Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 30 de Junio de 2011, expediente 20.396/03

• Fecha de Resolución: 30 de Junio de 2011

Poder Judicial de la Nación “CARABALLO MIRTA C/ INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A.

S/ ORDINARIO”.

E.. N.. 20.396/03 - JUZG. 21, SEC. 42 - 15-14-13

En Buenos Aires, a los 30 del mes de junio de dos mil once reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por:

CARABALLO, MIRTA C/ INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS

S.A. S/ ORDINARIO

, en los que según el sorteo practicado USO OFICIAL

votan sucesivamente los jueces M.F.B., Bindo B.

Caviglione Fraga y Á.O.S..

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 468/83?

El Juez de Cámara, M.F.B. dice:

I. La sentencia de primera instancia admitió

parcialmente la demanda promovida por MIRTA CARABALLO

(Caraballo) contra INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A.

(“Inversiones y Mandatos”) condenando a esta última al pago de PESOS CINCO MIL TRESCIENTOS ($ 5.300), con más intereses,

imponiendo el 94% de las costas a cargo de la actora y el 6%

restante a la demandada.

Para resolver en el sentido indicado, señaló

que las partes no controvirtieron la reserva efectuada por C. a fin de garantizar la propuesta de compra del inmueble ubicado en la calle P.L. 3129, piso 14,

depto. “B” de esta Ciudad, pero que sí diferían en cuanto a los efectos derivados de dicho acto, pues mientras la demandante había alegado que la reserva fue seguida de trámites conducentes para la compra hasta que tomó

conocimiento de la hipoteca que gravaba la propiedad, lo cual dijo obstó a su concreción, la demandada había sostenido que tal operación se frustró por el vencimiento del plazo de vigencia de la reserva, habiendo comunicado oportunamente a la actora de la existencia del gravamen.

Refirió a la validez de los acuerdos bilaterales mientras no se vulnere el orden público y destacó

la fuerza obligatoria de los contratos afirmando que quien pretende sustraerse del cumplimiento de las obligaciones asumidas no debe invocar solamente las causales que a su entender obstaron a su debido cumplimiento, sino además probar que los fundamentos eximentes son de suficiente entidad como para merecer la tutela jurisdiccional.

En ese contexto, tras analizar la prueba rendida, consideró acreditado que la actora había efectuado diversos actos dentro del período de vigencia de la reserva que despejaban cualquier duda con respecto a la seriedad de la misma. Estimó, por el contrario, que en el instrumento suscripto por las partes no se asentó la existencia de la hipoteca ni había demostrado “Inversiones y Mandatos” haber entregado a C. elementos que dieran cuenta de la misma.

Ello así, sostuvo que la demandada incumplió

su obligación como corredora inmobiliaria de proponer el negocio a las partes con la exactitud, precisión y claridad que resultan necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicándoles las circunstancias conocidas por ella que pudieran influir sobre la conclusión de la operación.

Afirmó, asimismo, que la frustración del contrato de compraventa inmobiliaria producida por la existencia del gravamen comprometió la responsabilidad de la vendedora en su condición de intermediadora, pero también por Poder Judicial de la Nación haber incumplido la obligación específica de su incumbencia profesional al no recabar los antecedentes correspondientes y omitir mencionar en la redacción del contrato aquellos recaudos que podían frustrar el negocio.

Señaló, además, que “Inversiones y Mandatos”

no demostró haber concretado ningún acto tendiente a materializar la venta del inmueble, lo cual adquiría relevancia ante la existencia del gravamen que obstaculizaba la escrituración y que, como contrapartida, la accionante sí

había demostrado interés en concretar el negocio en término.

Concluyó, entonces, que la conducta de la demandada provocó graves consecuencias a la actora y admitió

la restitución del importe entregado en concepto de reserva y USO OFICIAL

de los gastos de emisión del cheque de pago diferido que debió ser anulado, reconociendo en concepto de daño moral la suma de $ 5.000 y desestimando el resarcimiento reclamado por diferencia de cotización del dólar estadounidense, gastos y honorarios de escribanía y lucro cesante.

II. Contra dicho acto jurisdiccional apelaron ambas partes (fs. 487 y 489). C. expresó agravios a fs. 502/4 contestados a fs. 509/10. La demandada sostuvo su recurso con la presentación de fs. 506/7 respondida a fs.

512/3.

1) La demandante se agravia de la desestimación del resarcimiento reclamado por la pérdida de la oportunidad de disponer del depósito a plazo fijo que había logrado liberar frente a las disposiciones de la ley de emergencia a los efectos de adquirir un inmueble.

2) Los agravios de “Inversiones y Mandatos” se ciernen sobre los siguientes aspectos: i) vigencia de la reserva, no habiendo considerado el fallo que al tiempo en que la actora le realizó el reclamo telegráfico se hallaba caduca y ii) reconocimiento de la indemnización por daño moral.

III. Razones de orden lógico imponen tratar en primer término los cuestionamientos de la demandada relativos a la improcedencia del reclamo por caducidad de la reserva –

en tanto persiguen la revocación íntegra de la condena-, para luego y, en su caso, los referidos a la procedencia y quantum del resarcimiento reconocido.

1. Como se refirió, “Inversiones y Mandatos”

sostiene que la sentencia no advirtió que a la fecha del reclamo de la actora, del 21-05-02, el instrumento de reserva se encontraba vencido.

Afirma al respecto que la consideración relativa a que la transferencia de dinero a su cuenta conformó voluntad cumplidora de la compradora no tuvo en cuenta que la actora no le comunicó dicho traspaso a su parte, quien jamás ejerció dominio sobre esos fondos.

Aduce que, salvo esa transferencia, todos los demás actos realizados por C. fueron efectuados fuera de la vigencia del instrumento de reserva. A. en ese sentido que tener en consideración actos unilaterales efectuados con posterioridad al plazo de vigencia de ese instrumento como ejecutorios de una operación que se había caído, conforma una solución arbitraria que contradice los términos de la reserva e invade el ámbito de libertad contractual que rige ese tipo de operaciones.

Agrega que la demandante supo de la existencia del gravamen y que la propietaria haría las gestiones para liberarla y escriturar, pero siempre dentro del plazo de reserva pactado, siendo inoficioso rechazar la oferta concretada con la reserva cuando la misma ya había caducado.

La queja no puede progresar.

Poder Judicial de la Nación a) Ello por cuanto la prueba aportada a la causa revela que la actora efectuó gestiones conducentes a fin de concretar la firma de la escritura traslativa de dominio durante el plazo de reserva acordado y que, de su lado, en conducta opuesta, la demandada no acreditó haber realizado en dicho lapso los trámites pertinentes a efectos cancelar la hipoteca que gravaba el bien ni haber informado previamente a C. respecto de su existencia.

En efecto, se halla fuera de controversia que en el instrumento de reserva fechado el 09-04-02 se acordó

que el pago del precio de $ 157.000 se efectuaría “…en el acto de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión de la Unidad en el estado que actualmente se USO OFICIAL

encuentra, dentro de los quince (15) días de la fecha del presente…a través de los instrumentos legales vigentes...