Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 5 de Octubre de 2023, expediente CIV 073439/2010/CA001
| Fecha de Resolución | 5 de Octubre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
CIV 73.439/2010 (L) JUZG. N°
37
En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 5
de octubre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer de los recursos interpuestos en los autos “BLANKLEDER, D. y OTRO c/ COSTA,
F.F. y OTROS s/ ESCRITURACIÓN”
respecto de la sentencia dictada el 2 de diciembre de 2020 (v. aquí), aclarada el 15 de diciembre de 2020 (v. aquí ), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí ): Sres. jueces de cámara D..
Converset, Trípoli y D.S..
Sobre la cuestión propuesta, el Dr.
Converset dijo:
I) Antecedentes. 1) A través de su representación letrada, los señores D.B. y C.E.B. promovieron la presente demanda contra F.F.C., M.P.C., L.B.C., M.C., H.E.B., J.L.M.B. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA (v. páginas 388/96).
Los promotores del juicio reclamaron que se condene a las personas demandadas a: i)
suscribir la escritura pública de adquisición Fecha de firma: 05/10/2023
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Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
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del dominio de los lotes que identificaron y,
en subsidio, para el caso de que el cumplimiento de esa obligación no sea posible,
ii) a pagar la indemnización de los daños derivados del incumplimiento.
Según se expuso en la presentación inicial, los señores B. y B. adquirieron los derechos a la propiedad sobre cinco lotes mediante las respectivas cesiones que les efectuaron quienes, a su vez, habían recibido los derechos sobre tales terrenos a través de las transmisiones que les efectuaron los beneficiarios iniciales designados en el contrato de fideicomiso que mencionan.
Manifestaron que adeudaban las cuotas del precio de la cesión que indicaron, las que dejaron de abonar cuando la administración del barrio en el que se localizan los lotes no les aceptó el pago de las expensas por haberse registrado la titularidad de los terrenos a nombre de terceros. Por lo tanto, expusieron que depositarían el saldo impago en la cuenta que se abriera a nombre del expediente.
De acuerdo con los términos de su relato, al tomar conocimiento de tal situación,
primero informaron lo ocurrido a los cedentes y, después, al no tener respuesta, les cursaron la correspondiente intimación.
Esgrimieron que los cedentes de los derechos sobre los lotes se comprometieron en su oportunidad a comunicar la cesión a la fiduciaria y a cumplir con la venta de los lotes sobre la base de títulos perfectos, con los impuestos y las contribuciones cancelados hasta la fecha de la cesión.
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Señalaron que, con dicho contexto,
iniciaban el presente reclamo judicial para obtener la escrituración de los bienes.
En cuanto al reclamo subsidiario, los demandantes invocaron que los perjuicios derivados del incumplimiento se conformaban por el valor de los lotes, más el costo de la construcción efectuada en uno de ellos y el importe de la seña que tuvieron que devolver a quien había efectuado la reserva de compra de ese inmueble. También pretendían la restitución de los importes ya pagados y los que se pagasen durante la tramitación del juicio en concepto de impuestos, tasas, contribuciones, luz,
mantenimiento, expensas y mediación, cuya cuantía se determinaría al “momento de efectuarse la liquidación final en el juicio de daños y perjuicios”, sobre todo lo cual se calcularían intereses en función de la tasa activa prevista en el fallo plenario del fuero emitido en la causa “S. de M..
2) El traslado de la demanda fue respondido por la señora M.C. (transmitente de los derechos sobre las unidades 271 y 297; v. páginas 858/69), la señora M.P.C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 81; v. páginas 943
54), la señora L.B.C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 43; v. páginas 1046/57) y el señor F.F.C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 80; v. páginas 1111/22).
En tales presentaciones, por un lado,
los comparecientes plantearon carecer de legitimación pasiva, por cuanto, por más que se reconociera que los reclamantes contaban con el Fecha de firma: 05/10/2023
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derecho de obtener la escrituración de los lotes, los cedentes no eran las personas habilitadas para suscribir la escritura de venta, porque tales inmuebles no eran de propiedad suya, ya que la titularidad estaba registrada a nombre de Fiduciaria Arroyo Dulce SA.
Por otro lado, rechazaron la pretensión resarcitoria entablada en forma subsidiaria para el supuesto de que la escrituración fracasara, por cuanto, según esgrimieron, en su calidad de cedentes, solo garantizaron la existencia del derecho y su legitimidad, pero no el cumplimiento contractual del deudor principal, que no era otro que la sociedad fiduciaria, a quien concernía transmitir el dominio de los inmuebles en las condiciones previstas en el negocio base, tal como así se consignó en las respectivas cesiones.
En defecto de lo anterior,
sostuvieron que no se verificaban las condiciones para atribuirles la responsabilidad que los actores les endilgaban. Además,
alegaron que el daño invocado por los demandantes no estaba acreditado y que, en el peor de los supuestos, cada uno de los cedentes debería responder por los perjuicios derivados del negocio en el que individualmente intervino, ya que no podría atribuirse al conjunto de ellos las consecuencias derivadas del incumplimiento de todos los contratos.
3) En cambio, los demandados H.E.B., J.L.M.B. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA no contestaron el traslado de la demanda (v. pág. 1200, pto. I),
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como tampoco lo hizo el tercero A.M.P., citado en los términos del artículo 94 del CPCyCN (v. pág. 1218 vta.).
A solicitud de la parte actora, con posterioridad, se declaró la rebeldía de Fiduciaria Arroyo Dulce SA, de H.E.B. y de A.M.P. (v. pág.
1351 vta.).
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En la sentencia de primera instancia, por un lado, el señor juez condenó a Fiduciaria Arroyo Dulce SA a otorgar la escritura traslativa de dominio de las unidades 43 y 44, correspondientes a la matrícula 41.778, del Partido de Luján, Provincia de Buenos Aires, a favor de los demandantes,
previa verificación del levantamiento de los embargos que afectaban a la propiedad y de la inexistencia de cualquier otra medida cautelar o gravamen que impidiera la conclusión del acto en las condiciones acordadas. Para esto, fijó
el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 512 del Código Procesal. En caso contrario, para el supuesto de que la escrituración resultase imposible, el magistrado de la instancia anterior determinó
que la obligación se resolvería en el pago de los daños y perjuicios, cuya cuantía se establecería en la etapa de ejecución de sentencia.
4.b.i) Por otro lado, en primer lugar, condenó in solidum a M.P.C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a D.B. y C.E.B. las sumas de dinero que arrojasen los cálculos que se realizarían en la etapa de ejecución de la sentencia respecto de la unidad funcional nro.
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81. En segundo lugar, también condenó in solidum a M.C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a D.B. y C.E.B. los importes que se determinarían en la liquidación que se practicase en la etapa de ejecución de sentencia respecto de las unidades funcionales nro. 271 y 297.
Según las directrices consignadas en los apartados respectivos, los deudores deberían restituir las sumas de dinero que recibieron con causa en los contratos suscriptos el 10 de noviembre de 2006 por la unidad funcional 81, el 10 de noviembre de 2006
por la unidad funcional 297 y el 10 de enero de 2008 por la unidad funcional 271, al igual que los importes comprendidos en los gastos de conservación de los lotes, impuestos, tasas,
contribuciones, luz, mantenimiento del terreno y expensas, en función de los comprobantes cuya autenticidad hubiera resultado acreditada.
De manera complementaria, el juzgador dispuso que el monto final se distribuiría en proporciones iguales entre los actores.
4.b.2) Con relación a los intereses,
resolvió que se devengarían desde que cada erogación fue realizada.
Sobre el capital adeudado en dólares estadounidenses, el sentenciador fijó la tasa del 4% anual. En cambio, sobre las sumas de dinero a restituir en moneda nacional, dispuso que los réditos se liquidarían hasta el 1° de agosto de 2015 en función de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida del Banco de la Nación Argentina (cfr.
la doctrina del fallo plenario “S. de M.”), mientras que, desde allí, a raíz de Fecha de firma: 05/10/2023
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la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, consideró que la tasa aplicable no podría...
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