Alquileres: cuándo es legal hacer un contrato por un plazo menor al mínimo de tres años que dice la ley

Hay cinco motivos que permiten realizar un contrato de alquiler por menos de tres años

Aún en medio de la incertidumbre por el futuro de la fallida Ley de Alquileres, luego del fracaso de la mesa de negociaciones impulsada por la Secretaría de Comercio Interior junto a diferentes sectores del mercado inmobiliario, muchos propietarios buscaban en las últimas semanas las formas de esquivar nuevos contratos hasta tener un panorama más claro respecto a los puntos más cuestionados de la ley.

Entre ellos, la duración de los contratos , que es uno de los puntos que generó más polémica desde la sanción de la norma a mediados de 2020. Mientras que desde asociaciones de inquilinos defienden la ley 27.551 que establece plazos mínimos de 3 años en los contratos, tanto propietarios como las inmobiliarias pedían volver al formato de dos años. Sin embargo, no hubo acuerdo sobre este punto y las inmobiliarias y propietarios deben sentarse a definir qué hacen con los contratos que deben renovarse o cómo comenzar los nuevos.

Si bien la ley establece que el plazo mínimo de alquiler de inmuebles es de tres años, otros factores como la ubicación y el destino que se le da al inmueble entran en juego a la hora de fijar la duración del contrato, ya sea para vivienda, comercio u otros.

En este sentido, en la actualidad hay dos normas nacionales que regulan el tema : una es la que aborda las locaciones y alquileres, presente en el Código Civil y Comercial en los artículos 1198 -que establece el plazo mínimo - y en el 1199 -que determina las excepciones a ese plazo mínimo -. Por otra parte, está la ley nacional de arrendamientos y aparcerías rurales, que se ocupa de los alquileres con destino a la explotación agropecuaria ubicados en zona rural.

En cuanto a los inmuebles ubicados en zonas urbanas con destino para vivienda, comercio, industria u otros, el plazo mínimo legal es de tres años. "Antes regía una ley que era la ley nacional de locaciones urbanas -la 23.091- que establecía dos plazos mínimos: dos años para vivienda y tres años para comercio industria o profesión", detalla a LA NACION Mariano Esper, abogado especializado en temas empresariales e inmobiliarios y profesor de la UBA y la Austral.

Según explica Esper, el plazo mínimo legal tiene "excepciones" establecidas en los dos artículos del Código Civil y Comercial , mencionados anteriormente.

Respecto al artículo 1198, hay una excepción que el letrado advierte que si bien "no se utiliza mucho en la...