Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 5 de Mayo de 2005, expediente 0 203104256

• Fecha de Resolución: 5 de Mayo de 2005
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

En la ciudad de La Plata, a los 5 días del mes de mayo de dos mil cinco, reunidos en acuerdo ordinario el señor Vocal de la Sala Tercera, B.E.B. y el Señor Presidente de la Excma. Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial doctor E.E.B., por integración de la Sala Tercera, para pronunciar sentencia en los autos caratulados: "COLEGIO DE GESTORES DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES C/O. R. S/CONSIGNACION DE LLAVE Y ALQUILER" (causa 104.256), se procedió a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del Código Procesal Civil y Comercial, resultando de ella que debía votar en primer término el doctor B..

LA EXCMA. C. RESOLVIO PLANTEAR LAS SIGUIENTES CUESTIONES:

1ra. Se encuentra ajustado a derecho el decisorio dictado a fs. 68/71 vta?

2da. Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTION PROPUESTA EL DOCTOR BILLORDO DIJO:

En el premencionado decisorio, que abraza a los presentes "Colegio de Gestores Provincia de Buenos Aires c/O.R. s/consignación de llave y alquiler" (expediente Nº 9926) y a los autos "O.R. c/Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos Aires -delegación 1º- s/cobro de alquileres" (expediente Nº7462), los cuales se acumularan en virtud de la resolución firme que obra a fs. 95vta./96, en razón que en el proceso ejecutivo se reclama el cobro de alquileres del inmueble que ocupa a la contienda, y que entre las mismas partes se procede a la consignación del alquiler del mes de septiembre de 1999, comprendido en el reclamo del proceso compulsorio y entrega de llaves, y por tanto la sentencia que se dicte en uno de ellos puede producir efectos de cosa juzgada en el otro (resolución antes citada); se decidió a) rechazar la demanda promovida por el Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos Aires, y que se dirigió contra R.O. por consignación de llaves y alquiler, imponiendo las costas a la actora vencida (art. 68 del CPCC) b) "validar" la sentencia dictada a fs. 56/58 y su aclaratoria de fs. 60 del citado proceso compulsorio donde se dispuso mandar a llevar adelante la ejecución hasta tanto el Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos Aires Delegación "1" haga a R.O. integro pago de las sumas de $1.874 y $15.300, correspondientes a alquileres adeudados por el período septiembre de 1999 a marzo de 2001, con más los intereses indicados hasta su efectivo pago, la multa allí establecida y las costas de la ejecución.-

Contra esa forma de decidir apela la actora a fs. 73, viniendo la correspondiente expresión de agravios a fs. 90/94, la cual no mereció replica por su contraria.-

Expresa la apelante que en la sentencia recurrida se ha omitido el tratamiento de cuestiones esenciales de la litis contestatio, básicas de la pretensión accionable, las cuales si bien se sintetizaran correctamente en sus resultandos, no fueron motivo de pronunciamiento y que son gravitantes para decidir el pleito; tal la invocada conclusión de la locación en los términos del art. 1604 inc. 4º del C.Civil que hizo saber a la demandada mediante carta documento del 22 de septiembre de 1999 como causal resolutoria, por cuanto no habiendo efectuado la comunicación de la prórroga del contrato suscripto entre las partes el 25 de marzo de 1997 por un plazo de 4 meses a los efectos de extender la vigencia de dicha locación, por lo cual la misma continuaba como concluida hasta que, habiendo perdido virtualidad el destino de la locación a partir del traslado de la Dirección del Registro de la Propiedad a otro lugar, se dispuso hacer entrega del inmueble desocupado al locador, hecho que si no hubiera acontecido la locación no hubiera concluido. Pormenoriza que, en la referida carta documento se expuso claramente esa situación mencionándose la causal que ocasionó la imposibilidad consistente en este traslado, en tanto la sentenciante de la precedente etapa circunscribió el análisis del sublite solo a la consignación del dinero depositado en alquiler, no ocupándose de la consignación de la llaves, a la que apenas alude en forma tangencial como si se tratara de una mera "consecuencia" de aquella, y si bien incluye consideraciones relacionadas con la segunda causal de conclusión de la locación invocada, esto es el vencimiento del contrato sin haber sido prorrogado, pronunciándose en sentido contrario a la misma por entender que el hecho de haber consignado la suma de $900 en concepto de alquiler importó por sí sólo el reconocimiento de haber continuado en los términos pactados apartándose así del desarrollo fáctico que exhibe la demanda, soslayó el tratamiento de la causal rescisoria por la imposibilidad del destino de la locación, y ante lo cual cabía merituar la expresión tácita de la voluntad del locador concretada extrajudicialmente ante las cartas documentos cruzadas y lo que al respecto se expone en la demanda que no mereció más replica de la accionada que su negativa genérica de esa alegación.-

Abunda en otras disgresiones con atingencia a esos agravios y en otros capítulos cuestiona el rigor formalista e interpretativo que se expone en el decisorio en crisis respecto a la legislación de la ley 23.091 y de la finalidad social en la materia; alude a la buena fe contractual en la celebración, ejecución y extinción de los contratos y cuestiona también formal y sustancialmente la "validación" de la sentencia dictada en el juicio ejecutivo que conjuntamente se dispusiera.-

II) Conclusión de la locación:

Es primordial conforme al tenor de los agravios que vienen a esta alzada, y en tanto se entiende definitorio a los efectos de decidir esta litis, integrada por el proceso de consignación de llaves y alquiler que promovió la aquí accionante y el proceso compulsorio por el cobro de canones; establecer si efectivamente como lo invoca la apelante se produjo el distracto (resolución) del contrato de locación que unía a las partes, de acuerdo a la previsión del art. 1604 inc. 4º del C.Civil, pues la consecuencia inescindible que deriva de ello es determinar si las llaves que se consignan y el monto correspondiente a los alquileres del mes en curso en que se alega se produjo el desanudamiento de la locación debían ser recibidos por el locador, y también si a partir de ese hito definitorio el devengamiento de alquileres continuaba en su curso (arts. 1493, 1556, 1522, 1531, 1604 inc. 4º, 1611 del C.Civil; arts. 1º, 2º, 8º ley 23.091; arts. 518, 521 inc. 6º, 542 inc. 3º, 549 del CPCC).-

En esos andariveles cabe precisar que, cuando el locatario se ve impedido usar la cosa locada conforme a su destino, ya sea por caso fortuito, ya sea por el hecho de un tercero, podrá demandar la resolución contractual. Y en orden a ello ha de tenerse presente que, al resultar frustrado el fin que determinó que las partes contrataran, no podría mantenerse el contrato obligando al locatario a abonar un alquiler por el uso y goce de la cosa arrendada de la que no puede disfrutar, en consecuencia el contrato concluye, y en ese sentido la doctrina ha entendido que el caso tiene lugar cuando, por ejemplo, se alquila una fábrica o inmueble para el funcionamiento de determinada actividad o industria, y...