Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala L, 3 de Marzo de 2023, expediente CIV 093845/2013
| Fecha de Resolución | 3 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala L |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L
A, M c/ Catulo Castillo 3072 SRL y otros s/ Escrituración
Exp. N°
93.845/2013; Juzgado 71
En Buenos Aires, a 3 de marzo de dos mil veintitrés, encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “A, M c/ Catulo Castillo 3072 SRL y otros s/ Escrituración” de acuerdo al orden del sorteo,
el Dr. L. dijo:
I.-
El caso trata el reclamo iniciado por Ma A contra “C.C. 3072 S.R.L.”, “T.P. de A. y Cía. S.A.”, y D A V
por cumplimiento de contrato, a efectos de que se los condene a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble a construirse en la calle M.8., entre las de C.C. y Estados Unidos,
matrícula FR 6-1771, designado provisoriamente como unidad funcional n° 81 del séptimo piso al frente, de esta Capital Federal;
más los daños y perjuicios ocasionados por la mora.
El 15 de febrero de 2012 la actora, en carácter de compradora, celebró con “C.C. 3072 S.R.L.” (de aquí en más “Catulo”), un boleto de compraventa respecto de un inmueble a construirse en el terreno individualizado en el párrafo anterior, por la suma de U$S 118.000, con IVA incluido; cuyo pago al contado y en efectivo realizó a D A V, quien representaba a la demandada.
Conforme la cláusula séptima del boleto, la entrega del inmueble, con la consiguiente escrituración y entrega de posesión, se realizaría en los meses de mayo/junio de 2012.
También se abonó la suma de U$S 4.968 por concepto de “comisión de venta” (servicios inmobiliarios) a T.A.,
quien otorgó recibos por $6.226, U$S 1.428 y $1.260 en concepto de sellos.
Fecha de firma: 03/03/2023
Alta en sistema: 06/03/2023
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
El juez rechazó la demanda contra el Sr. D A V; declaró
resuelto el boleto de compraventa celebrado entre “Catulo” y M A; y condenó a la demandada a pagarle a la actora la suma de $668.824
(devolución de lo abonado por el inmueble con más la cláusula pactada en el boleto en concepto de daños) y a “T.A.” a la restitución de las sumas percibidas en concepto de comisión y sellos ($6.226, U$S 2.428 y $1.235,84).
Asimismo, condenó concurrentemente a las accionadas al pago de $150.000 en concepto de daño moral.
Tras el dictado de la sentencia, la parte actora y “Catulo”
arribaron un acuerdo en el que se convino el pago de U$S 68.000 a favor de la actora, quien desistió, a su vez, de la acción respecto de esa demandada.
II.-
Los agravios “T.A.” se agravió por la condena a restituir la comisión inmobiliaria y la correspondiente al daño moral, por su otorgamiento y cuantía. Luego, dogmáticamente cuestionó sobre la cuenta de intereses.
Los agravios de la parte actora versan un poco sobre todo . Pero, ineludiblemente deben leerse a la luz del acuerdo presentado en autos el día 20/06/22. Los de la accionada también.
En la cláusula SEXTA de ese acuerdo, celebrado con “C., se estableció que la actora daba por terminados los juicios contra la constructora.
Se usó una frase poco feliz, jurídicamente hablando: “la actora se compromete a dar por resuelto los expedientes caratulados:
A, M c/ Catulo Castillo 3072 SRL y otros s/ Cumplimiento de contrato
(Expediente n° 93845/2013)…”; y se mencionan otros procesos accesorios.
Digo poco feliz porque a un juicio no se lo “da por resuelto”; pero se entiende que la actora desistió en ese acuerdo de la Fecha de firma: 03/03/2023
Alta en sistema: 06/03/2023
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Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
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acción contra el demandado (lo cual queda claro luego en el escrito mediante el cual acompañó el convenio).
Incluso se acordaron las costas en el orden causado a excepción de la tasa de justicia, honorarios del mediador y peritos, si los hubiera, que son a cargo de la accionada.
Todo indicaba que el juicio se terminaba ahí. Pero no.
Por eso digo que los agravios deben leerse a la luz de este acuerdo.
Es que la actora aún en esta instancia llamativamente cuestiona el monto de condena relativo a la restitución de lo abonado a la constructora y la indemnización por daño moral. Cuestión zanjada en el acuerdo.
Solución que también aplica a todo lo que se expone respecto de la extensión de la condena por esos rubros a “T.A..
La actora luego discurre larga y entreveradamente sobre la responsabilidad del corredor inmobiliario, el derecho del consumidor y otras yerbas, mezclando constantemente estos extremos con el monto del reclamo que –repito- ya fue convenido con la constructora y percibido efectivamente por la parte actora. Por ejemplo, el contenido del capítulo sobre “daño emergente” y luego el del “principio del esfuerzo compartido”; son tópicos resueltos en el acuerdo que parcialmente finalizó el juicio.
En los agravios se solicita condena a “T.A.”
por el 50% de todas las indemnizaciones y la devolución de lo pagado. Obviamente, nada de esto puede tratarse luego de aquel acuerdo por el cual la actora fue desinteresada por estos ítems.
No puede pretender que la codemandada abone lo que la actora ya percibió reajustando su pretensión.
¿El acuerdo con “C.” incluyó la condena a dicha constructora por daño moral? Evidentemente sí.
Fecha de firma: 03/03/2023
Alta en sistema: 06/03/2023
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
Entiendo que la actora percibió ese resarcimiento por parte de “Catulo”, pues no se hizo reserva alguna ni se discriminó el concepto del monto percibido.
Si la actora fue resarcida, tal como se desprende del acuerdo –en el que no se expresó reserva alguna- por el daño moral contra “T.A., quien había sido condenado concurrentemente, ni se indicó que por dicho ítem se continuaría contra la acción, por la proporción que correspondiera, advierto que la actora en sus agravios está persiguiendo una doble indemnización, un enriquecimiento sin causa, lo cual resulta inadmisible.
En este orden de cosas, el único tópico a tratar es la restitución de la comisión percibida por el corredor inmobiliario. Su admisión y cuantía.
III.-
La solución.
En primer lugar, y para despejar el camino hacia la solución que propondré a mis colegas, citaré el ya no tan reciente fallo de la Sala M de esta Cámara Civil “M c/ REMAX”, donde el Dr.
G.Z. hizo un medular análisis de una cuestión con algunos puntos en común con el caso que nos ocupa. Fundamentalmente, el rol del corredor inmobiliario en este tipo de operaciones.
Aquel caso trataba el error de la corredora inmobiliaria al brindar información al comprador sobre las condiciones de un inmueble, que derivó en la frustración del negocio. Dicho precedente encuentra un lazo que lo vincula a este proceso dado que aquí la corredora inmobiliaria no acreditó haber informado fehaciente y detalladamente a la parte actora sobre las condiciones que finalmente frustraron el negocio.
En el fallo que mencioné, se dejó claro que en este tipo de casos no aplica el art. 40 de la LDC, por cuanto “para extender en el régimen de la responsabilidad solidaria por la prestación de un servicio en los términos del art. 40 de la LDC a quien no tuvo participación, el daño tuvo que haber afectado la persona o bienes Fecha de firma: 03/03/2023
Alta en sistema: 06/03/2023
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Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
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del damnificado –distintos del objeto contratado, al no resultar derivación del incumplimiento típico del negocio–, y además debió
provenir del riesgo o vicio del servicio prestado”.
En el caso, los daños operados por el incumplimiento de la obligación no afectaron, por cierto, ni la integridad física ni ningún otro bien del actor por fuera del círculo indemnizatorio de la obligación primaria sino que quedaron limitados a los generados por la frustración del contrato de compraventa (daño directo, daño moral y daño punitivo). Del mismo modo, no es posible aquí hablar del corretaje inmobiliario como una actividad riesgosa según el alcance aceptado uniformemente por la doctrina y la jurisprudencia.
Pero ello no significa que no haya una relación de consumo: “Que el art. 40 de la LDC sea inaplicable no significa, sin embargo, que REMAX ARGENTINA SRL carezca de responsabilidad en el presente caso. Solo que no responderá por la vía ampliada del art. 40 sino que lo hará en forma directa, por aplicación del art. 10
bis LDC, a partir de un triple juego de fundamentos:
-
su calidad de proveedor, ya que aunque el servicio de profesionales liberales no está incluido de la LDC, sí lo está la publicidad que se haga de su ofrecimiento (art. 2 LDC).
-
la noción de conexidad contractual (art. 1073
CCCN), pues supone la existencia de un negocio cuya realización requiere de diferentes contratos que en su conjunto conforman un sistema. Es evidente aquí la conformación de una “apariencia” de unidad empresaria, la que a su vez potencia la “protección de la confianza” que el cliente deposita en la “marca” (arg. art. 1067
CCCN).
-
el incumplimiento al deber de información, integrado en la publicidad del portal (arts. 1100 y conc. CCCN; arts. 4, 8 y conc. de la LDC)”.
Es que, tal como en aquel caso explicó el colega, el contratante contacta al corredor inmobiliario, y es éste quien activamente interviene; pues brinda (debe brindar) la información sobre el negocio. Es uno de sus principales deberes. Quien compra,
Fecha de firma: 03/03/2023
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