Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 11 de Noviembre de 2004, expediente 0 201103784

• Fecha de Resolución: 11 de Noviembre de 2004
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

REG. SENT. 246.

En la ciudad de La Plata, a los 11 días del mes de noviembre de dos mil cuatro, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Segunda de Apelación, D.G.L.S. y C.S.M., para dictar sentencia en los autos caratulados: "H.S.C.R.F. Y OTRO S/COBRO DE ALQUILERES Y EXPENSAS" (causa: 103.784), se procedió a practicar el sorteo que prescriben los artículos 168 de la Constitución de la Provincia, 263 y 266 del Código Procesal, resultando del mismo que debía votar en primer término el doctor MARROCO.

LA SALA RESOLVIO PLANTEAR LAS SIGUIENTES CUESTIONES:

1ra. ¿Resulta ajustada a derecho la apelada sentencia dictada a fs. 128/131?.

2a. ¿ Qué pronunciamiento corresponde dictar?

V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL DOCTOR MARROCO DIJO:

1. En la especie el "iudex a quo" rechazó las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva y precripción opuestas por la demandada y admitiendo la excepción de inhabilidad de título, desestimó la demanda por cobro de alquileres y servicios incoada, imponiendo las costas en el orden causado.

   Contra dicha decisión de alza tanto la parte actora como el coejecutado G.J.A.. Mientras la primera se disgusta de la admisión de la excepción de inhabilidad de título, insistiendo en su improcedencia (ver fs. 140/141), el segundo se agravia de la distribución de las costas, requiriendo que se impongan en forma total al ejecutante (ver fs. 134/136).

2. Abordando en primer término los agravios formulados por la actora, comienzo por señalar que para que resulte procedente el rechazo de la ejecución de alquileres debe acreditarse la restitución del inmueble arrendado antes del transcurso de los períodos reclamados por el locador, sin que pueda considerarse la negativa de la condición actual del locatario, aún cuando se sostenga que el contrato ha sido rescindido o que se encuentra vencido (ésta Cámara, S.I., causas B-69.l2l, reg. sent. 78/90; B-70.l32, reg. int. 1283/90; B-70.687, reg. int. l85/9l; B-70.990, reg. sent. 29l/9l).

   Así entonces al demandante del crédito por alquileres le basta con acreditar la existencia del contrato y la fecha de su vencimiento, pues son esos los hechos constitutivos de su pretensión y si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzga como tácita reconducción del mismo, sino como continuación de la locación concluída y bajo sus mismos términos, porque el solo vencimiento contractual no determina la extinción automática del contrato. Si se pretende el cobro de arriendos por la vía ejecutiva por períodos posteriores a la fecha de vencimiento del respectivo contrato de locación, debe considerarse que este mantiene su idoneidad como título hábil para reclamar los alquileres, pues estos continúan corriendo hasta que el locatario devuelva el inmueble (arts. l622, Código Civil; 521 inc. 6º, 523 inc. 2º Código Procesal; Morello-Sosa-Berizonce, "Códigos..." 2da. ed., Tº VI-A, p. 363, jurisp. cit.; esta S. causa: B-87.943, reg.s ent. l59/98), siendo el inquilino quien debe probar el debido cumplimiento de la obligación reclamada denunciada como incumplida, pues en el ámbito del juicio ejecutivo corresponde al demandado la prueba de los hechos en que funda sus excepciones, ya que el actor justifica su derecho con el título que sirviera de base a la demanda (art. 547, segundo párrafo Código Procesal).

   Es decir, que tratándose de defensas, excepciones e impedimentos procesales, susceptibles de oponerse en el juicio ejecutivo, está a cargo del ejecutado demostrar acabadamente los hechos en los cuales apoya su oposición o probar la certidumbre de sus objeciones (esta Sala, causas B-76.699, reg. sent. 339/93; 92.384, reg. sent. l88/99).

   Por lo tanto, en función del reenvío contenido en el art. 540, tercer párrafo del digesto ritual a lo normado por el art. 354 de dicho cuerpo legal, si el inquilino no cuestionó el monto y el alcance del reclamo derivado del título ejecutivo base de la acción en ocasión de la intimación prevista por los arts. 529, 540 y 541 del Código Procesal, cabe admitir, frente a la falta de resistencia del locatario, la procedencia de la acción ejecutiva por cobro de alquileres (arts. 518 y 521 inc. 6º Código Procesal).

3. Ahora bien, en el marco de la apelación adhesiva formulada por el codemandado (ver fs. 149, punto V), cabe señalar que, si como aquí sucede, el fiador ejecutado opuso las excepciones de inhabilidad de título y de falta de legitimación, como ésta última no integra la enumeración taxativa del artículo 542 del Cód. Proc., al fundársela en la inexigibilidad de la...