Sentencia nº 28431 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Segunda Circunscripción, 25 de Octubre de 2016

• Ponente: GAITAN - BERMEJO - MARIN
• Fecha de Resolución: 25 de Octubre de 2016
• Emisor: Segunda Circunscripción
• Materia: COMPRAVENTA - VENTA DE COSA AJENA - DAÑOS Y PERJUICIOS

Expte: 28.431

Fojas: 1227

En la Ciudad de San Rafael, Provincia de M.¬za, a los 25 días del mes de octubre de dos mil dieciséis, se reúne la Excma.¬ Cámara Prime¬ra de Apelacio¬nes en lo Civil, Comercial, M., de Paz, T. y Familia de la Segun¬da Circuns¬crip¬ción Judicial, compues¬ta por los señores Jueces docto¬res: S.A.M., D.F.B. y L.G. quienes trajeron a delibe¬ración para resol¬ver en definitiva la presente causa N° 28.431/54.106, caratu¬la¬da: "MONTREAL FABRIL PANADERÍA S.R.L. C/ DEVESA RUBÉN Y OTS. P/ ORDINARIO", origi¬naria del Segundo Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de San Rafael, de esta Segunda Cir¬cuns¬crip¬ción J.¬cial, venida a conoci¬miento del Tribunal en virtud de los recursos de apela¬ción de fs. 1.158, 1.170 y 1.177, contra la resolu¬ción de fs. 1.140/1.149 vta.-

Llegados los autos a esta Cámara, a fs. 1.185 el Tribunal orde-na expresar agravios al apelante de fs. 1.158, lo que es cumpli¬do a fs.1.186/1.199. Corrido traslado a los demandados, contestan a fs. 1.201/1.207 vta. y 1209/1.210 vta.A fs. 1.213 se ordena correr vista a la Asesora de Menores e Incapaces, quien responde en la misma hoja. A fs. 1.215 se ordena alegar razones a los apelantes de fs. 1.170 y 1.177, lo que efectúan a fs. 1.216/1.217 y 1.218/1.219. Con lo cual, queda la causa en estado de fallo, practi¬cándose a fs. 1.226 el corres¬pondiente sorteo de vota¬ción; cuyo resultado es el siguiente, doctores: L.G., S.A.M. y D.F.B..-

De conformidad con lo que establece el art. 141 del Código Procesal Civil, se plantean las siguien¬tes cuestio¬nes a resolver:

1ra.: ¿Es justa la sentencia?

2da.: C. y honorarios.-

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. GAITAN, DIJO:

1. ANTECEDENTES Y RECURSO

   I.a.- Demanda

   En la demanda Montreal Fabril Panadería S.R.L. reclamó a R.A.D. que “cumpla lo oportunamente convenido mediante el contrato suscripto…y abone la suma que corresponda de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual”. En relación a los otros codemandados indicó que los demandaba para que se declare inoponible a su parte, la donación con reserva de usufructo efectuada a su favor.-

   Relató que había celebrado un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, por la cual su parte podía optar por aceptar la compra; que alquilaba el mismo inmueble del contrato de compraventa, que en el predio había un galpón vacío y en él su parte instaló y desarrolló una fábrica de galletitas; que su parte no podía asumir la compra en ese momento por lo que se decidió suscribir la opción de compra; que la negativa de los demandados le ha ocasionado multitud de daños, al no haber podido avanzar en sus inversiones. También, que en el contrato se había pactado que el precio se pagaría al momento de entregarse la posesión, oportunidad en la que se procedería a la escrituración, pero que no se designó escribano que debiera intervenir en el acto, por lo que se encuentra imposibilitada de pagar el precio pactado.-

   Por haberse hecho lugar a la excepción de defecto legal deducida por los demandados, a fs. 274/278 vta. la parte actora identificó la pretensión, sosteniendo que pretendía la escrituración del inmueble a su favor y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento: repetición de los alquileres pagados (U$S 9.444,89= $ 29.279, a un dólar de $ 3,10), pérdida de chance y lucro cesante que estimó en $ 150.000, mejoras realizadas en el inmueble por $ 100.0000, pérdida del mayor valor inmobiliario que estimó en $ 75.000. Bajo el título hechos nuevos, reclamó indemnizaciones laborales por $ 54.996,99, lucro cesante por la imposibilidad de continuar con el funcionamiento del establecimiento por $ 150.000 y daño aún no concretado por desmontaje de las maquinarias. El pedido de que se consideraran nuevos hechos fue rechazado.-

   I.b.- Contestación de demanda

   Luego de numerosas cuestiones procesales que insumieron en el proceso más de 6 años (la demanda se presentó el 30 de agosto de 2006 y las contestaciones se efectuaron el 27 y 28 de setiembre de 2012), a fs. 825/832 y 834/839, obran las respuestas.-

   R.A.D. y S.M. de Devesarelataron que, estando arrendado el inmueble objeto de la litis, el 14 de enero de 2014,los hermanos R.A. y J.C. efectuaron una división de condominio y el mis-mo día el matrimonio demandado efectuó un anticipo de herencia de ese inmueble a sus hijos, reservándose el usufructo. Para ello se obtuvo el certificado para transferir N° 0093 y la escritura se inscribió el 27 de febrero de 2004, por lo que es oponible a terceros desde su otorgamiento. Que cuando ya no eran propietarios, la actora le solicitó a R.D., como favor para la obtención de un crédito bancario, que suscribiera una opción de compra del inmueble, lo que ocurrió el 17 de febrero de 2004; que la actora nunca transmutó su calidad de locataria a compradora, sino que continuó pagando los alquileres, ya que la operación de compra no fue real; que en todo caso, mediante la opción de compra, R.A.D. vendió una cosa ajena, que ambas partes conocían la situación que es imposible disponer la entrega de la cosa.

   En términos similares adhirieron a la contestación los otros de-mandados.-

   I.d.- Sentencia recurrida

   La jueza de Primera Instancia rechazó la demanda interpuesta por Montreal Fabril Panadería S.R.L. Para así resolver, luego de analizar las pruebas rendidas, consideró:

   1. Que el contrato de opción a compra de un inmueble, ubicado en calle Alberdi N° 1.340 de San Rafael, se realizó cuando el vendedor, Sr. R.A.D. ya no era propietario del inmueble y que esa situación era conocida por la actora, lo que encuadra en lo dispuesto por el Art. 1132 del C.C. y C..-

      Que la situación descripta surge de las constancias de la matrícula y lo dispuesto por el Art. 5 de la ley 17.801 que establece que las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento se considerarán presentadas a la fecha de su instrumentación, lo que se había cumplido en el caso; que se encuentra corroborado con las declaraciones de G.M.C. y Campderros que el contrato se suscribió como favor al locatario, para ser exhibido ante instituciones financieras, para obtener un préstamo.-

   2. Analizó el precio de venta, en función del informe pericial agregado, y agregó que era irrisorio y uno de los requisitos esenciales para considerar que las partes tuvieron real intención de pagarlo y recibirlo era que el precio fuera serio.-

      c)Examinó las pruebas rendidas y concluyó que la actora no había podido acreditar la posibilidad de adquirir el inmueble objeto de la opción de compra y duplicar la capacidad de su producción; que el Perito no pudo determinar los puntos de pericia, que no existe en la Municipalidad ningún expediente iniciado por Montreal sobre prefactibilidad de alguna obra; que si bien el informe fue objeto de impugnaciones, se encuentra corroborado con las restantes pruebas, lo que no ocurre con las declaraciones del testigo A.D.P..-

      Agregó que se encontraba acreditado el contrato de locación y que luego del vencimiento de la opción a compra, Montreal siguió pagando los alquile-res.-

   4. En relación a las inversiones y mejoras que la actora invocó que había efectuado, teniendo en cuenta la opción de compra, refirió que se encontraba acreditado que las únicas efectuadas eran las inversiones indispensables para poder operar como fábrica de galletas y pan dulce, que de otra forma Montreal no podría haber trabajado.-

   5. Admitió la defensa de falta de legitimación activa de los restantes codemandados, S.. G.R., G.S., A.C. y R.A.D., por considerar que los contratos sólo son obligatorios para las partes que lo celebran y la opción de compra fue posterior al anticipo de herencia efectuada a favor de los codemandados.-

   6. Concluyó sosteniendo que la actora no había acreditado los fundamentos de su pretensión: que el precio era conveniente para ambas partes, que se hayan generado perjuicios al no poder avanzar en las inversiones proyectadas y que las efectuadas tuvieran como fundamento la opción a compra; que tuviera saldos financieros disponibles, ni capital realizable de la empresa a corto plazo, como tampoco que su facturación fuese de $2.000.000 anuales, como invoca en la demanda. Que por otra parte surge de la prueba que, al momento de efectuar la opción a compra, tenía conocimiento de que el Sr. A.D. ya no era el titular del inmueble y el contrato fue firmado, al sólo efecto de que Montreal pudiera obtener un crédito bancario.-

   7. Impuso las costas a la parte actora y reguló los honorarios profesionales. En relación a los honorarios de los peritos indicó que a los efectos de su determinación tenía en cuenta el valor asignado a los informes, la proporcionalidad con las restantes regulaciones y lo dispuesto por el art. 7 de la ley 3522, por lo que los determinaba en un 4 % sobre el monto de los daños reclamados de $ 379.996; en tanto que para el Martillero el 1 % de conformidad a lo dispuesto por el art. 35 inc. 2 j, de la ley 3043, pero tomando como base el monto de los daños reclamados.-

      I.e.- Agravios de la parte actora

      Se agravia Montreal Fabril Panadería S.R.L., por intermedio de apoderado en los siguientes términos:

   1. Refiere en un apartado titulado consideraciones preliminares, la importancia del principio de buena fe en los negocios y dedica otro a los antecedentes de la causa, para luego indicar (apartado VI, fs. 1187) que el decisorio recurrido ha incurrido en un error sustancial de hecho y derecho, al haber omitido tratar la relación contractual adecuadamente. Sostiene que el objeto del contrato debe ser entendido como la intención consciente de un resultado económico y, en el caso, el objeto es la enajenación de un inmueble por un precio determinado, que el contrato estaba sujeto a una condición suspensiva, por la que su parte podía optar por aceptar la compra hasta el 24 de julio de 2005 y comunicó, mediante carta documento al demandado, que ejercería la opción. También que el contrato tiene la fecha 30 de enero de...