El caso fortuito y la fuerza mayor en la locación urbana (2005)

• Autor: Enrique Luis Abatti - Ival Rocca (h)

Sumario: I. Exenciones en la locación. II. Antecedentes. III. Circunstancias de hecho. IV. Tipificación de casos fortuitos. V. Carga del caso fortuito al locador. VI. Conclusión de la locación por caso fortuito. VII. Imprevisión contractual. VIII. Exención convencional. IX. Integración. X. Bibliografía.

1. Exenciones en la locación.

   El caso fortuito y la fuerza mayor, actúan como eximentes en las obligaciones. Examinados los distintos contratos tratados por el Código Civil, se advierten que revisten particular importancia en las locaciones urbanas, donde las citas a esas figuras, son frecuentes. En la mayor parte de las menciones, se alude por una parte al caso fortuito, y separadamente a la fuerza mayor; pero, otras veces, caso fortuito y fuerza mayor, comparten sus efectos ante una situación dada. Caso fortuito es el hecho que no ha podido preverse; pueden originarse en la naturaleza o en el hecho del hombre; algunos autores lo consideran menos excusable que la fuerza mayor, porque puede considerarse un riesgo, cuya existencia genérica no se desconoce (Ossorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas, ed. Heliasta, Bs. As., 1979, p. 114). A su vez, la fuerza mayor es el hecho irresistible, derivado de actos u omisiones humanas, y también -aunque cuantitativamente, en menor grado-, de circunstancias de la naturaleza; Según Capitant tiene más acentuado poder liberatorio de las obligaciones, que el caso fortuito. En el derecho romano se lo define como "Major casos est, cui humana infirmitas resistere non potest” (Gayo, lib. l-IV, D, de obligación, A, 44, 7).

2. Antecedentes.

   Si bien en los antecedentes de nuestra norma, aparecen elementos diferenciales, la situación que merece una mejor tipificación, es la fuerza mayor, conforme a los antecedentes romanos, y, pese a que ‑en otras fuentes como el Derecho español, en algunos supuestos se distinguen efectos diferentes del caso fortuito y la fuerza mayor, ej., arts. 1784 y 1905 Código Civil español y según la jurisprudencia ibérica mayoritaria, el caso fortuito, requiere que sobrevenga un suceso ignorado, que no se pudo prever, ni es posible resistir.- doctrina y jurisprudencia, señalan distingos, aunque, por ej., no son muchas las normas del Derecho italiano, que establecen distingos, entre los efectos de ambas situaciones, en el campo obligacional (CovieIlo, Del caso fortuito, ed. Milán, 1875, p. 88 y ss.). De otra parte, en la indagación de los orígenes de estos institutos, siempre se llega a un tronco común, y a menciones indiferenciadas de circunstancias y efectos, aunque se mantenga –siempre- en la terminología, los vocablos "caso fortuito", por un lado, y fuerza mayor". Por otro lado, en la doctrina comparada existen interesantes incursiones de investigación interdisciplinaria, respecto del origen, naturaleza y efectos del caso fortuito y de la fuerza mayor, habiéndose desarrollado una dilatada polémica por ejemplo, acerca de si el "robo" puede o no constituir caso fortuito o tuerza mayor (Casso y Moreno, Diccionario de Derecho Privado, ed. Labor, Barcelona 1950, p. 822).

   De todos modos, se coincide en que, caso fortuito es: a) el que no puede preverse por medio humano alguno. b) el que la mente humana no puede imaginar para un momento y lugar dado. c) lo que acontece fatalmente y le puede ocurrir a cualquier padre de familia por diligente que sea. d) lo que sucede por accidente imprevisto. Y fuerza mayor es: a) aquella a la que la natural debilidad humana no puede resistir. b) estado de cosas irresistible, producto del hombre o de la naturaleza. c) hecho o fuerza natural irresistible y liberatorio de responsabilidad. Consecuentemente, mantienen estrechos puntos de contacto, y en algunas oportunidades, la diferenciación depende del punto de mira o enfoque. Con todo, los autores han llegado a delimitar perfectamente las circunstancias de producción de estos eximentes. Así, la denominada Teoría de Exner establece que, se necesitan tres circunstancias para que pueda calificarse a un hecho como de fuerza mayor: a) hecho exterior, o sea, que no resulte de la propia entraña de quien invoca el eximente; b) hecho importante: o dicho de otra manera, que se trate de una perturbación grave o extraordinaria que sobrepase a la normal previsión del curso de los negocios; c) hecho notorio: que se funda en la necesidad de que la existencia del hecho resulte insospechable. Esta teoría ha sido repetidamente comentada entre nosotros, por ej. en JA, 21, 1012. La principal crítica, es “el carácter mecánico de sus consecuencias” (Enciclopedia Jurídica Omeba, voz “caso fortuito”, p. 820). También existen puntos de correspondencia, porque confluyen, el caso fortuito y la fuerza mayor, en el carácter inesperado, inopinado, eventual, accidental, imposible de enfrentar (Zamora, Diccionario de Sinónimos, ed. Claridad, Bs. As., 1968, p. 134); y, también, en sus efectos dentro del campo jurídico, en que por sus "efectos" o por su "intensidad" deben rebasar el orden común, a fin de constituirse en la causal liberatoria, que contemplan nuestras leyes (esto se compadece con el criterio de Tropolong, citado en la nota al art. 514 Cód. Civil).

3. Circunstancias de hecho.

   Lo cierto es que, los conceptos que se manejan para la delimitación de las órbitas de acción del caso fortuito y de la fuerza mayor, reconocen siempre un grado de evaluación de hechos -por ende, las consiguientes pruebas, cuando se carece de preescisiones legales- porque si se parte de que en ambos eximentes es fundamental la "imprevisibilidad", la misma puede depender no solamente de puntos fijos de referencia, sino de circunstancias que hacen a la propia parte implicada y a las circunstancias de modo, tiempo y lugar. En relación a la medida de la imprevisibilidad, la jurisprudencia de Brasil, explica, que si bien se da como ejemplo frecuente de fuerza mayor, a los temporales y a las inundaciones, no debe tenerse por tal, el caso de una ciudad "sujeta a inundaciones periódicas, debido a lluvias torrenciales". En nuestro país, se he establecido que la "marea baja" para determinadas zonas resulta un hecho imprevisible, pero no pasa lo mismo con la zona de nuestro río de la Plata, en la que dicha situación es a veces frecuente (CFed. Cap., 29•9/24, en JA, 14, 89). Hasta la "guerra" puede llegar a no constituir fuerza mayor eximente, si la firma del contrato ha sido estampada cuando ya se conocían sus ciernes (CCom. Cap., 30/9/48 en JA 1949-I-I; asimismo, ver, "Crónica de Jurisprudencia", de Campoamor, en JA, 1955-IV-jurispr. extranj., p. 3 y 4 ). La "huelga" puede o no constituir fuerza mayor, y por ejemplo lo es, cuando es declarada ilegal y comprende a personal especializado (ver: CNCiv. Com. Pen. Esp., etc. Cap. Fed., 30/12/53, en JA, 1954-III-377 ). La "desvalorización de la moneda", según la Corte Suprema, puede ser asimilada a fuerza mayor, en cuanto libera a concesionarios de provisión de mercaderías al Estado, por el incumplimiento derivado de esa situación, no denotada anteriormente (CSN, 28/9/36, en JA, 55, 770).

4. Tipificación de casos fortuitos.

   En nuestro derecho se ha asignado tanta importancia al caso fortuito y a la fuerza mayor como eximentes, que, si se analizan los diccionarios jurídicos ordinarios, se advierte que se ha llegado a hablar de "un caso fortuito aeronáutico", un "caso fortuito o fuerza mayor del Derecho penal" o "del Derecho marítimo", etc. (tal, lo que ocurre v. gr., con la Enciclopedia jurídica Omeba). Ni el caso fortuito, ni la fuerza mayor, son -obviamente- cuestiones constitucionales. Sin embargo, se encuentra implícito en nuestra Constitución Nacional, que ante circunstancias fortuitas o de fuerza irresistible, se deban poner en marcha poderes no ordinarios, para afrontar el peligro o la ofensa a la soberanía o a la propia constitución. Tal el caso...