Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 22 de Febrero de 2018, expediente COM 010064/2011/CA001

• Fecha de Resolución: 22 de Febrero de 2018
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 22 días del mes de febrero de dos mil dieciocho, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “B.M.B. C/ CAFFARO HNOS SRL S/ ORDINARIO” (COM Nº 10064/2011 Com. 12 S.. 24) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden de Vocalías: N°16, N°18 y N°17.

Intervienen solo los doctores A.N.T. y Rafael F.

Barreiro por encontrarse vacante la Vocalía N°17.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia de fs. 579/585?

La Sra. Juez de Cámara Doctora A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

1. M.B.B. (en adelante, “B.”) promovió demanda contra C.H.. SRL (en adelante, “C.”) reclamando el pago de dólares estadounidenses nueve mil setecientos cincuenta (u$s 9750) en concepto de comisión, más intereses y costas.

   Relató que es martillera pública y corredora inmobiliaria, que está

   matriculada en el Colegio de Martilleros de San Isidro, su oficina está en Boulogne y que ejerce esa profesión de manera ininterrumpida desde 1999.

   Explicó que en el mes de abril de 2008 y por la vinculación personal que tenía con el Sr. O.B. –presidente de Bosisio e Hijos SA-

   inició conversaciones para la venta de la planta Industrial que la sociedad tenía en la localidad de Villa Adelina, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires.

   Fecha de firma: 22/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23031523#198182590#20180221122651993 Poder Judicial de la Nación Dijo que se trataba de dos inmuebles, uno de los cuales tenía dos gravámenes hipotecarios a favor de la Banca Nazionale del Lavoro, por u$s 500.000 y u$s 218.000.

   Mencionó que el 7.4.2008 el gerente de proyectos de la sociedad vendedora, Sr. O.E.F., le envió un mail en el que le proporcionaba diversos datos y modalidades de trabajo que pretendía imponer el presidente de la firma, Sr. B.. Allí le indicó también que en el año 2006 el Sr. B. había firmado un compromiso de venta con LJ RAMOS, y que había caducado.

   Además, le dijo que el presidente de la sociedad vendedora no firmaría autorización de venta con exclusividad con una inmobiliaria determinada, pero admitiría la presentación de ofertas para la compra de la planta industrial y, en caso de haber un interesado, suscribiría un acuerdo de USO OFICIAL comisiones.

   En esa oportunidad, el gerente estimó en u$s 750.00 el valor de las propiedades y detalló sus características.

   Relató que ella contestó a esa comunicación al día siguiente, informándole que tenía un interesado en el galpón industrial. En esa oportunidad le informaron que primero debían revisar lo firmado con la anterior inmobiliaria.

   Finalmente esa oferta no se concretó –continuó- pero luego de diversas entrevistas decidieron aumentar el precio del inmueble.

   Señaló que al realizar el acuerdo verbal para iniciar su actividad como martillera/corredora inmobiliaria con relación a la venta de los inmuebles indicados, le advirtió al Sr. Bosisio que de acuerdo con la ley 1.0973, el límite del porcentaje de las comisiones era de 1,5 % a un 3%.

   Fecha de firma: 22/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23031523#198182590#20180221122651993 Poder Judicial de la Nación Destacó que comenzó su actividad y publicó la propiedad en dos revistas, “nova CASAS” de Zona Norte y “Publicasas”, y que en ambas publicaciones se consignaron sus datos.

   Expuso que ofreció el inmueble a varios interesados y que en noviembre de 2008 se presentó la Sra. N.F. de la firma “Nora Ferro &

   Asociados” con una oferta de un potencial comprador del galpón industrial.

   En ese momento –continuó- acordaron que de acuerdo con los usos y costumbres del mercado inmobiliario, si se concretaba la operación compartirían únicamente la comisión que abona el comprador, es decir, 1,5 % para cada agente inmobiliario. Por el contrario, la comisión de la parte vendedora sería exclusivamente para su parte.

   Señaló que el oferente real era la firma “Caffaro Hermanos SRL” y USO OFICIAL que por la venta de la propiedad de R. 1433 de V.A., la Sra.

   6. recibió una reserva “ad referéndum de los propietarios” y que el Sr.

   C., actuando como comitente de la sociedad, entregó un cheque de pago diferido emitido el 4.12.2008 y con fecha de pago el 5.12.2008, a favor de N.S.F. –no a la orden-.

   Explicó que comunicó al Sr. Bosisio la oferta que recibió de F. y que, en una reunión personal que tuvieron, coincidieron en que la comisión de M.B. por la venta de las propiedades era del 3% del precio de venta y que estaría a cargo del enajenante.

   Expuso que al día siguiente B. le dijo que habían considerado aceptar la oferta pero que debía haber una reducción de la comisión que recibía la martillera, quien contestó, por medio de un fax, que no prestaba consentimiento con esa propuesta que era del 2% de honorarios sobre el valor de venta.

   Fecha de firma: 22/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23031523#198182590#20180221122651993 Poder Judicial de la Nación Arguyó que la comisión del martillero no es aleatoria a la expectativa o conveniencia del vendedor o comprador respecto del precio de venta ni puede ser considerada la variable de ajuste para que la operación sea o no exitosa ni, tampoco, puede estar atada al precio de venta que acuerden.

   Mencionó que en agosto de 2009 se vendieron los inmuebles y que el 16 de septiembre de 2009, el Sr. O.B. le envió un mail comunicando la escrituración de los lotes cuya venta le había encomendado y solicitando contacto para concluir la negociación pendiente. Dijo que el Sr.

   O.B. manifestó que su postura era el pago de 1,84% sobre u$s 650.000 y que lo justificó en causas que eran incompatibles con su derecho a percibir una justa retribución por su tarea profesional.

   USO OFICIAL Destacó que de la compradora no recibió comunicación alguna para arreglar el tema de los honorarios.

   Puso de resalto que, en su carácter de martillero/corredor, cumplió con todas las actividades que estaban a su cargo: exhibió las propiedades a enajenar y acercó a las partes; no se desvinculó ni abandonó la operación encomendada y que la compra venta se concretó gracias a su intervención.

   Mencionó que pese a que el precio de la operación fue de u$s 650.000, en la escritura traslativa de dominio se consignó un valor inferior, en contravención con la legislación impositiva vigente. Detalló cómo se realizaron las escrituras y el modo de pago.

   Ofreció prueba y fundó en derecho.

2. C. opuso excepción de falta de legitimación pasiva. En subsidio, contestó demanda.

   En primer término, fundó la excepción. Dijo que la Sra. B.F. de firma: 22/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23031523#198182590#20180221122651993 Poder Judicial de la Nación pretendió reparar un daño ante un supuesto incumplimiento contractual. Sin embargo –continuó- de la lectura de los correos...