Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 1 de Marzo de 2023, expediente COM 028486/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 1 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial En Buenos Aires, a los 1 día del mes de marzo de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “BAZOOKA REALTY SRL
contra GRAÑA, C.J. y OTRO sobre ORDINARIO” (Expediente N°
28486/2018) originarios del Juzgado del Fuero N° 2, Secretaría N° 3, en los cuales,
como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268
CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. A.A.K.F. (Vocalía N° 2), Dr. H.O.C.(.N.° 1) y Dra. M.E.U.(.N.° 3). La Señora Jueza de Cámara Dra. M.E.U. no interviene en el presente Acuerdo por hallarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).
Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:
-
LOS HECHOS DEL CASO.
(1.) Bazooka Realty SRL promovió demanda contra C.J.G. y contra I.I.M. reclamando el cobro de la suma de ochenta y un mil setecientos noventa y seis dólares (U$S 81.796), con más sus respectivos intereses y costas.
En sustento de su pretensión, explicó que se dedicaba al corretaje inmobiliario en el ámbito de la CABA, bajo el nombre comercial M.B., y que había intervenido en la operación mediante la cual los demandados adquirieron el inmueble sito en Avenida del Libertador 2330, piso 12, de esta Ciudad, por un precio de un millón seiscientos noventa mil dólares (U$S 1.690.000).
Detalló que el 20.12.17 se había firmado una reserva de compra, habiendo dado los demandados treinta mil dólares (U$S 30.000) a tal fin y aceptando, en el documento en que se instrumentó, abonar en favor de Bazooka Realty SRL una comisión equivalente al cuatro por ciento (4%) del valor de venta más IVA, suma que aquí se reclama y que permanecía impaga pese a que la escrituración del inmueble había ocurrido el 3.5.18. Sostuvo que ese monto fue reflejado en la factura emitida el 6.4.18,
Fecha de firma: 01/03/2023
Alta en sistema: 02/03/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
que, entregada a los accionados el día de la escrituración, no había sido oportunamente impugnada, por lo que existían cuentas liquidadas en los términos del art. 1145 CCyC.
(2.) Corrido el pertinente traslado de ley, C.J.G. e I.I.M. comparecieron de manera conjunta al juicio mediante el escrito presentado en fs. 51/64, planteando la excepción de falta de legitimación activa y, en subsidio, contestando la acción incoada y solicitando el rechazo de la demanda, con costas.
En apoyo de su posición, comenzaron por relatar que a mediados de diciembre de 2017 se habían interesado en el inmueble en cuestión y se habían comunicado con M.L.M., quien dijo ser la bróker a cargo de la operación,
coordinando con ella una visita. Afirmaron que luego decidieron hacer una oferta, para lo cual debieron desembolsar treinta mil dólares (U$S 30.000) en concepto de reserva,
suma que le entregaron a M. el 20.12.17, suscribiendo en esa oportunidad el instrumento de reserva acompañado a la causa por la actora. Sostuvieron que en esa oportunidad requirieron, además, una reducción en el porcentaje de comisión a un valor que reflejara más adecuadamente la labor realizada por M., que consistió
únicamente en coordinar tres (3) visitas y en redactar el documento de reserva.
Refirieron que el 19.1.18 les exigieron un refuerzo de la reserva, por lo que concurrieron a la oficina de la bróker y dieron otros treinta mil dólares (U$S30.000), donde fueron recibidos por M.I.L., quien se presentó como secretaria y les extendió el correspondiente recibo.
Narraron que el día de la escrituración concurrió al acto una empleada de M. de nombre S., quien les entregó una factura que estaba emitida por la aquí
actora, sociedad que hasta el momento desconocían y con la cual no habían celebrado contrato alguno, que había sido extendida sólo a nombre de M. pese a que ambos eran los compradores, circunstancia que tenía efectos impositivos indeseados, que el concepto asentado era “asesoramiento inmobiliario” cuando debió haber sido “comisión por intermediación inmobiliaria” y, por último, que había sido emitida en una fecha muy anterior a la escrituración en contradicción con los términos de la reserva. Dijeron que le solicitaron explicaciones a la empleada, pero que no pudo otorgarlas y que tampoco lograron contactar a M. para ello. Añadieron lo que el monto facturado era erróneo, pues debían descontarse los sesenta mil dólares (U$S 60.000) que ya habían entregado al momento de la reserva, por lo que el verdadero saldo a pagar era de sólo veintiún mil setecientos noventa y seis dólares (U$S 21.796). Explicaron que, en vistas de esas irregularidades, decidieron no abonar en esa oportunidad el saldo debido.
Dijeron que el 22.6.18 recibieron dos (2) cartas documento remitidas por la actora, que no respondieron por no haber tenido con ella vínculo alguno.
Fecha de firma: 01/03/2023
Alta en sistema: 02/03/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Efectuado ese recuento de los hechos, plantearon la excepción de falta de legitimación activa, que fundaron el hecho de que la bróker interviniente había sido M. y no la accionante, por lo que esta última no tenía derecho al cobro de comisión alguna. Añadieron a ello que no habían contratado, ni con M. y menos con la accionante, servicios de “asesoramiento inmobiliario”, concepto reflejado en la factura que era base de este reclamo.
Por otro lado, sostuvieron que la actividad de intermediación llevada adelante por M. había sido irregular. En ese sentido, destacaron que en la reserva se había pactado que la comisión sería abonada a “M.B.C. 4489”
pero que quien ahora reclamaba era otra persona jurídica, la empleadora de L., quien recibió el refuerzo de la reserva. Al respecto, apuntaron que la actora había omitido toda referencia a ese segundo depósito, reconociendo únicamente el primero de ellos.
Añadieron que la accionante no era una corredora matriculada, por lo que no estaba habilitada para realizar intermediaciones inmobiliarias, careciendo del derecho a percibir suma alguna por un servicio que, de cualquier modo, no había prestado.
Adujeron que M. tampoco se encontraba matriculada y, en virtud de lo dispuesto en el art. 16 de la Ley 2340 de la CABA y en el art. 1346 CCyC, no tenía derecho al cobro de comisión alguna. Afirmaron que tampoco “M.B. tenía derecho a percibir comisión alguna, puesto que no era una persona jurídica sino que se trataba de una marca registrada el 5.2.18, es decir, después de la firma de la reserva. Dijeron que el número de matrícula consignado en la reserva pertenecía a F.B., con quien no habían tenido trato alguno.
En esas circunstancias, solicitaron que fuera desestimada la demanda y,
en subsidio, plantearon que deberían detraerse de la suma reclamada los sesenta mil dólares entregados al momento de la reserva.
(3.) En fs. 113/5 la accionante contestó el traslado de la excepción de falta de legitimación activa que interpusieron los demandados. Allí manifestó que los accionados no podían razonablemente alegar haber desconocido que M. era dependiente de la sociedad, que operaba bajo el nombre comercial M.B., pues esa denominación estaba incluida en la tarjeta profesional de M. así como también en el dominio de su correo electrónico y en la cartelería de la oficina a la que concurrieron en sendas ocasiones. Explicó, además, que esa marca estaba conformada por los apellidos de los dos (2) socios seniors de la accionante, S.M. y F.B., siendo este último corredor matriculado. Destacó que en la factura que se emitió se indicó tanto el nombre de la persona jurídica Bazooka Realty SRL como el nombre de fantasía bajo el que operaba y que era conocido por los demandados, por lo que no podían válidamente en esta instancia desconocer la vinculación entre la empresa y la sociedad accionante.
Fecha de firma: 01/03/2023
Alta en sistema: 02/03/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Destacó nuevamente que los demandados no habían impugnado oportunamente la factura y, con respecto al monto entregado en concepto de reserva,
aseguró que sólo había sido de treinta mil dólares (U$S 30.000), suma que ya no estaba en su poder porque había sido detraída del monto abonado. Sostuvo que ello se comprobaba a través de ciertos mensajes de Whatsapp intercambiados entre M. y Graña.
(4.) En fs. 132 se resolvió abrir la causa a prueba y, habiéndose producido las ofrecidas del modo que dan cuenta la certificación actuarial de fd. 208, los autos fueron puestos a los efectos del art. 482 CPCC en fd. 210, habiendo hecho uso del derecho a que refiere esa norma la parte actora con el escrito que presentó en fd. 213/5 y los demandados con su presentación de fd. 217/26, dictándose finalmente pronunciamiento definitivo el 18.4.22.
-
LA SENTENCIA APELADA.
Así planteado el caso, en su sentencia, el Señor Juez de la anterior instancia resolvió hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa e imponer las costas a la parte actora en su calidad de vencida.
Para decidir del modo adelantado, tomó en consideración que ni la sociedad actora ni M. eran corredores matriculados y que no se había acreditado que F.B. -socio de la accionante y corredor debidamente inscripto- hubiera tomado intervención activa en la operatoria, más allá de la declaración del gerente de ventas de la accionante, quien manifestó que los socios de Bazooka Realty SRL
supervisaron la operación.
Entendió que esas circunstancias...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba