Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 19 de Mayo de 2016, expediente CIV 090948/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 19 de Mayo de 2016
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “CATAPANO, E.M. y otro contra GILBAN S.R.L. sobre Cumplimiento de contrato. Ordinario”

Expediente Nº 90.948/2012 Juzgado N° 47 En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los días del mes de mayo de 2016, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados “CATAPANO, E.M. y otro contra GILBAN S.R.L. sobre Cumplimiento de contrato. Ordinario”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, la Dra. L.B.H. dijo:

1. La cuestión litigiosa.

   La sentencia dictada a fs. 511/516 hizo lugar a la demanda promovida por E.M.C., P.E.M.D. y en consecuencia condenó a Gilban S.R.L. a otorgar la escritura traslativa de dominio dentro del término de 90 días de encontrarse firme el pronunciamiento, por intermedio del escribano público que se designe, bajo apercibimiento de ser otorgada por el Juez, por él y a su costa, otorgándose la posesión de la Unidad del piso cuarto, letra “A”, de la calle B. 2526/2528, bajo apercibimiento de resolución del boleto de compraventa, debiendo cumplir la actora con el pago de la última cuota de U$S 4.400 de la cláusula complementaria del boleto y del 10% del importe de la venta de U$S 6.600, como elemento para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, pudiendo esa parte ejercer el derecho de sustitución del art. 765 del Código Civil y Comercial de la Nación, o sea depositar en la causa como obligación de dar cantidades de cosas, en pesos moneda nacional partiendo de la cotización oficial del dólar en el Banco de la Nación Argentina, tipo vendedor al momento del Fecha de firma: 19/05/2016 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.D., JUEZ DE CAMARA #12283180#152769785#20160520095437263 efectivo pago, difiriendo para el período de ejecución lo que se ha establecido en la sentencia.

   En este sentido también se decidió que en el momento de ejecución de sentencia se considerará lo relativo al daño moral y daños y perjuicios reclamados.

   Apelan ambas partes, la demandada expresa agravios a fs.

   537/542 y la actora a fs. 545/557 los que son contestados a fs. 559/565 y fs. 566/571 respectivamente.

   Los actores se agravian: 1) Por el plazo fijado en la sentencia para el cumplimiento; 2) Por el pago del saldo adeudado sin compensación; 3)

   Por la omisión de fijar los daños y perjuicios, daño moral, lucro cesante e intereses correspondientes a la mora incurrida por la demandada entre el 17 de mayo de 2012 y la fecha efectiva de entrega de la posesión y escrituración; 4) Omisión de condenar a la demandada al pago de daños y perjuicios, daño moral, lucro cesante e intereses correspondientes a la rescisión del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de escriturar; 5) Omisión de condenar en costas a la demandada y consideran que los honorarios deberán ser regulados en la etapa de ejecución de sentencia. 6) Omisión a declarar la temeridad y malicia en que ha incurrido la parte demandada.

   La demandada se queja: 1) Por la valoración parcial y omisión de la prueba producida la que acredita que la obra estaba finalizada, siendo los actores los incumplidores; 2) Por haber fijado plazo para el entrega de la posesión y la escrituración; 3) Por la pesificación del contrato y aplicación del art. 765 del Código Civil y Comercial. Concluye que la retroactividad que impuso el sentenciante dejando librada a la voluntad del deudor la posibilidad de librarse abonando en pesos la obligación lesiona el principio de congruencia, defensa en juicio y seguridad jurídica, lesionando garantías constitucionales.

   Es necesario aclarar que en atención a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7 y teniendo en cuenta la fecha del contrato de compraventa, de las obligaciones Fecha de firma: 19/05/2016 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.D., JUEZ DE CAMARA #12283180#152769785#20160520095437263 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K contraídas e incluso de los alegados incumplimientos fundamentos de la acción y de la traba de la litis, resultan de aplicación al caso las normas del Código Civil de Vélez.

2. La relación contractual.

   Se ha reconocido que las partes se encuentran vinculadas por lo pactado en el boleto de compraventa de fecha 17 de mayo de 2011, glosado a fs. 7 /11, mediante el cual convinieron la venta de un departamento a construirse destinado a vivienda de uso familiar, sito en la calle Bauness 2526, individualizado como Unidad funcional del cuarto piso, letra “A”, de la Ciudad de Buenos Aires.

   El precio se pactó en U$S 66.000, habiéndose abonado el 50% del precio, o sea la suma de U$S 33.000 a la firma del boleto y el 40% restante es decir la de U$S 26.400 en seis cuotas bimestrales de U$S 4.400 cada una venciendo el 12/7, el 12/9 y el 12/11 de 2011 las tres primeras y el 12/1, 12/3 y el 12/5 de 2012 las tres últimas. El 10% restante que ascendió a U$S 6.600 deberían pagarse al momento de suscribir la escritura traslativa de dominio. Además se pactó que el pago de las seis cuotas debería estar cancelado al momento de la entrega de la posesión de la unidad (conf. Cláusula complementaria del boleto de compraventa obrante a fs. 9).

   Las partes convinieron la entrega de la posesión dentro de los doce meses de la firma del boleto salvo caso fortuito, fuerza mayor o incumplimiento del pago de las cuotas por parte de la compradora.

   La venta se realizó en base a títulos perfectos, libre de gravámenes o inhibición y con todos los impuestos tasas y contribuciones pagos al día de la escrituración. No se determinó en el contrato el plazo de cumplimiento de la obligación de escriturar. Solo se dice que el notario que designe la vendedora citará a las partes con diez días de antelación.

3. El cumplimiento del contrato.

   Por una cuestión metodológica deberá contestarse primero el agravio de la demandada en el sentido de que los actores compradores no se encontraban en Fecha de firma: 19/05/2016 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.D., JUEZ DE CAMARA #12283180#152769785#20160520095437263 condiciones de solicitar la entrega de la posesión pues no habían cumplido con el pago de la última de las seis cuotas previstas en el boleto de compraventa y la consiguiente escrituración. Sostiene la vendedora que su parte no fue intimada a entregar la posesión, pues de haber sido así la hubiera entregado pues el departamento se encontraba terminado.

   Empero, las pruebas acreditadas y valoradas por el sentenciante demuestran lo contrario. Asimismo, cabe aclarar también que los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las probanzas, ni a seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretendidos derechos pues basta que lo hagan respecto de las que estimaren conducentes o decisivas para resolver el caso, pudiendo preferir algunas de las pruebas producidas a otra u omitir referencia a las que estimaren inconducentes o no esenciales (esta Sala, 2000-05-30, V.D.A. c. D.S.,M.T., La ley 2000-D-

   603 y C.P., J.A. c. La Primera de M. S.A. La Ley 2000-F-491, C.. Sala B, 1999-04-26, F., A. c. Consorcio de Propietarios Santiago del Estero 690, La Ley 1999-E-571; C.. Sala F, feb.7-996, Asociación Mutual de la Industria y el Comercio de la República Argentina c. V., Lucía, La Ley 1996-D-868, entre otros).

   Así, con la documentación acompañada por los actores, acta de constatación de fs. 37/38, fotografías de fs.40/41, carta documento de fs. 17 y 20 se acredita que la obra no se encontraba terminada ni en estado de habitar el departamento adquirido por los actores. Véase en este aspecto las fotografías glosadas a fs. 34/37 del expediente sobre medidas precautorias.

   Además, los compradores requirieron se le comunicara fecha de entrega de la posesión prometiendo el pago de la sexta cuota como se encontraba previsto en el boleto. Empero no recibieron contestación ni ofrecimiento alguno de la demandada al respecto.

   Asimismo el informe pericial glosado a fs. 298/311 de setiembre de 2013 da cuenta que a esa fecha y ya vencidos todos los plazos contractuales todavía en el edificio las unidades se encontraban sin terminaciones, ni artefactos sanitarios ni mobiliario, en la parte posterior las medianeras estaban sin impermeabilizaciones, usando el fondo como depósito de materiales en desuso.

   Especialmente en el departamento adquirido por los actores, se observaba que el Fecha de firma: 19/05/2016 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.B.H., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.D., JUEZ DE CAMARA #12283180#152769785#20160520095437263 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K espacio para el artefacto de cocina es reducido en sus dimensiones no pudiéndose cumplir con las especificaciones técnicas. Los revestimientos no se encontraban completos en sector bajo mesada. Respecto del espacio para el lavarropas no estaba prevista la provisión de agua fría y caliente ni su correspondiente caja de desagüe para su futura instalación.

   El sanitario tenía los artefactos pudiendo verificar el perito que faltaba provisión de agua en ambas unidades sanitarias, baño y cocina, por lo tanto tampoco se pudo comprobar funcionamiento de los desagües cloacales correspondientes. La instalación eléctrica sin terminar con partes faltante en toma corriente. En...