Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 26 de Diciembre de 2023, expediente COM 029946/2019
| Fecha de Resolución | 26 de Diciembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
COM 29946/2019 – JUZG. N°44
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “BERRIES DEL PLATA
S.A. Y OTRO C/ GANSO, EDUARDO Y OTROS S/
RESOLUCIÓN DE CONTRATO ” , respecto de la sentencia dictada el 31 de mayo de 2023 (v.
aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres.
Trípoli, D.S. y Converset.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
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En estos autos “B.d.P. S.A.” y F.E.S. promovieron demanda contra E.G. y otros con el objeto de obtener la resolución, por frustración del fin, del contrato de compraventa celebrado el 26 de julio de 2016,
mediante escritura nro. 28, del registro notarial 751 de esta ciudad.
Según surge de la demanda (v. aquí), la compraventa fue realizada entre los demandados -en su condición de vendedores- y el Sr.
F.E.S., adquiriendo un inmueble rural ubicado en zona de frontera, en la provincia de Entre Ríos.
Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
En dicho instrumento el coactor S. manifestó realizar la adquisición “con dinero de y para B.d.P. S.A.” y que la sociedad actora aceptaría la compra una vez obtenida la autorización de la Zona de Seguridad de Fronteras para ser escriturado el inmueble a su nombre.
Los actores alegaron que, habiéndose frustrado la obtención de dicha autorización por causas ajenas a su parte, se frustró la finalidad tenida en miras al contratar, cual era aumentar la solvencia económica de la sociedad “Berries del Plata S.A.” para acceder al crédito y desarrollar su actividad exportadora.
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Los demandados, por su parte,
reconocieron la celebración de la compraventa,
pero sostuvieron que fue realizada con el Sr.
S. como comprador, negando haberse obligado a la posterior transferencia del bien a la sociedad actora.
Asimismo, invocaron el perfeccionamiento del contrato de compraventa mediante la tradición de la cosa y el pago por la actora de 3 de las 5 cuotas que integraban el precio pactado, por un total de U$S240.000.
En cuanto a la falta de autorización administrativa, le atribuyeron responsabilidad a la propia parte actora por demoras en iniciar el trámite y no conclusión del mismo ante el organismo competente.
En función de lo expuesto, los accionados solicitaron el rechazo de la pretensión de resolución contractual por frustración del fin, al no encontrarse configurados en la Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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especie los requisitos fácticos y jurídicos necesarios para su procedencia.
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La sentencia de primera instancia resolvió no hacer lugar a dicho pedido y, en consecuencia, rechazó la demanda interpuesta por “Berries del Plata S.A.” y F.E.S., con costas.
Como fundamento de tal decisorio se ponderaron las siguientes circunstancias probadas:
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En el contrato de compraventa los demandados no asumieron obligación alguna de soportar el riesgo ante una eventual falta de aprobación administrativa para que posteriormente pudiera escriturarse el inmueble a nombre de la sociedad actora.
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Dicha compraventa quedó perfeccionada con la tradición de la cosa a favor del Sr.
S. y el pago por los actores de 3 de las 5 cuotas que conformaban el precio.
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No surge acreditado que la finalidad invocada por los actores como determinante de su decisión de contratar hubiese constituido también el fin tenido en miras por los demandados al celebrarse el negocio jurídico.
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La falta de obtención en tiempo de la autorización administrativa necesaria se debió
a la inactividad de los propios actores en impulsar y concluir el trámite respectivo.
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La parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia definitiva,
agraviándose por su rechazo y solicitando se la revoque, haciendo lugar la demanda de resolución contractual por frustración del fin (v. aquí).
Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
En tal sentido manifiesta que la sentencia de grado no tuvo en cuenta la existencia de contratos conexos con una finalidad común conocida por ambas partes, consistente en que la sociedad “Berries del Plata S.A.”
incorporara el inmueble objeto del contrato a su patrimonio, para lo cual se celebraron tres contratos: comisión, compraventa y mutuo hipotecario.
Asimismo, cuestiona que no se ponderara como prueba el acta de asamblea de dicha sociedad en la cual constaba esa finalidad,
como así tampoco el carácter de compra “en comisión” invocado, por lo que la inscripción registral a nombre del Sr. S. sería solo provisoria. Todo lo cual, según refiere,
demostraría que todos los contratantes sabían que la finalidad del negocio era que Berries del Plata S.A. escriture el inmueble a su nombre.
Añade que tal finalidad, de carácter "
esencial", no se logró cumplir "en un tiempo más que prudencial, siendo tardía y carente de sentido su cumplimiento en la actualidad".
Pone de relieve que la cuestión atinente a la autorización administrativa no era aleatoria porque "los vendedores manifestaron a mis mandantes que esa autorización era un trámite que finalmente iba a ser obtenido con éxito", por lo que nunca se consideró que el comprador asumía un riesgo por el eventual resultado del trámite. Destaca en este punto que, al no haberse logrado la escrituración del bien en cabeza de la sociedad demandada,
en un tiempo razonable, la última "debió
Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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concursarse preventivamente, entre otros motivos, por no poder acceder a una mayor financiación bancaria, por falta de garantía patrimonial".
Destaca que, si los vendedores "pensaban o sabían" que el trámite administrativo ante el organismo de control en zona de seguridad de fronteras, debieron mencionarlo o hacerlo saber, pues lo contrario hubiera significado la violación del deber de buena fe, por haber ocultado información (art. 961, CCCN).
Por último, advierte que, de acuerdo al testimonio de la escribana L., nunca en los últimos años dicha notaria "pudo escriturar un bien a nombre de una sociedad anónima porque no obtuvo la autorización para ninguna persona jurídica"; lo que demostraría que dicho trámite administrativo era "de cumplimiento imposible o tardío y carente de funcionalidad para la sociedad adquirente".
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La parte demandada, al contestar el traslado de los agravios (v. aquí), solicita se declare desierto el recurso por falta de una crítica concreta y razonada de la sentencia apelada, ya que -según aduce- la recurrente no indica cuáles serían los agravios en concreto, no efectúa un estudio pormenorizado de las actuaciones, ni demuestra errores en el decisorio.
Sin perjuicio de lo expuesto y en caso de no hacerse lugar a la declaración de deserción del recurso de apelación, la accionada solicita su rechazo sosteniendo que la actora recurrente no logró indicar de qué forma Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
habría probado que los demandados conocían y compartían la finalidad que ahora invoca como determinante para contratar; ni cita en concreto elementos de prueba en tal sentido obrantes en el expediente.
Asimismo, plantea que la compraventa quedó
perfeccionada mediante la tradición posesoria a favor del Sr. S., habiendo los actores pagado 3 de las 5 cuotas del precio; que la posterior decisión de no aceptar la compra por parte de "Berries del Plata S.A." les es inoponible y que la falta de autorización administrativa para escriturar obedeció a la exclusiva inactividad de los propios accionantes, no pudiendo pretender ampararse en una supuesta frustración del fin para eludir las consecuencias de su proceder negligente.
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Comienzo por señalar que no haré lugar al pedido de deserción formulado por los demandados, puesto que la Sala que integro,
priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios siempre que reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales,
como ocurre en este caso.
Sentado ello, la primera cuestión que corresponde dilucidar gira en torno a determinar si, tal como afirma la recurrente,
la escrituración del inmueble en cabeza de Berries del Plata S.A. revestía una finalidad común de las partes que celebraron la compraventa del inmueble objeto de autos.
De ordinario, el fin con trascendencia jurídica es el inmediato, que da su fisonomía al negocio. Los móviles, los fines mediatos Fecha de firma: 26/12/2023
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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que impelen a las partes a la celebración del contrato, carecen de gravitación.
Tales móviles o finalidades ulteriores de una de las partes en nada...
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