Sentencia nº 51359 de Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 6 de Abril de 2016
| Ponente | MÁRQUEZ LAMENÁ, COLOTTO, MASTRASCUSA |
| Fecha de Resolución | 6 de Abril de 2016 |
| Emisor | Primera Circunscripción |
| Materia | INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO - EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL - PRUEBA - CARGA DE LA PRUEBA - COBRO DE ALQUILERES |
Expte: 51.359
Fojas: 185
En Mendoza, a los Seis dÃas del mes de Abril de Dos Mil
Dieciséis, reunidos en la Sala de Acuerdo, losÂ
S.. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T.,
trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos N° 250.736/51.359 caratulados âCLUB SOCIAL Y
DEPORTIVO GENERAL JOSE DE SAN MARTIN C/ SECCHI G.M. ALBA P/
EJECUCIÃN TÃPICA (COBRO DE ALQ.)â, originarios del Octavo Juzgado de Paz
Letrado, de la Primera Circunscripción
Judicial, venidos a esta instancia enÂ
virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 161 en contra de la
sentencia de fs. 154/159.
           Llegados
los autos al Tribunal, se ordenó expresar agravios al apelante a fs. 164,
quedando los autos en estado de resolver a fs. 183.
           Practicado
el sorteo de ley a fs. 184, quedóÂ
establecido el siguiente orden de estu-dio: D.. MÃRQUEZ LAMENÃ,
COLOTTO, MASTRASCUSA.
           En
cumplimiento de lo dispuesto por losÂ
arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C., se plantearon las siguientes cuestiones a
resolver.
           PRIMERA
CUESTION:
           ¿Es justa
la sentencia apelada?
           SEGUNDA
CUESTION:
           Costas
           SOBRE LA
PRIMERA CUESTION EL DR. SEBASTIÃN MÃRQUEZ LAMENÃ DIJO:
                     1.- Las demandadas, por intermedio de
representante, interponen recurso de apelación en contra de la sentencia de fs.
154/159, en cuanto rechaza las excepciones es-grimidas por su parte y hace
lugar a la ejecución impetrada, por la suma de PESOS CIN-CUENTA Y DOS MIL
OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 56/100 ($ 52.896,56), expresando agravios a fs.
167 de la siguiente manera:
                       a)
La juez a-quo rechazó la excepción de incumplimiento opuesta por la de-mandada
con el único fundamento de que la Sra. G.S. ya conocÃa las falencias
del local alquilado. Dichas irregularidades, que impidieron el uso normal del
local alquilado, fueron comunicadas fehacientemente al locador, quien no
ofreció cumplir sus obligaciones sino que sólo reclamó el pago de los
alquileres, y las mismas no dejan de ser incum-plimientos por ser conocidas.
Ello torna aplicable el artÃculo 1201 del Código Civil y priva de fundamentos
al pronunciamiento apelado tornándolo arbitrario.
                       b)
La circunstancia de que la Sra. S. las haya calificado erróneamente de
âvicios ocultosâ es irrelevante en tanto carece de conocimientos jurÃdicos.
                      c) El comercio de panaderÃa
instalado por la demandada nunca ha podido ser habilitado ante la
Municipalidad, que solo ha autorizado precariamente su funcionamiento,
habiéndose vencido todos los plazos y sus prórrogas, a la espera de que el Club
locador solucionara los problemas que impiden el otorgamiento de la
habilitación definitiva. En los autos N° 250.378, caratulados âClub Social y
Deportivo General San MartÃn c/ G.S. y ots. p/ Desalojo por falta de
pagoâ, ofrecido como prueba, consta incluso que la Sra. S. debió cerrar el
comercio como consecuencia de una orden municipal, previo pago de una multa de
$6.000 en virtud de la falta de habilitación, imputable exclusivamente a la
inacción del locador.
                       d)
La razón por la que se rechaza la compensación por el cargo de excedente de
luz, es que la locataria asumió en el contrato el pago del mismo, lo cual es
cierto respecto del local que ocupa, pero no del consumo de la cantina y del
club, que está en el mismo medidor y que nunca se pudo separar por la falta de
colaboración del locador.
                       e)
La multa impuesta a la demandada por la falta de habilitación municipal se debe
a incumplimientos del club locador ante la municipalidad, no a la actividad de
aquélla, y el hecho de que se le haya impuesto como titular de la panaderÃa en
nada modifica la situación.
                       A
fs. 175 el actor apelado contesta los agravios en los siguientes términos:
                       a)
El supuesto incumplimiento contractual imputado a la parte actora era una
situación ya bien conocida por la inquilina aún antes de la fecha de
celebración del contrato objeto del presente proceso (06/06/12); del expediente
Municipal N° 21224 ofrecido por la propia demandada surge que en fecha
31/08/2011, la Sra. G.S. ya ejercÃa activi-dad comercial en el local
comercial luego arrendado, y no obstante conocer las deficiencias en el estado
de conservación del edificio del Club actor, no dio fin a la relación locativa,
sino que firmó de conformidad el contrato de locación base de la presente
ejecución.
                       b)
La demandada, a pesar de la situación denunciada, continuó explotando
comercialmente el local arrendado hasta el vencimiento del contrato de locación
ejecutado (31-05-2014), lo que surge del expediente relacionado N° 250.378
âClub c/ Secchi s/ des-alojoâ, del acta de constatación de fs. 13 de estos
autos y de la absolución de posiciones de fs. 69/71.
                       c)
Las obligaciones frente a las cuales ha actuado la demandada quejosa se
muestran como independientes y no guardan una reciprocidad y proporcionalidad
ya que antes de suscribir el contrato base de la ejecución, ésta ya sabÃa cuál
era el estado del in-mueble y su habilitación pues antes de ello ya estaba
trabajando en el local y lo continuó explotando hasta el mismo final del plazo
contractual.
                       d)
La multa municipal impuesta se presenta como consecuencia de la propia conducta
de la demandada y conocimiento de la situación libremente querida y asentida.
                       e)
Aun cuando el negocio explotado por la demandada compartiera medidor con la
cantina, la inquilina se obligó contractualmente a pagar...
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