Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala B, 9 de Mayo de 2023, expediente COM 031247/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 9 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
En Buenos Aires, a los días del mes de mayo de dos mil veintitrés, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el proceso caratulado “ÁLVAREZ, L.A. contra KATZ, J.S. sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM
31247/2019) en el que resultó que debía votarse en el siguiente orden al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: Vocalías nro. 5, nro. 4 y nro. 6. Dado que la nro. 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las D.M.G.V. y M.E.B. (art. 109 RJN).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La señora Jueza de Cámara M.G.V. dijo:
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La sentencia apelada El señor Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda promovida por la señora L.A.Á. contra el señor J.S.K. y, en consecuencia, lo condenó a pagar la suma de $ 727.280, más Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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intereses a la tasa que cobra el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días (fs. 304).
Señaló que la señora Á. reclama al señor K., en su carácter de titular de “Brick Propiedades y Servicios”, interviniente en una operación de compraventa de un inmueble, la reparación de los daños y perjuicios causados por la demora en la escrituración. Precisó que la actora acusa al demandado de no haberle informado la existencia de un gravamen hipotecario, y que su cancelación implicó una dilación que tornó más onerosa la compraventa inmobiliaria como consecuencia de la variación de la relación de cambio entre el peso y el dólar estadounidense.
Además, afirmó que no existe controversia en cuanto a que la demandante quiso adquirir un inmueble que seleccionó entre los ofrecidos por el demandado por internet; la parte actora solicitó un crédito con garantía hipotecaria al Banco de la Nación Argentina; el inmueble estaba gravado con una hipoteca inscripta; el precio de la compraventa era de U$S 128.000, y la escrituración de la operación se realizó el 28.05.2018.
En ese marco, consideró el carácter de corredor inmobiliario del señor K. y juzgó que estaba obligado a recabar los antecedentes dominiales del inmueble en venta de acuerdo con el artículo 1347 del Código Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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Civil y Comercial de la Nación y el artículo 10 de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires. Valoró como antijurídica la omisión de cumplir ese deber.
Asimismo, tuvo por acreditado que la publicidad del inmueble en cuestión señalaba que era “apto crédito” y, por ende, susceptible de ser gravado con hipoteca a favor del dador del crédito a los efectos de su adquisición. Indicó que el señor K. estaba obligado a suministrar información clara, cierta y detallada sobre las características esenciales del bien ofrecido y sus condiciones de comercialización, y que estos términos se incluyen en el contrato y obligan al oferente, de conformidad con los artículos 1, 2, 4 y 8 de la ley nro. 24.240. En adición a lo anterior, entendió acreditado que la parte demandada conocía la existencia del gravamen hipotecario no cancelado y omitió informarlo a la señora Á., en violación de su deber de buena fe previsto en el artículo 9 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sostuvo que los perjuicios reclamados guardan relación de causalidad con la conducta antijurídica del señor K.. Cuantificó el daño emergente en $ 577.280 a partir de la diferencia de tipo de cambio del peso y el dólar estadounidense entre el 5.04.2018 —cuando se cumplió la condición de la parte vendedora para avanzar con la operación— y el 28.05.2018 —cuando la compraventa inmobiliaria se perfeccionó—; y el daño moral en $ 150.000. En ambos casos, determinó el cómputo de los intereses a partir del 28.05.2018.
Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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Finalmente, rechazó la pretensión de daño punitivo y condenó a la parte demandada en costas.
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Los recursos La señora L.A.Á. y el señor J.S.K. apelaron la sentencia a fojas 306 y 308, respectivamente. Los agravios de la parte actora están expresados a fojas 325/327 y fueron contestados a fojas 329.
A su vez, los agravios de la parte demandada están expresados a fojas 333 y fueron contestados a fojas 334/338.
La señora Fiscal General de Cámara expidió su dictamen a fojas 340/345.
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Por un lado, la señora Á. cuestionó el rechazo de su pretensión de daño punitivo. Acusó que la parte demandada no tuvo una actitud diligente en la publicación del inmueble. Destacó su carácter de intermediario profesional en operaciones inmobiliarias.
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Por otro, el señor K. afirmó que la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires no establece cuándo deben solicitarse los informes de situación registral y que actuó conforme los usos profesionales para los casos en que la operación inmobiliaria se realiza sin un boleto de compraventa previo.
Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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Insistió en que remitió la documentación pertinente a la escribana designada por la parte actora para que solicite los informes correspondientes.
Agregó que la anotación hipotecaria estaba prescripta por el transcurso de 37 años desde su inscripción, por lo que no podía causar efecto contra el adquirente, y podía ser cancelada de oficio por el Registro de la Propiedad Inmueble o en el acto de escrituración de la compraventa inmobiliaria. A partir de ello, negó la existencia de obstáculo registral para escriturar y la existencia de publicidad errónea. Indicó que solicitó la instrumentación simultánea de la cancelación de la hipoteca original, la compraventa inmobiliaria y la constitución del nuevo gravamen a la escribana interviniente el 9.04.2018, cuando tomó conocimiento de la existencia de la hipoteca previa.
Sostuvo que la parte actora conocía los riesgos cambiarios del país. Señaló que la reserva del inmueble por la parte vendedora no implicó el cumplimiento de la condición prevista para la realización de la operación con la parte actora sino el comienzo de los trámites para su escrituración, los cuales normalmente se realizan dentro de los 30 días posteriores. Apuntó que el mismo plazo estaba previsto en la reserva realizada por la señora Á. en relación con su operación. A partir de esto, afirmó que, en su caso, la fecha del perjuicio no podía ser anterior a esos términos.
Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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Finalmente, rechazó la posibilidad de que se cause un daño moral en un marco contractual cuando la fluctuación constante de la moneda nacional es un hecho público y notorio. Entendió que no hubiera habido reclamo en caso de ausencia de variación cambiaria.
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La sentencia 1. Liminarmente, no existe controversia en cuanto a que (i) la señora Á. fue atraída por la publicidad de un inmueble realizada por “Brick Propiedades y Servicios” —marca de titularidad del señor K. con la cual opera en el mercado inmobiliario— donde se anunciaba que era “apto crédito”; (ii) el 23.01.2018 reservó ese inmueble y supeditó su compra a la obtención de un crédito hipotecario; (iii) el 19.02.2018 reiteró su reserva bajo la misma condición, y, por su parte, la vendedora sujetó la operación a la adquisición simultánea de otro inmueble; (iv) el 10.01.2018 el Banco de la Nación Argentina le notificó a la actora la adjudicación del crédito hipotecario;
(v) existía una hipoteca inscripta en relación con el inmueble que pretendía adquirir la señora Á.; y (vi) la compraventa fue celebrada finalmente el 28.05.2018 por el valor de U$S 128.000.
En esta instancia, se debate principalmente si el señor K. estaba obligado a informar a la señora Á. la existencia de la anotación de Fecha de firma: 09/05/2023
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
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un gravamen en relación con el inmueble, y si esta falta de información causó
los daños y perjuicios reclamados. Asimismo, se debate la responsabilidad por daño moral y la procedencia del daño punitivo pretendido por la parte actora.
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El Código Civil y Comercial de la Nación establece que hay contrato de corretaje cuando una persona (corredor) se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de negocios sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes (art. 1345). Asimismo, aclara que el contrato se entiende perfeccionado por la intervención del corredor sin protesta contemporánea de los interesados al comienzo de su actuación, si aquél está
habilitado para el ejercicio profesional (art. 1346).
En lo que interesa a este caso, las obligaciones principales del corredor son asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal...
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