Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 2 de Julio de 2018, expediente CIV 041811/2015/CA002

Fecha de Resolución 2 de Julio de 2018
EmisorCamara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “B., O.R. c/P., N.J. y otro; s/daños y perjuicios. Ordinario”, Juzgado 44, Expte. 41.811/2015 En Buenos Aires, a días del mes de julio del año 2018, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “B., O.R. c/P., N.J. y otro; s/daños y perjuicios. Ordinario” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:

I) Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por los demandados, M.E.G.G. y N.J.P., contra la sentencia de fs.563/574 que hizo lugar a la demanda de daños y perjuicios derivados de la locación de un inmueble, entablada por O.R.B.. Expresan agravios a fs.

614/621, los que son respondidos por la actora a fs. 624/627. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.

II) Agravios Los demandados pretenden que se revoque el decisorio de grado. Se agravian porque la Sra. Jueza de grado tuvo probada, con las diligencias llevadas a cabo por el Oficial de Justicia y la escribana, la existencia de los daños en el inmueble.

Sostienen que, del mandamiento de entrega de tenencia agregado en los autos sobre desalojo, no surge la entidad de los daños que se reclaman. Dicen que el Oficial de Justicia no es un profesional idóneo para determinar supuestos daños, y menos su origen, como los presuntos faltantes; que las diligencias fueron realizadas sin citación ni participación de los demandados, y que ninguna autoridad asistió a la escribana para dar fe de la existencia de los daños y/o faltantes (art. 980 CC).

Destacan que entre el recupero de la tenencia y la constatación notarial transcurrieron 41 días, y que durante ese tiempo el inmueble no estuvo bajo su guarda.

Fecha de firma: 02/07/2018 Alta en sistema: 05/07/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27172843#210271559#20180629095623968 Se quejan de que la sentenciante haya tomado el informe pericial como uno de los fundamentos de la condena, aunque el perito no haya visto el inmueble al momento de su restitución.

En segundo lugar, critican el monto de la condena por retención indebida, calculada desde el vencimiento del contrato y hasta la desocupación del inmueble –5 meses– y por el plazo que insumió efectuar las reparaciones –2 meses–.

Indican que el proceso de desalojo se inició por la causal de falta de pago de alquileres y no existió un requerimiento formal de devolución del local formulado con posterioridad al plazo contractual pactado (arts. 1622 CC y 1218 CCC), y que solo podían reclamar los pactados hasta la fecha de recupero de la tenencia (Conf. alquiler pactado $1.500 mensual).

III) Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el incumplimiento que la generó, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

  1. Ahora bien, sentado ello, debo señalar que la Magistrada tuvo en cuenta para decidir los contratos de locación celebrados entre las partes, que dan cuenta de una relación contractual que mantuvieron desde el 1° de febrero del año 2007, cuando el actor dio en locación a M.E.G.G. el local comercial sito en la Av. Á.T. 1067, de esta Ciudad, constituyéndose como fiador el demandado N.J.P.. Vencido el contrato con fecha 31 de enero de 2010 se celebró una nueva locación, que finalizaría el día 31 de enero de 2013.

    Del instrumento celebrado el día 1° de septiembre de 2010 se desprende que el inmueble fue recibido por el locatario en buen estado de conservación y funcionalidad, “con todos sus elementos componentes de la unidad, sin perjuicio de lo pactado y descrito en la cláusula quinta, punto 3. El local está constituido por el salón para comercio, cielo raso de madera machambrada y barnizada, un toilette instalado, ante toilette, un Fecha de firma: 02/07/2018 Alta en sistema: 05/07/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27172843#210271559#20180629095623968 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H sótano con escalera y baranda fija, rejas en las dos vidrieras y en la puerta de acceso principal, dos ventiladores/extractores eléctricos colocados sobre cada una de las vidrieras. Todas las instalaciones se encuentran en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Asimismo, el inmueble contiene los siguientes bienes muebles propiedad del locador –que el locatario recibe y podrá utilizar gratuitamente durante el tiempo que mantenga ese carácter-: 1 heladera, con motor exterior, frente de aluminio y dos puertas vidriadas, sin especificación de marca visible; 3 hornos pizzeros industriales, con frente de aluminio y dos controles de temperatura cada uno; 2 heladeras verticales, con puerta vidriada, una de ellas, marca Silben; 1 heladera mostrador con dos puertas de madera y motor exterior, sin especificación de marca a la vista…” (ver fs. 265).

    El locatario se obligó a restituir el inmueble en la fecha que vencía el plazo contractual, en las condiciones en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el transcurso del tiempo y el uso cuidadoso, y en perfecto estado de limpieza. También a restituir los bienes muebles indicados, en perfecto estado de uso y conservación. Y en caso de incumplir la obligación de restituir los bienes del locador, el locatario debería reparar los daños y perjuicios y, de corresponder, abonar los objetos que faltasen y/o los desperfectos En la cláusula quinta del primer contrato celebrado –con fecha 31 de enero de 2007– se estipuló: “El locatario declara recibir el bien objeto del presente contrato en perfecto estado de conservación y mantenimiento incluyéndose en ello la instalación eléctrica, de gas, agua, cloacas, paredes, pisos, techos, escalera, puertas, vidrios, llaves, herrajes, cerrajería, grifería y accesorios existentes, obligándose a devolverlos en las mismas condiciones que lo recibe y aceptando pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos así como los deterioros ocasionados salvo los que resultaren del buen uso y de la acción del tiempo…” (ver fs. 203).

    Mientras que en la cláusula quinta del contrato de locación celebrado con el demandado P., titulada “Mejoras y/o Modificaciones”

    surge que las partes estipularon: “…Más allá de lo expuesto en el punto 1 de esta cláusula, el locatario se obliga a realizar las siguientes reparaciones en Fecha de firma: 02/07/2018 Alta en sistema: 05/07/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27172843#210271559#20180629095623968 el inmueble locado: a) en el baño: arreglar mesada y bacha del vanitory, la ducha, las paredes, la puerta, el piso y hacer el cielo raso; cambiar la tapa y el depósito del inodoro; b) arreglar las paredes y el piso del ante baño; c)

    arreglar cielo raso del sótano; d) colocar y cambiar tapas de encendido de luz de todo el local; e) colocar cerámicas faltantes en la cocina; f) colocar cerámicas rotas del piso en...

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