Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 31 de Marzo de 2023, expediente CIV 023030/2020/CA001
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
E.. n° 23.030/2020 “B., S.N.c.., C.
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Y OTRO s/DESALOJO
POR VENCIMIENTO DE CONTRATO”
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de marzo del año dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “B., S.N.c.., C.
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y otro s/desalojo por vencimiento de contrato”, respecto de la sentencia de fecha 4 de julio de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de Cámara doctor: M.L.C.,
señoras juezas de Cámara doctoras: Beatriz A. Verón - Gabriela M.
Scolarici.
A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:
La sentencia recurrida admitió la pretensión de desalojo interpuesta contra C.
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A. y demás subinquilinos y/u ocupantes a quienes condenó a desalojar el inmueble ubicado en la calle A.d.V. 629 de la localidad San Antonio de Padua, partido de M., provincia de Buenos Aires, dentro del plazo de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento,
con costas.
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.
Fecha de firma: 31/03/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Con fecha 8 de marzo del corriente se dictó el llamamiento de autos,
providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
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Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Deduce la parte actora demanda de desalojo por vencimiento del plazo contractual contra C.
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A. y demás subinquilinos y/u ocupantes del inmueble sito en la calle A.d.V. 629 de la localidad San Antonio de Padua del partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires.
Relata, que inicia la acción en su carácter de heredera de su madre,
M. E. L., quien suscribió con el demandado un contrato de locación respecto del inmueble referido por el término de 24 meses a contar desde el día 01/05/2018 y hasta el 30/04/2020. Que, operado de pleno derecho el vencimiento del plazo contractual en abril de 2020 el locatario permaneció
en el inmueble.
Refiere, que a partir del mes de enero de dicho año el accionado dejó
de pagar los cánones locativos.
El día 20 de marzo de 2021, se presentó C.
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A. a contestar demanda. Efectuó una negativa de todo lo expuesto por la actora en su demanda.
Dijo, que la relación con la Sra. B. se distinguió desde su inicio por el destrato permanente que la nombrada le propiciaba a aquél y a su familia Fecha de firma: 31/03/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
dado el contumaz incumplimiento de las obligaciones a cargo de la locadora y su mala predisposición para el dialogo.
Señala, que desde la entrega de la casa una vez suscripto el contrato de locación hubo serias dificultades de comunicación con la reclamante.
Que, al ingresar a la propiedad notó que el garaje allí ubicado se hallaba en imposible estado de uso debido a que la actora acumulaba en ese lugar un basural de trastos viejos y máquinas oxidadas obsoletas y en desuso que lo ocupaban en su totalidad.
Transcribe el intercambio epistolar realizado con la reclamante, al cual me remito en honor a la brevedad.
Sostiene, que debido a dicha conflictiva el Sr. A. intentó zanjar las diferencias mediante la apertura de una instancia de mediación por ante el Centro de Mediación del Colegio de M., llevándose a cabo la audiencia el día 12 de noviembre de 2019 que finalizó sin acuerdo.
Afirma, no obstante, que igualmente continuó pagando en tiempo y forma el alquiler, cumpliendo así todas las obligaciones a su cargo.
Asevera, que la Sra. B. se negaba a extender y firmar recibos de los alquileres motivo por el cual procedió a intimarla mediante carta documento para que dé cumplimiento con ello.
Cuenta, además, que el día 21 de diciembre de 2020 el Sr. C. E. B. -
hermano de la accionante- le remitió una carta documento en la que lo intimaba a que le abonara el porcentual correspondiente de los alquileres en tanto resultaba ser el titular del 50% del inmueble locado.
Plantea excepciones de defecto legal y de falta de acción, esta última defensa, entre otras cuestiones, debido al incumplimiento parcial de la actora de la entrega del uso y goce de la cosa (garaje) consagrada actualmente en el art. 1031 del Código Civil y Comercial.
Fecha de firma: 31/03/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Solicita la citación de C.E.B., en los términos del artículo 94 del Código Procesal.
Con fecha 4/7/2021 se presenta de manera espontánea el Sr. C.E.B.,
a fin de resguardar sus derechos y solicita se lo tenga por parte en razón de ser titular de un 50% indiviso del inmueble objeto de autos.
El día 19/10/2021 se admite la citación de tercero del Sr. B..
Con fecha 8 de abril de 2022 se rechaza la excepción de defecto legal deducida por el demandado con costas, y se difiere el resto de los planteos formulados en la contestación de demanda para el momento del dictado de la sentencia definitiva.
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Los recursos El demandado expresa agravios el día 15 de febrero de 2023. Se queja en tanto la sentencia de grado no hace lugar al alegado incumplimiento parcial de la obligación que pesaba sobre la locadora de entregar el uso y goce de la cosa (garaje). Transcribe nuevamente el relato efectuado al contestar demanda respecto de la problemática del garaje, el intercambio epistolar y hace mención una vez más a la audiencia llevada a cabo en mediación, la que finalizó sin éxito. Sostiene que no resulta objetivo ni justo establecer que el locatario “nada hizo” ante el incumplimiento parcial de la obligación a cargo de la actora. Afirma, que resulta absolutamente viable la exceptio non adimpleti contractus (art. 1031
del CCCN) toda vez que la conducta de la locadora reviste gravedad e importancia suficiente para afectar el contenido esencial del contrato. Que,
la sentencia recurrida, por el contrario, da validez a un ejercicio abusivo e injustificable de tal derecho (de acuerdo a lo previsto en el art. 1071 inc. 2°
del Código Civil derogado, y su equivalente art. 10 del CCCN). Que, si dentro del marco de un contrato bilateral una parte no da -no cumple- la Fecha de firma: 31/03/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
prestación a su cargo, la otra se halla autorizada a no dar -no cumplir- la suya. Agrega, que la negativa por parte de la Sra. B. a extender y firmar recibos de alquiler lo obligó a efectuar nuevos gastos. Que, la actora jamás desocupó el garaje conforme se había comprometido antes de firmar el convenio por lo que se vio obligado a alquilar una cochera para depositar su automóvil. Se alza contra la imposición de costas decidida en la sentencia y solicita se establezcan en el orden causado dada la naturaleza de la acción deducida, la forma en que se trabó la litis y la conducta de las partes. En tal sentido, considera que no debió haberse dispuesto sustanciación alguna de este proceso dado los alcances de la normativa vigente al tiempo de la pandemia por Covid 19. Que, sin perjuicio de la emergencia sanitaria y crisis económica de aquél momento, el demandado no hizo uso ni abuso de ninguna las excepcionales prerrogativas reconocidas a favor de los inquilinos. Que, sin embargo, la actora inició la presente causa sin el consentimiento del cotitular del bien, Sr. C. E. B.,
exigido por el art. 1613 del derogado Código Civil. Corrido el pertinente traslado, fue contestado por la parte actora el día 23 de febrero de 2023.
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La solución a) Liminarmente, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC por el demandado apelante en función de lo expuesto por la parte actora en la contestación de agravios.
La mencionada normativa dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. "Crítica concreta” se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio; lo de “razonada”
alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso.
Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los Fecha de firma: 31/03/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
conceptos contenidos en la sentencia que se impugna" (conf. esta Sala in re "Micromar S.A. de Transportes c MCBA" del 12-09-79, ED 86-442). Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., S.H., 13-02-06, “.,
J.c.C., R.S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.
Los recurrentes deben...
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