Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 22 de Agosto de 2017, expediente COM 074212/2009/CA002

• Fecha de Resolución: 22 de Agosto de 2017
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los veintidós días del mes de agosto de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “ACCOR PDA S.A. CONTRA KLP EMPRENDIMIENTOS S.A. SOBRE ORDINARIO”, Expte. N° Com 74212/09 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: vocalía Nº 16, 18 y 17.

Intervienen los Dres. A.N.T. y R.F.B. por encontrarse vacante la vocalía Nº 17.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 1657/1667?

La D.A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

1. Accor PDA S.A. (antes, Posadas de Argentina S.A. y, en adelante, “Accor S.A.”; v. fs. 877) inició demanda contra KLP Emprendimientos S.A. (en adelante, “KLP S.A.”) a fin de obtener el cumplimiento del contrato de administración y operación hotelera celebrado el 02.09.03.

   Concretamente solicitó se condene a la accionada a que: i) finalice la construcción de cierto hotel, ii) le entregue la posesión física y jurídica, iii) le abone U$S 215.000 en concepto de honorarios devengados por servicios de preapertura y acondicionamiento, y iv) le otorgue el derecho exclusivo para operarlo. Todo ello con más los daños ocasionados por la demora en cumplir con sus obligaciones.

   Para el evento de que se rechazara la pretensión principal, solicitó los daños derivados del incumplimiento que atribuyó a su adversaria.

   Previo a introducirse en el contrato de administración y operación hotelera, aludió a cierto mutuo que la vinculó con la accionada destinado a Fecha de firma: 22/08/2017 Alta en sistema: 23/08/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23151233#186169742#20170818132200611 Poder Judicial de la Nación financiar parte del proyecto. Así pues –sostuvo- existían contratos complementarios y conexos al de la litis.

   Relató luego las etapas previas a la celebración del negocio principal y se refirió a las cualidades personales de su contraparte.

   Así, dijo que: i) algunos representantes y accionistas de KLP S.A. eran abogados y otros tenían cierta experiencia en el mercado hotelero y turístico, ii) luego de varias reuniones e intercambio de 10 borradores, arribaron a un acuerdo y el 02.09.03 lo suscribieron, iii) KLP S.A. es un comerciante calificado, especializado y profesional del negocio dedicado a la explotación de hoteles, casinos y juegos de azar.

   Adujo que la complejidad e importancia del objeto y su extendida duración tornó necesario segmentarlo en períodos. En el primero, la USO OFICIAL accionada se obligó a construir por sí o por terceros el hotel para luego entregarle su posesión. El segundo período comprendía las tareas de preapertura. Y el tercero abarcaba la apertura y administración del hotel, teniendo Accor S.A. el derecho exclusivo para administrarlo.

   Explicó que en abril de 2008, frente a la extensa demora de KLP S.A. en construir el establecimiento, le solicitó información por carta documento respecto del estado de las negociaciones con las entidades financieras que aportarían los fondos para terminar la construcción.

   Manifestó que KLP S.A., sorpresivamente, alegó que no era posible conseguir inversores pues el contrato tenía cláusulas abusivas y leoninas que desequilibraban los derechos y obligaciones y le impedían disponer de fondos para el repago de los préstamos que eventuales inversores le concederían.

   De allí que no podía cumplir con el objeto del negocio.

   Fecha de firma: 22/08/2017 Alta en sistema: 23/08/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23151233#186169742#20170818132200611 Poder Judicial de la Nación Expuso que en septiembre de 2008 la defendida dio por finalizado el contrato sin culpa. Arguyó que frente a este ilegítimo proceder la intimó a cumplir con sus obligaciones bajo apercibimiento de exigirlas forzadamente.

   Denunció que la accionada entregó el hotel en administración a otra cadena distinta a Accor S.A. y que, por ello, podía concluir que frente a la voluntad antojadiza de KLP S.A. de cambiar de operador decidió desligarse del negocio.

   Razonó que su carácter de comerciante profesional y las tratativas precontractuales impedían pensar que existieran cláusulas abusivas, impuestas o que la hubiera obligado a contratar.

   Desde otra perspectiva, negó que el contenido de las cláusulas contractuales hubiera impedido a la defendida obtener financiamiento y que USO OFICIAL por ello la obligación a su cargo se hubiese tornado de cumplimiento imposible.

   Manifestó que no se configuraron los presupuestos del art. 888 del CCiv. Explicó que la prestación no se volvió ni física ni legalmente imposible al no ser la imposibilidad ni objetiva, ni absoluta ni definitiva. Dijo que ésta respondía a circunstancias subjetivas y transitorias de KLP S.A. al tener causa en su propia culpa. En este sentido, adujo que si se había obligado a construir el hotel debió planificar las vías de financiamiento que utilizaría; y, en consecuencia, su falta era propia del giro empresario y no un impedimento material o legal que le fuera ajeno.

   Añadió que la prestación de KLP S.A. no estaba sujeta a la condición suspensiva de obtener financiamiento, por lo que las alegaciones de la carta documento carecían de validez.

   Fecha de firma: 22/08/2017 Alta en sistema: 23/08/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23151233#186169742#20170818132200611 Poder Judicial de la Nación Expuso que al haber celebrado un contrato por tiempo determinado, la accionada no podía rescindirlo sin causa al no estar previsto ni convencional ni legalmente.

   Explicó que solo acordaron la posibilidad de concluirlo según los supuestos de la cláusula 24 y previo procedimiento de resolución pactado al que KLP S.A. nunca se ajustó.

   Concluyó que le asiste derecho a exigir el cumplimiento e impedir que terceras empresas tomen posesión y administren el hotel cuya explotación le corresponde.

   A todo evento y en subsidio, requirió el daño emergente y lucro cesante por la rescisión incausada, abusiva e ilegítima.

   A fs. 446/59 amplió demanda respecto de su pretensión resarcitoria y USO OFICIAL detalló los rubros en concepto de daño emergente y lucro cesante.

   Solicitó la citación como tercero de Intercontinental S.A. por ser la persona jurídica que explota el hotel.

   Ofreció pruebas y fundó en derecho su pretensión.

2. A fs. 681/712 K.S.A. contestó demanda y solicitó su rechazo con expresa imposición de costas.

   Negó puntillosamente todos y cada uno de los hechos expuestos en el escrito de inicio. Reconoció el intercambio epistolar.

   Refirió a los antecedentes que precedieron al contrato principal de administración y operación hotelera. Explicó que KLP S.A., recurriendo al financiamiento, había suscripto una opción de compra del inmueble en el que se levantaría el hotel y abonado en concepto de reserva U$S 400.000. Adujo que antes del 30.08.03 debía cancelar el saldo del precio de U$S 2.000.000 o perdería la opción y el dinero adelantado.

   Fecha de firma: 22/08/2017 Alta en sistema: 23/08/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23151233#186169742#20170818132200611 Poder Judicial de la Nación Manifestó que en ese contexto tomó contacto con Accor S.A., quien expresó interés en el proyecto. Suscribieron entonces la carta de intención del 08.06.03 donde plasmaron: i) la intención de Accor S.A. de gestionar ante su comité ejecutivo la concesión de un préstamo por U$S 3.000.000 para llevar adelante el emprendimiento de KLP S.A., ii) las pautas base del contrato de operación del hotel, iii) los honorarios a favor de Accor S.A., y iv)

   la voluntad de suscribir dentro de 45 días el contrato definitivo.

   Relató que Accor S.A., a través de J.C., cuando habían transcurrido los 45 días y aún no concertado el contrato definitivo, le hizo saber que reducirían al 50% el préstamo comprometido (u$s 1.500.000) y que retendrían u$s 121.000 para abonar honorarios de Accor S.A.

   Alegó que la suscripción del contrato en los términos y condiciones USO OFICIAL predispuestos por Accor S.A. era condición para el otorgamiento del préstamo y que a esa fecha ya no tenía posibilidad de discusión: lo firmaba como le era impuesto o perdía lo invertido en la opción de compra y la autorización obtenida para explotar el casino. Dijo que Accor S.A. conocía todas estas contingencias y se abusó de la situación.

   Refirió al contrato de préstamo que suscribió en la misma fecha con Caesar Park Argentina S.A. Así, dijo que le otorgaron u$s 1.500.000 y que, de dicha suma, destinó u$s 1.379.000 a cancelar la hipoteca que pesaba sobre el futuro hotel y u$s 121.00 al pago del 50% de honorarios de Accor S.A..

   Añadió que junto con el contrato de administración y operación hotelera y el de préstamo, rubricaron una nueva carta de intención en la que aclararon que la construcción y apertura se supeditaba a la aprobación del proyecto por parte del Poder Ejecutivo de la Provincia de Mendoza y a la obtención de financiación para la inversión en la obra civil. Agregó que también allí se dijo que la efectividad y el plazo de vigencia del contrato Fecha de firma: 22/08/2017 Alta en sistema: 23/08/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23151233#186169742#20170818132200611 Poder Judicial de la Nación comenzarían a computarse a partir de la fecha de apertura del hotel, una vez cumplidos los requisitos de autorización y financiamiento.

   Expuso que tras la firma del convenio inició la búsqueda de las...