Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 29 de Agosto de 2018, expediente CIV 024509/2014/CA005
| Fecha de Resolución | 29 de Agosto de 2018 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
Expte. n° J..
Arzobispado de Buenos Aires c. Dimar Cinematográfica S.A. y otro s/ Fijación y/o cobro de valor locativo
ACUERDO Nº 53/18 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de agosto del año dos mil dieciocho, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “I” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos: “Arzobispado de Buenos Aires c. Dimar Cinematográfica S.A. y otro s/ Fijación y/o cobro de valor locativo”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. G., POSSE SAGUIER y CASTRO.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. G.
dijo:
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La sentencia dictada a fs. 497/506 fue apelada por ambas partes. La actora lo hizo a fs. 508 y la demandada a fs. 509.
Las respectivas fundamentaciones de los recursos se agregaron a fs.
525/533 y 513/524 y sus contestaciones a fs. 566/569 y 557/562.
Resta señalar que la medida para mejor proveer dispuesta por esta sala a fs. 534/535 fue cumplida a fs. 577/629, por lo que en estos términos las actuaciones se encuentran en condiciones de resolver.
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El estudio del asunto lleva a destacar que en estos autos la entidad actora, el Arzobispado de Buenos Aires, en su carácter de titular del dominio directo del inmueble sito en la avenida C. n° 1661/1663/1665/1667 de esta ciudad, promovió demanda contra Dimar Cinematográfica S.A., en su calidad de enfiteuta del mencionado predio, con el objeto de obtener la fijación del valor Fecha de firma: 29/08/2018
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locativo (sic) a partir de octubre de 2010, y el cobro del respectivo importe con más el de cierta suma dineraria –y sus intereses- que atribuye a diferencias adeudadas por períodos anteriores por dicho concepto hasta septiembre de 2010.
El juez de grado admitió el primero de los indicados re-clamos y condenó a la demandada a pagar $
2.793.295,61.- en concepto de cánones enfitéuticos correspondientes a los pe-ríodos corridos entre octubre de 2010 y abril de 2014, con más los intereses moratorios que precisó, suma de la que –según aclaró-
debían detraerse los importes abonados por tal concepto informados por la perito contadora en el dictamen presentado en autos y sus respectivos intereses; en cambio, desestimó la pretensión de cobro de los cánones anteriores corridos hasta septiembre de 2010. Como se anticipó, tal decisión no satisfizo a ninguno de los interesados, lo que motivó la remisión de las actuaciones a esta alzada.
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Antes de avanzar en el análisis de los cuestionamientos expresados por ambos recurrentes, estimo necesario anticipar que encuentro atinadas las referencias efectuadas por el a quo del precedente de la sala G de esta Cámara de Apelaciones del 31
de julio de 1984, con primer voto del recordado juez Roberto E.
G., publicado en La Ley, Tº 1985-C, pág. 574, Jurisprudencia Argentina, Tº 1984-IV, pág. 68 y El Derecho, Tº 111, pág. 224. No se trata solamente de ponderar el valiosísimo aporte jurídico –sobre el que seguidamente volveré- que conlleva dicho antecedente en una temática absoluta-mente inusual y poco abordada como lo es la que aquí se trata en razón de la prohibición otrora establecida en el artículo 2614 del derogado Código Civil e implícitamente mantenida en el actual Código Civil y Comercial habida cuenta el sistema de nú-
mero cerrado que por imperio del orden público rige la creación y constitución de derechos reales (arg. arts. 1882, 1884 y 1887), sino además porque la enfiteusis a la que se hizo referencia en ese Fecha de firma: 29/08/2018
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precedente es, según lo explicaré, la misma –bien que referida a una parcela distinta- que la de autos.
Por cierto que no deja de dificultar este panorama la circunstancia de que en la especie, como también ocurrió en el caso abordado por la sala G, no se tiene a la vista el acto causal del derecho real de enfiteusis en cuestión. El testimonio de la escritura pública celebrada el 28 de abril de 1840, agregada a fs. 578/610 como consecuencia de la medida para mejor proveer dispuesta a fs. 534/535,
si bien constituye el antecedente más antiguo de que se dispone en estas actuaciones, no es el acto constitutivo de la enfiteusis sino el fundacional de la capilla y oratorio público Nuestra Señora del C., que como recordaba L. –citado por G. en su voto-
dio lugar a “innumerables litigios” (cfr. su obra, Derecho civil,
Tratado de derechos reales, E.. La Ley – Ediar, Buenos Aires, 2010,
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edición actualizada y ampliada por J.H.A., T° I,
págs. 90/91, núm. 55, cita al pie de página núm. 127), y que en aquel entonces el constituyente J.A.R. hizo edificar “…en el égido de esta ciudad en terreno de su propiedad que está situado entre las calles Monte-video, el Callao, Cordova (sic), y Paraguay, y cuya extención (sic) se compone de un solo cuerpo que comprende dos cuadras de largo de éste á oeste, divididas por el medio con la calle de Garantías, y una de ancho de norte á sud…” (fs. 578). Esta pro-piedad, de acuerdo a las constancias a que hago referencia, le correspondía al nombrado R. “…por compra que hizo de él a D.D.B. de este mismo vecindario y comercio según consta de la escritura que aquel le otorgó en diez de enero del año mil ochocientos veinte y cuatro (sic)…”, cuyo testimonio tuvo a la vista el escribano autorizante, y contiene “á más el expresado terreno en donde se halla construida la capilla, una plaza en medio para el mayor desahogo y decencia del templo, con un pozo de baldear agua en el centro, para las reparaciones y demás usos del oratorio, como también Fecha de firma: 29/08/2018
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para que de él se sir-van los individuos que se hallan poblados en los diversos so-lares de que se compone dicho terreno y que están dados en en-fiteusis, para que su canon se aplique al sostén y ornato de la capilla y con el mismo se atienda a la congrua del capellán que debe servirla…” (fs. 578/579 vta.; el énfasis es agregado).
En otro pasaje del documento se lee: “…[e]l P. ó la autoridad en quien recaiga el Patronato conforme al tenor de la escritura presente, conservará el derecho de vigilar la con-
servación, buen servicio y aseo de la Capilla, recaudará el canon de los enfiteutas porque con el (como se ha dicho anteriormente), se ha de proveer al sostén del Capellán de la V.…” (fs. 583 vta.; el énfasis es agregado).
De estas y otras referencias efectuadas en el mencionado testimonio –que entiendo innecesario reproducir- se desprende que la enfiteusis del caso ya existía cuando se fundó la capilla y, más aun, que ésta fue constituida en algún momento entre el 10 de enero de 1824, en que J.A.R. adquirió la titularidad de la basta propiedad conformada por las dos señaladas manzanas, algunos de cuyos solares -entre ellos el que ocupa la aquí
demandada- fueron gravados con dicho derecho real, y el 28 de abril de 1840, en que tuvo lugar aquel acto fundacional.
No es, por cierto, la situación ideal. No se me escapa que la adquisición derivada de derechos reales por actos entre vi-vos se prueba con título y modo suficientes (arts. 577, 3265, y concordantes del Código Civil y 1892 del Código Civil y Comercial),
y que en el caso, conforme lo vengo explicando, aun cuando se tenga por configurado este último elemento, no se cuenta con el instrumento que acredite el primero. La cuestión adquiere un cariz más complejo si se advierte que, históricamente, pero en concepción que llega a estos días, en los supuestos referidos, la constitución de derechos reales sobre inmuebles debe hacerse por escritura pública (arts. 1184,
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inc. 1 del Código Civil y 1017, inc. a] del Código Civil y Comercial).
Así lo establecían las Partidas, que era la legislación que regía en aquel entonces, al preceptuar que la enfiteusis debía instrumentarse “por carta de Escriuano publico (sic), o del Señor que lo da” (Partida primera, título XIV, ley III), a lo que se agregan aquellos preceptos que disponían que “los contratos que tengan una forma determinada por las leyes, no se juzgarán probados, si no estuvieren en la forma prescripta” (art. 1191 del Código Civil).
Sin embargo, resolver la cuestión concluyendo en que por no haberse adjuntado el título constitutivo de la enfiteusis,
debe tenerse a ésta por inexistente, constituye, a mi ver, una solución marcadamente disvaliosa e inesperada para las propias partes de este proceso, quienes no han cuestionado la...
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