Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 14 de Julio de 2023, expediente CIV 016057/2004/CA005
| Fecha de Resolución | 14 de Julio de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los catorce días del mes de julio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “C., M.L. y otros C/
HARAS EL MORO S.A. y otro S/ NULIDAD DE
ESCRITURA/INSTRUMENTO” (Expte. nro. 16.057/2004), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. J.P.R. y Dra. P.M.G..
Sobre la cuestión propuesta el Dr. R. dijo:
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La sentencia apelada: I) rechazó la demanda entablada por M.L.C. y H.G.H., contra HARAS EL MORO S.A. y P.A.B.. Extendió
el pronunciamiento al tercero citado J.R.B. (cf. art. 96
del CPPP.
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Rechazó las reconvenciones deducidas por el tercero citado B. contra los demandados y por el codemandado B. contra la parte actora.
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Impuso las costas a la parte actora vencida, por no existir mérito para apartarse del principio objetivo de la derrota legislado por el art. 68 del CPCCN. Ello con excepción de las irrogadas por la intervención del tercero citado que lo serán en el orden causado por no mediar controversia entre éste último y la parte actora.
Contra dicho pronunciamiento se alzan los actores y el tercero citado J.B., quienes expresaron sus agravios en formato digital, los que fueron contestados por los demandados H. el Moro S.A. y P.A.B., por la misma vía. (Ver aquí, aquí, aquí, aquí y aquí)
Llega firme a esta segunda instancia lo decidido en torno a la aplicación de la ley con relación al tiempo y el consecuente sometimiento del caso a las normas del Código de Vélez, temperamento correcto, dada la fecha en que se concluyeron los negocios (conf. A.K. de Fecha de firma: 14/07/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
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C., “La Aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, ed. R.C., doctrina y jurisprudencia allí citada).
En este orden de ideas, se señala en la sentencia sometida a recurso, toda vez que los boletos de compraventa acompañados por la parte actora tienen fecha de suscripción 15/8/1980 y 24/3/1994 y la cuestionada escritura de venta fue celebrada el 7/8/2003, corresponde proceder al análisis de la responsabilidad civil conforme a lo dispuesto por la Ley Nro.
340.
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Objetan los actores que en el considerando III,) al abordar los hechos en los que se funda la demanda, en el decisorio atacado se señala, en el tercer párrafo, en alusión a la parte actora: “Afirman que H. el Moro S.A. adujo en un intercambio epistolar que la acción de escrituración se encontraba prescripta y vendió el inmueble al codemandado P.A.B. por escritura pública celebrada el 7/8/2003, acto que consideran de mala fe, por lo que solicitan se lo declare nulo y se condene a H. el Moro S.A. a escriturar el lote a favor de los actores”.
Señalan para alimentar el agravio, que la acción no se funda en la mala fe de Battistela (el comprador por escritura pública) sino en el hecho de que no recibió la posesión del lote de terreno, por la sencilla razón que antes el demandado H.e.M.S. se la había entregado en el año 1980 al tercero B., -en virtud del boleto de compraventa celebrado en 15/08/1980, y este en 24/03/1994 a los actores C. y H., la que ejercieron en forma pacífica y continua, y se pagaron los impuestos correspondientes. Nunca se afirmó la mala o buena fe de Battistela, como fundamento de la pretensión.
Critican que en el considerando V, cuando rechaza la nulidad,
argumente, “Por lo expuesto, no habiéndose acreditado que el Sr.
B. estuviera en conocimiento de la existencia del boleto de compraventa y la posesión invocada por los accionantes, debe Fecha de firma: 14/07/2023
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considerárselo tercero adquirente de buena fe y a título oneroso del lote de autos, por lo que se rechaza el pedido de nulidad de la escritura de compraventa del 7/8/2003”.
Explican que para fundar esta conclusión, construye una hipótesis -que no es la de este expediente- al decir: “Sostengamos, por vía de hipótesis, dado que ello fue negado en autos, que los accionantes son titulares de un boleto de compraventa que resulta oponible al vendedor ¿Cuál sería la situación del comprador con escritura?”. Lo cual constituye motivo de agravio, ya que alegan que el boleto de compraventa entre B. y H.e.M.S., fue reconocido por el demandado H.E.M.S., en su contestación de demanda, al decir primero que la obligación estaba prescripta, invocando el art. 56 de la LCQ, y luego al afirmar que el boleto había sido resuelto por falta de pago de cuotas.
Circunstancia ésta última que, según afirman, no fue probada por el demandado, como fundamento de su defensa, como tampoco invocada en su carta documento de fecha 26 de junio de 2002, al contestar la intimación que se le cursara, un año antes de que realizara la escritura pública a B.. Añaden que además se contrapone con lo dispuesto en el artículo 2355 del Código Civil. (párrafo agregado por la ley 17711) que establece: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fé, mediando boleto de compraventa”; que dotó de protección legal a los compradores, al considerar legítima, la posesión de inmuebles mediando Boleto de Compraventa.
Refutan que no se cumplió con la tradición de la cosa (falta "el modo" para la adquisición del dominio), con cita de los artículos 577, 953,
1141, 2377, 2378, 2379, 2468, 2524 inc. 4, 2601, 3265, 3269 del Código Civil. Señalan que en el acta notarial del estado de ocupación del lote motivo de autos (v. copia a fs. 259), la escribana S.I.M. indicó que “Observo que el lote de el Ombú y los Guindos, tiene alambrado en su perímetro y tiene una puerta de entrada de madera en el frente con candado DIAMOND n° 7220. Dejó constancia también de la Fecha de firma: 14/07/2023
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existencia de un cartel en el frente que dice PROPIEDAD HARAS EL
MORO SA. Tel 48137344-Cel 54118880.
Postulan que la jueza a-quo, en su equivocado razonamiento refiere: “Sentadas estas argumentaciones teóricas, cabe agregar que el 30/6/2003, esto es algo más de un mes antes de la venta del inmueble, se llevó a cabo, a pedido de la vendedora una constatación del perímetro y por su frente tiene una puerta de entrada de madera con candado marca Diamont número 7220. Hay un cartel en el frente que dice “Propiedad Haras El Moro S.A. tel… info@haraselmoro.com”
Argumentan que se explicó en la demanda que: “Alertados los actores, por un extraño incidente ocurrido entre fines de junio y principios julio de 2003, cuando una persona desconocida violentando el acceso al lote, colocó maderas - atravesadas en la tranquera- y un cartel "Propiedad Haras El Moro". Circunstancia que nos llevó a sospechar, ante ello procedimos a efectuar la denuncia penal (copia a fs.140) y a solicitar los informes correspondientes -copia del asiento registral- al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, donde tomamos conocimiento de la enajenación efectuada por los co-demandados”. A raíz de esto, luego se solicitaría la medida cautelar cuyas constancias obran en expediente: C.M.L. y otro c/ HARAS EL MORO Y
OTRO s/medidas precautorias", expediente 95.814/200
Añaden, “Hemos señalado en la demanda, y denunciado también, respecto del acta notarial agregada a fs. 259 por el Dr. P.B., que la misma forma parte de la maniobra ilícita desplegada por la demandada H. el Moro SA, intentando darle viso de legalidad al desbaratamiento de los derechos acordados al Sr. J.R.B., en la compraventa que le hicieran el 15-08-1980”.
Abundan en que la denuncia policial que efectuaron los actores el 14 de julio de 2003, -copia agregada a fs. 140-, donde precisaron los daños en la tranquera del terreno y que le habían puesto un cartel Propiedad de Haras El Moro, guarda directa relación con la mencionada Fecha de firma: 14/07/2023
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acta, donde se pone de manifiesto la maniobra. Rematan que el cartel fue colocado para luego ir con la escribana y realizar el acta notarial, que el Dr.
P.B. agregó a fs. 259.
Indican que esas circunstancias fueron corroboradas por el testigo J.P.T. (fs.1091), que acompañó a los actores a la comisaría a realizar la denuncia agregada a fs. 140.
Fundamentan su planteo en que se encuentra ausente en el análisis plasmado en la sentencia apelada la razón principal por la que se pidió la nulidad de la escritura celebrada entre HARAS EL MORO SA Y
BATTISTELLA, y esto es que este último no podía adquirir la propiedad del terreno en razón de que nunca se le entregó la posesión, ya que la posesión la detentaba primero BOVE en virtud de la compraventa celebrada con H. el Moro SA, en el año 1980, (reconocida por el demandado al contestar la demanda) y luego por los actores CAROL y HERRERA.
Insisten en que la compraventa instrumentada en escritura pública realizada a BATTISTELLA resulta nula en razón de que no se cumplió con la tradición de la cosa (falta "el Modo" para la adquisición del dominio) Artículos 577, 953, 1141, 2377, 2378, 2379, 2468, 2524 inc. 4,
2601, 3265, 3269 del Código Civil.
Interpretan que es claro que, si la accionada H.E.M.S. se desprendió de la posesión al transmitírsela al Sr....
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