (fs. 208 vta./209).

   2. Quedó acreditado en autos que los demandados habían suscripto un contrato de fianza con los actores en los que se constituyeron como deudores principales pagadores junto al locatario, respondiendo por las consecuencias perjudiciales de la restitución tardía (fs. 209).

   3. También quedó probado que el locatario vencido el término no entregó el bien, siguiendo con la tenencia sin título alguno, pues no se le renovó ni prorrogó el contrato y tampoco abonó los alquileres por los períodos excedidos, por lo que los locadores, previa intimación a la devolución del bien, inician demanda por el cobro de los períodos excedidos e impagos. Es decir, que en el mes de abril de 2001 se ejercen por la accionante el derecho emanado de una relación jurídica agotada por lo que a partir de ese hito, ninguna disposición legal de fecha posterior puede regir la cuestión (fs. 209 vta.).

   4. Los actos cumplidos se consideran regidos por la ley vigente al momento en que tuvieron lugar, pues para los no cumplidos rige la aplicación inmediata de la ley (fs. 209 vta.).

   5. El art. 3 del Código Civil no consagra la aplicación retroactiva de la nueva ley sino la aplicación inmediata aún a las consecuencias de las relaciones o situaciones existentes, siendo que ésta es de aplicación a los hechos que están in fieri o en curso de desarrollo al tiempo de su sanción y no para la consecuencia de los hechos pasados (fs. 210).

   6. Existe consumo jurídico cuando fue ejercido el derecho abril de 2001 al promover la demanda, cuando no estaba vigente la ley 25.628, acto aquel que importó el efectivo ejercicio de un derecho, toda vez que la nueva ley sólo puede suprimir, modificar o restringir derechos que hasta su vigencia no hayan sido ejercidos. También antes de la sanción de la ley los actores obtuvieron una sentencia favorable a su pretensión, por lo que la situación jurídica con el fiador se consolidó bajo la vigencia de la ley anterior (fs. 211 vta.).

   7. La Cámara, al exigir que la sentencia esté firme para hacer jugar la normativa anterior se inspira en la abrogada doctrina de los derechos adquiridos,...