Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 25 de Agosto de 2023, expediente CIV 072390/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 25 de Agosto de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
Carrizo.Resolución.
adquis depto.docx “Salomón, O.A. c/ Salomón, M.R.S./ División de condominio” Expte N° 84294/2018.- J.. N° 67
En Buenos Aires, a días del mes de agosto del año 2023,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos:“Salomón, O.A. c/
Salomón, M.R.S./ División de condominio, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia el día 27 de febrero de 2023, que rechazó la demanda por la cual la actora perseguía la resolución del contrato suscrito con la demandada, más la indemnización de los daños y perjuicios, expresa agravios la vencida. La demandada contestó
el respectivo traslado.
Dictaminó el fiscal de Cámara sobre la configuración, en el caso, de una relación de consumo. En este sentido también se pronunció la juez de primera instancia.
El actor cuestiona las conclusiones del fallo. Sostiene que el plazo previsto en el contrato para la construcción del edificio estaba vencido al momento de iniciar la demanda y que, por ende, la otra parte no cumplió
con sus obligaciones, lo que justifica la demanda de resolución. Destaca que el 20/11/20 la oficina de Catastro del GCBA informó que el expediente de aprobación de planos había sido iniciado el 18/06/2018, dos años y dos meses después de celebrado el convenio.
Según se desprende del escrito de demanda, la actora pretende la resolución del contrato de permuta celebrado con la emplazada, y en subsidio, ejercer el pacto de retroventa previsto en el mismo acuerdo, con más los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, intereses, costos y costas del juicio.
Es un hecho no controvertido que el 28 de abril de 2016 la actora firmó un contrato con la demandada, formalizado en la Escritura N° 57,
Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
mediante el cual permutó un derecho real de condominio sobre un terreno (50%), a cambio de recibir en el futuro una unidad funcional y su cochera,
en el edificio que se construiría sobre dicho terreno.
La actora transfirió -como permuta- por unidad a construir por “Condominios Urbanos SRL”, el derecho real sobre la mitad indivisa que tenía e del inmueble sito en la calle G.4., entre las de Treinta y tres orientales y J.M., y la adquirente aceptó la transferencia del predio,
donde construiría a su costa un edificio de viviendas en propiedad horizontal. Asimismo, como contraprestación por la transferencia del terreno y para perfeccionar la transferencia de su dominio, la adquirente se obligó a transmitir a la Sra. C.S. una unidad funcional ubicada en planta baja y un espacio guarda coche.
Se previó que “se pacta la mora de pleno derecho de las obligaciones asumidas por las partes bajo este instrumento, y en caso de incumplimiento los transmitentes podrán exigir judicialmente el cumplimiento del presente para la escrituración y entrega de las unidades en pago del terreno,
quedando garantizada esta obligación de entrega con la hipoteca constituida bajo el presente. Adicionalmente, los transmitentes tendrán derecho de exigir la retroventa del terreno y de lo edificado y construido al precio de lo invertido en su edificación y construcción en caso que la adquirente hiciera doloso abandono de la obra o incumpliera dolosamente el contrato de obra”
(ver pto. D). Se lee en el contrato que “el cronograma de obras para la realización del edificio contempla la terminación de la edificación, hasta en sus detalles, en el plazo de dieciséis (16) meses a contar desde el día de la aprobación del plano de obra dejándose explícitamente a salvo las partes,
que el plazo de obra quedará prorrogado por un término que no exceda de seis (6) meses adicionales (el plazo prorrogado) si ocurrieran demoras por condiciones climáticas adversas que impidieran la construcción, causas de fuerza mayor o eventos imprevistos de relevancia tales como –entre otros huelgas, suspensiones parciales y/o totales de trabajo, incumplimientos contractuales de cualquiera de los gremios contratistas y subcontratistas que intervengan en la obra, falta notoria de materiales en plaza, o cualquier otra causa que no le sea imputable exclusivamente al adquirente …”.
Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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La actora entiende, que la accionada se encuentra en mora “a partir de los 16 meses de la firma de la escritura pública, o sea, desde el 29 de agosto de 2.017, por el art. 871, inc. b y 886 del CCCN, dado que la demandada no alegó motivo alguno que le obligara a retrasar la obra.”.
No comparto la afirmación del apelante de que el plazo referido de 16 meses debía correr desde la firma del contrato. En este, las partes establecieron de manera expresa que se calculaba “desde el día de la aprobación del plano de obra”, lo que ocurrió, según lo informó el GCBA
mediante oficio del 16/10/2020 y 13/11/2020, el 4 de febrero de 2019.
Para la juez de primera instancia “a la fecha de la promoción de la demanda (27/09/2019) y requerimientos formulados por el letrado de la parte actora a la emplazada exhortando el “cumplimiento del convenio”
(21/03/2019 y 26/04/2019), el plazo para la terminación de la edificación no se había cumplido. Es más, a la fecha de la promoción de la acción,
recién habían transcurrido poco más de seis meses del comienzo del plazo estipulado”.
También valoró la jueza que el 8/07/2021 “Condominios Urbanos SRL” puso a disposición de la actora la unidad “terminada”, y que también a la fecha de su pronunciamiento la obra se encontraba “terminada”,
conforme lo informó el perito ingeniero designado de oficio el 14/11/2022.
Agregó lo siguiente: “incluso en el mejor supuesto para la actora, de entender que pudo haber mediado alguna demora en el cumplimiento de la prestación prometida, lo cierto es que al hallarse actualmente terminada la edificación, no hay duda que la resolución del contrato que pretende la accionante resulta desproporcionada al daño que –eventualmente- se le pudo haber ocasionado en relación al que se le generaría a la emplazada de retrotraer la venta por el efecto retroactivo de la extinción del contrato”. Se lee en el fallo que la a quo parte de la premisa que, para que puede pedirse la resolución contractual, el incumplimiento debe ser de una prestación esencial, que en el caso no se presentaba esa situación.
No está en discusión que la obra debía realizarse en un plazo de 16
meses, con la posibilidad de extenderlo 6 meses más, o sea, un total de 22
meses. En esto no hay controversia.
Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
El problema que se presenta es determinar a partir de cuándo deben contarse los referidos 16 meses. Para la actora, desde que se suscribió el contrato en 2016. Esto es inaceptable ya que el contrato dice otra cosa en forma expresa. De lo contrario, tal previsión no tendría sentido. El convenio alude a contar el plazo “desde la aprobación de los planos”. Esto es exacto.
Es lo que dice el contrato.
Ahora bien, el problema se suscita porque la demandada presentó los planos en el Gobierno de la Ciudad, 2 años y dos meses después de suscripto el contrato. Para la juez de primera instancia esto no merece ninguna observación.
En mi opinión, teniendo en cuenta que los contratos deben ejecutarse e interpretarse de buena fe –criterio que es sustentado en la sentencia apelada-, dicho plazo no podía quedar sujeto a la discreción de la obligada.
Cabe interpretar que el plano debía presentarse en un plazo razonable, salvo motivos de excepción que lo impidieran, en el caso no demostrados.
Como bien dice la apelante, con el criterio opuesto se llegaría a la absurda situación de que la demandada podía tomarse 10 años para presentar el plano, sin ninguna consecuencia, con grave perjuicio para la otra parte, que con legítima expectativa espera la contraprestación.
No me parece razonable que la demandada haya tardado más en presentar el plano, que el tiempo que acordó era necesario para levantar un edificio y someterlo al derecho de propiedad horizontal. No puede tomarse todo ese tiempo para iniciar un trámite administrativo que, por lo visto, no duró excesivamente. La construcción se subordinó al acaecimiento de ciertos recaudos cuya realización no es puramente potestativa del deudor.
No es que no había plazo, sino que se pactó el cómputo a partir de un plazo incierto (M.I., J., Compraventa Inmobiliaria, Ediar Bs. As. 1976, p. 336), aunque advierto que para cierta doctrina constituye un plazo tácito. A fin de analizar si la obligada incurrió en mora respecto de la referida obligación, entiendo que la modalidad establecida por las partes para diferir la exigibilidad de tal prestación, no impone la fijación de un plazo, sino que conduce a interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el término acordado (conf. CNCiv, S.F. de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
A, "A., A. c/ Comisión Municipal de la Vivienda", publicado en LA
LEY, 1988-C, 452).
Si bien el vencimiento del plazo incierto se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que sea el juez quien evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la...
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